מס דירה שנייה כאשר לראשונה אין היתר

שלום, יש לנו דירה ראשונה (שקיבלנו בירושה) וקנינו דירה שנייה. כדי לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה של 8% ניסינו למכור את הדירה הראשונה. כאשר הקונה עמד לקחת משכנתא, שמאי הבנק גילה שהיא ללא היתר בנייה כלל, ולכן הקונה לא קיבל משכנתא. הדירה הראשונה רשומה בטאבו בירושלים, ומשלמים עליה ארנונה כבר עשרות שנים, אבל אין לה היתר בנייה. האם עלינו לשלם מס רכישה על דירה שנייה עבור הדירה שקנינו מאז? לחידוד, אני רוצה להבין אם בשביל לשלם מס רכישה על דירה שנייה, מה שקובע אם יש דירה ראשונה זה ההיתרים או הטאבו?