עיקרי הדברים:
• שיווק אגרסיבי ברשתות החברתיות עם הבטחות לתשואה מובטחת הוא סימן אזהרה ראשון.
• חתימה על חוזה ללא עורך דין היא הימור, לא השקעה, גם אם החברה נראית לגיטימית.
• גם אם נפלתם לעוקץ, ההתכתבויות הדיגיטליות שלכם יכולות לשמש כראיה משפטית לתביעה.
_______________________________________
בשנים האחרונות צצו בישראל חברות המתמחות ב"ליווי מקצה לקצה" של משקיעי נדל"ן צעירים, תוך הבטחות מפתות לעסקאות מהירות ותשואות גבוהות. אלא שמאחורי השיווק האגרסיבי ברשתות החברתיות מסתתרת מציאות קשה. עו"ד אופיר וייס כהן, מנהלת מחלקת מקרקעין במשרד עו"ד מאור גרצנשטיין ומומחית בתחום, פוגשת בשנה האחרונה מספר הולך וגדל של לקוחות שנפלו קורבן להונאות מתוחכמות. בראיון מיוחד היא חושפת את שיטות ההונאה, מספקת כלים לזיהוי מוקדם ומסבירה מה ניתן לעשות אם כבר נקלעתם למצוקה.
עו"ד אופיר וייס כהן, מה מאפיין את דור ההונאה החדש במקרקעין? האם זה שונה משיטות הונאה קודמות בתחום?
"השיטה החדשה מציעה למשקיעים צעירים, עולים חדשים, חרדים או באופן כללי אוכלוסיות שלא מכירות היטב את שוק הנדל"ן, אופציות לרכישת נכסים בזמן קצוב ובעלות מפתה. מבטיחים ניהול מקצה לקצה - מהחיפוש ועד הרכישה, תחזוקה ומכירה עתידית. הסלוגן 'אנחנו עושים הכל בשבילך' משתלב עם שיווק אגרסיבי ברשתות החברתיות ומפתה מאוד צעירים".
איך מתבצעת ההונאה בעצם?
"ההונאה היא שאותם משווקים מספרים שהם עושים הכל בשבילך ומציעים אופציות לרכישה בפריפריה, במקומות שאנשים פחות מכירים. בדרך כלל אלה לא משקיעים מהפריפריה, אלא יותר רוכשים מהמרכז שמביאים אותם לפריפריה, עורכים להם איזשהו סיור מהיר לדירה אחת, ולא בהכרח זאת הדירה שהם הולכים לרכוש. הם מספרים להם שתוך 90 ימים מקבלת התשלום הראשון – המקדמה, הם סוגרים עסקה באחת מהדירות שדומה לדירה הזאת, ומבטיחים גם תשואה של 5%-7% - תשואה שלא קיימת בפריפריה, ליווי בהשכרה ובמכירה עתידית".
תוכלי לספר על מקרה ספציפי שהגיע למשרד שלך?
"יש לנו כמה תביעות שמתנהלות כרגע במשרד נגד חברות חדשות שמופיעות כרגע בתקשורת ועושות סוג של הונאות נדל"ן. סיפור אחד שהגיע למשרד שלנו הוא בחור צעיר, ללא נכסים, ללא יכולת כלכלית גבוהה לקבל משכנתאות, שהגיע לחברה שאמרה לו שבתוך 90 ימים הוא רוכש עסקה.
"הם בדקו את היכולת הכלכלית שלו, את התשלומים שהוא יכול לשאת, והציעו איזשהו סכום לדירה שבה הוא יכול לעמוד - סכום שנראה הגיוני לקבלת משכנתא. אמרו לו: 'תוך 90 ימים יש לך עסקה, בוא תשלם לנו 17,000 שקל מקדמה, וב-90 ימים יש לך חתימה על הסכם לרכישת דירה. אנחנו נלווה אותך בשכירות, במכירה העתידית, בתחזוקה, יש לנו חברת ניהול. הם שיווקו לו את הכל בשיווק אגרסיבי בעל-פה. במעמד החתימה הוא חתם על הסכם שלא שיקף דבר ממה שנאמר לו בעל-פה. הרגיעו אותו גם במעמד ההסכם: 'הכל בסדר, הכל כתוב, הכל בווטסאפ, הכל מוקלט'.
"בסופו של דבר, אחרי 90 ימים לא היתה שום עסקה. הציעו לו דירות לא בשווי שהוא יכול לעמוד בו. בכל פעם שהוא פנה אליהם ואמר: 'מה קורה? שילמתי לכם 17,000 שקל, אתם נעלמים לי, אני צריך למכור את הרכב כדי להחזיר את ההלוואה של 17,000 שקלף והם ענו לו, 'יש לנו את הדירות שלנו, הדירות האלו לא מתאימות לך, היית צריך לחשוב על זה לפני שנכנסת'. כל זאת למרות שבדקו את היכולת הכלכלית שלו לרכישת דירה, ולמרות שאלו לא הדירות שהוא בחר מראש לרכוש.
"החברה נעלמה, אותו אדם שלקח כבר הלוואה נאלץ למכור את הרכב, וכרגע הוא רודף אחרי חברה שבכלל לא עונה. מקרים מסוג זה יש לי כבר כמה במשרד, עם כל מיני חברות".
הם הרי חתמו על חוזה - מה ניתן לעשות מבחינה משפטית?
"יש חוזה, אבל כשיש כאלה פערים בין מה שהובטח בעל פה ובווטסאפים ובהתכתבויות, כאשר נציגי שיווק רודפים אחרי הרוכשים זמן רב לפני חתימת ההסכם - יש מה לעשות. אנחנו טוענים בבית משפט להטעיית הצרכן, להפרת חובת תום הלב ולמצג שווא. יש פערים אסטרונומיים בין מה שהובטח לבין מה שנחתם בפועל, בין השאר הסיור בדירה שונה לחלוטין ממה שנחתם, ולכן יש מה לעשות".
מה הן ההמלצות שלך לרוכשים עתידיים או למי שרוצה להשקיע בפלטפורמות כאלו?
"לא לחתום לעולם על הסכם בלי איש מקצוע. יש עורכי דין שעובדים ולומדים נדל"ן לאורך שנים וכדאי להתייעץ בהם ולתת להם לעשות את העבודה. אם השיווק נראה אגרסיבי, קרוב לוודאי שצריך לוודא שאכן באמת מה שמפורסם הוא באמת מה שקורה בפועל. אם כבר נפלתם למלכודת שכזאת, כדאי לפנות לתביעה משפטית. אין מה להתבייש ואין מה להמתין. קרוב לוודאי שגם בית המשפט, בליווי הווטסאפים שלכם וההתכתבויות וכל השיווק הזה שנעשה מולכם, יבין שנעשה לכם עוול ושיש פה הטעיית הצרכן ומצג שווא, על אף החתימה על החוזה".
איך ההתכתבויות הדיגיטליות עוזרות במקרים כאלה?
"מאחר שהכל מתנהל היום באמצעים דיגיטליים, יש המון דברים כתובים, לא רק בעל-פה. הרי אם זה מילה כנגד מילה, קצת קשה לעבוד עם זה בבית משפט, אבל אם מדובר בווטסאפים שמראים התכתבות ברורה של 'כן, התשואה היא כזאת', 'כן, הדירה תהיה במחיר שכזה', ומעידים שבאמת נעשתה בדיקת יכולת של הלקוח ובסוף הציעו לו דירות שהוא לא יכול לעמוד בהן, ברור מאליו שההתקשרות מראש לא היתה יכולה להתקיים".
מי הם הגורמים שאפשר לתבוע במקרים כאלה?
"הנתבעת היא החברה שהתחייבה לליווי מקצה לקצה והבטיחה לטפל בכל התהליך - מאיתור הנכס ועד למכירה העתידית. זו החברה שקיבלה על עצמה למצוא דירה מתאימה תוך 90 ימים, לארגן שוכרים, לטפל בתחזוקה ולסייע במכירה.
"חשוב להבהיר: אין כאן בנק לתביעה, אין קבלן ואין פרויקט בנייה. מדובר בחברה שגבתה מקדמה - לעיתים סכומים גבוהים מאוד כשמדובר ברוכשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה יותר, ובסופו של דבר נעלמה מבלי לספק את השירות המובטח. אין דירה, אין שוכרים ואין ליווי".
מה הם הסימנים המקדימים שצריכים להדליק נורה אדומה?
"חברה שמתחייבת לתשואה מובטחת - זה מעלה נורה אדומה, כי אין חברה שיכולה להתחייב לכך. שיווק אגרסיבי ברשתות עם מונחים כמו 'הכנסה פאסיבית', 'ללא מאמץ', 'אנחנו עושים הכל' – כל אלו הן מניפולציות כדי לדחוף אתכם לסגור עסקה.
"לחץ לסגור מיד ('יש עוד המון בתור'), חתימה ללא קבלת עותק להסכם, לחץ לא לקחת עורך דין ('יש לנו יועץ משלנו'), דרישה למקדמה לפני חתימה, והבטחה שהחברה מטפלת בהכל (מתווך, יועץ משפטי ועורך דין בחבילה אחת) - כל אלה מאותתים שמשהו לא בסדר".
איך לזהות עסקה אמיתית?
"לבדוק את החברה בגוגל - שהיא פעילה, שאין עליה תביעות; לקבל הסכם כתוב לפני תשלום; לפנות לעורך דין למקרקעין שיעבור על ההסכם ויעשה בדיקות משפטיות. חברה שלא נותנת הבטחות ספציפיות אלא מדברת על פוטנציאל ושלא דורשת לסגור מיד ללא ייעוץ משפטי, זאת חברה רצינית".
לסיכום, מה המסר העיקרי שלך?
"גם אם החברה נראית לגיטימית, חובה לבדוק את זה מבחינה משפטית. אנשים מתייעצים עם עורך דין על 5,000 שקל, אבל על רכישת נכס במיליונים זה לא מספיק הכרחי? נדל"ן זו השקעה מעולה, אבל ללא עורך דין זה הימור, לא השקעה. חשוב לקחת עורך דין למקרקעין מהרגע הראשון ולא לחתום על שום דבר מבלי שמישהו מקצועי עבר עליו ובדק אותו".
___________________________________________
עו"ד אופיר וייס כהן היא מנהלת מחלקת מקרקעין ושותפה במשרד עו"ד מאור גרצנשטיין. היא מתמחה בדיני מקרקעין, ביטוח לאומי ודיני ביטוח. בנוסף, היא מנהלת את כלל פעילות המשרד ומשמשת כיועצת משפטית לעיריית אשקלון. לאורך הקריירה שלה צברה ניסיון עשיר בתחום הנזיקין, דיני הביטוח והליטיגציה, החל מהתמחות במשרדים מובילים ועד לניהול משרד עצמאי. עו"ד וייס כהן היא בעלת תואר ראשון במשפטים מהמכללה האקדמית ספיר, רישיון עריכת דין משנת 2019 והשתלמויות מתקדמות בתחום הפלילי והנזיקי.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
תוכן ממומן
