שבח במכירת זכויות בנייה

עתיד למכור זכויות בנייה בחלקה משותפת , בה שני בתים בנויים - חיצוני ופנימי. ראשית האם מכר זכויות בנייה בלבד חייב במס שבח ? האם יש פטור כלשהוא ? אם כן חייב אזיי ממוסה הרווח ולכן צריך לחשב עלות של מטר זכות בנייה , וכאן אני צריך עזרה. נתונים נוספים : עלות הדירה הייתה מיליון ש"ח , שטח החלקה חצי דונם ויש 40% זכויות בנייה מניח שצריך את שווי עלות הקרקע - מה מקובל לייחס לקרקע ? 25% משווי כל הדירה ? כלומר 250,000 שווים 500 מ"ר שמתוכם יש זכאות 40% כלומר האם נכון להגיד ש - 250,000 שווים 200 מטר זכויות בנייה ואז שווי מטר הוא 1,250 ש"ח ? האם בחישוב יש להצמיד את הסכום הזה למדד ממועד הרכישה לפני כ - 6 שנים ? האם אפשר להגיש תחשיב כזה לשומת שבח ? תודה מראש על עזרתכם מושיקו