פורום עסקאות מכר של דירות למגורים

שאלה חדשה
מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

מנהל הפורום: עו"ד עמית דביר

הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה הע
למידע נוסף

077-9971348 חיוג
הודעה

אדם מן היישוב מבצע מעט מאד עסקאות נדל"ן בחייו, בדר"כ ניתן לספור אותן על יד אחת. 

לכן, כל אדם שבכוונתו לקנות או למכור דירת מגורים נכנס למעשה לאחת העסקאות הגדולות שהוא עומד לבצע בחייו. 

תחום המקרקעין סבוך ומורכב שמומחיות בו נרכשת לאורך שנים. ככל שיהיה בידיו של  הקונה או המוכר, ובעיקר אצל עורכי דינם, מידע רב יותר לגבי העסקה, כך תהיה העסקה תהיה טובה יותר, וחשוב לא פחות הצדדים ניתן יהיה למנוע "תאונה משפטית" אפשרית. 

בפורום זה ננסה לענות בתמצית על שאלותיכם הנוגעות לקניה ומכירה של דירות מגורים, יד שניה או חדשות, נעמוד על תמרורי האזהרה הרבים שעל כל קונה או מוכר דירת מגורים לשים לב אליהם, לרבות השיקולים שיש לשקול בטרם כניסה לביצוע העסקה.

התשובות בפורום הינן למידע כללי וראשוני בלבד ולא נועדו בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. התשובות נכונות למועד כתיבתם בלבד, נכונותם עלולה להשתנות מעת לעת, ואין להסתמך עליהן.

 

  • זכרון דברים מול חוזה ברכישת דירה

    רכשתי דירה, בזכרון הדברים צוין כי התמורה הינה יחידה וחניה אך ללא מחסן. בחוזה שחתמנו עליו בפועל...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      בדר"כ בחוזים קבלנים נכתב במפורש שהסכם המכר המפורט מבטל כל סיכום קודם והוא זה שקובע. יחד עם זאת בנסיבות האמורות אם באמת לא סוכם על קבלת מחסן במסגרת התמורה, יהיה זה חוסר תו לתשובה המלאה...

    מ מושיקו 14:02, 22 בנובמבר 2016
    14:02, 22 בנובמבר 2016
  • רישום הערת אזהרה על הערת אזהרה

    שלום, אני רוצה לרכוש דירה, אולם המוכרים לא רשומים כבעלים בטאבו, אלא יש לטובתם רק הערת...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      כן, בהסכמת הבעלים של הקרקע ניתן לרשום הערת אזהרה על הערת אזהרה. השאלה היא לא חוזק הערת האזהרה, אלא האם העסקה עצמה בטוחה כיוון שהמוכר עדיין לא הבעלים של הזכויות. את האמור, לתשובה המלאה...

    ד דנה 10:13, 22 בנובמבר 2016
    10:13, 22 בנובמבר 2016
  • כניסה לדירה חדשה ללא מעלית פעילה

    שלום. רכשנו לפני כשנה וחצי דירה ותאריך הכניסה הוא בדצמבר. מדובר על דירה חדשה (קומה 4, חדשה)...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      קשה מאד לענות על השאלה מבלי לראות את הסכם המכר ונספח השינויים שלו אם היה כזה בהנחה שהיה לכם עו"ד ברכישה. בגדול, לאו דווקא מדובר באי התאמה כיוון שקבלנים כותבים בהסכם שהם י לתשובה המלאה...

    א פ אילון פוטל 10:46, 3 בנובמבר 2016
    10:46, 3 בנובמבר 2016
  • חוק מכר - נגבו 7% מערך הדירה

    שלום, רכשתי דירה חדשה בפרויקט תמא 38 (דירה במסגרת הקומות החדשות הנבנות על בניין ישן) בשל...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      לגבי השאלה האם לקבלן מותר לקזז זיכוי בגין מטבח מהתשלום האחרון או לא, לא ניתן להשיב מבלי לבדוק את הסכם המכר. חוק המכר מחייב לתת זיכויי וזיכויי הובטח.

    ש שי 17:13, 22 בספטמבר 2016
    17:13, 22 בספטמבר 2016
  • כיצד ניתן לברר עלות היטל השבחה בעת מכירת דירה בתל אביב?

    שלום רב ברשותי דירה בתל-אביב שאני מעוניין למכור ברובע 5 (לב העיר). הדירה ברשותי זה מספר שנים...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      שחר שלום, ישנן שתי דרכים להעריך את היטל ההשבחה: האחת, לקחת שמאי בעצמך שיעריך לך מה צפוי להיות ההיטל, והשניה לבקש באופן רשמי מהעירייה להנפיק שמאות מהו היטל ההשבחה המדוי לתשובה המלאה...

    ש שחר 21:23, 12 בספטמבר 2016
    21:23, 12 בספטמבר 2016
  • לאחר מספר שנים, התברר שאחת החניות לא רשומה בטאבו

    שלום, לנ י כ8 שנים רכשתי דירה מיד שנייה כאשר כן בזכרון דברים וכן בחוזה קנייה סופי מכריזים...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      לא ניתן להתייחס לשאלה, ללא בדיקת הסכם המכר המלא מלפני 8 שנים. בנוסף, לקבלנים לפעמים יש זכות בהסכם המקורי מול הרוכש לשנות את אופן רישום החניות ללא הסכמת הדיירים, לכן גם לתשובה המלאה...

    א א. 19:51, 11 באוגוסט 2016
    19:51, 11 באוגוסט 2016
  • פיצויים עקב איחור במסירה

    שלום. רכשנו דירה מקבלן לפני מספר חודשים. באחד התשלומים (סכום קטן של פחות מ5 אחוז מערך הדירה)...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      מדובר בסעיף ידוע ומוכר בחוזי קבלנים שמאפשר לקבלנים לאחר את המסירה. לשם כך שוכרים עו"ד לפני הרכישה שכן עורכי דין שמייצגים רוכשי דירות מקבלן מבקשים בדר"כ לשנותו לתשובה המלאה...

    א אפרת 09:24, 8 באוגוסט 2016
    09:24, 8 באוגוסט 2016
  • רכישת דירה מעמידר והעברתה לאדם אחר

    לאמי יש מכרה/חברה שאין לה ילדים בארץ והיא מתגוררת בעמידר. היא מעוניינת לרכוש את הדירה על מנת...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      הפורום אינו עוסק בנושא נהלי עמידר ורכישת דירות בדיור הציבורי.

    א אנדריי 11:58, 27 ביולי 2016
    11:58, 27 ביולי 2016
  • אני לפני חתימת חוזה קניית דירה והשאלה קשורה לשכר טרחת עו"ד

    מדובר בנכס יד שנייה שמאוכלס רק שנה. סכום הקנייה עומד על כ1,150,000. אנחנו לפני חתימת חוזה...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      ראשית, הגבלת שכר טרחת עו"ד במקרקעין הינה לגבי עורכי דין המייצגים קבלנים, ולא עורכי דין שמייצגים רוכשים או מוכרים פרטיים. שנית ויחד עם זאת, אכן כ 1.5% שכ"ט זה לתשובה המלאה...

    פ פי1911 00:29, 1 ביולי 2016
    00:29, 1 ביולי 2016
  • קיזוז סכום כסף למוכר דירה איך ואם זה בעיה בחוזה

    עשיתי חוזה לקניית דירה שבו מפורטים סכומים ומועדי תשלום, עכשיו המתווך מבקש ממני טובה...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      פשוט מאד, צריך להסדיר את התשלום בכתב באופן שישנה את תנאי התשלום הקבועים בהסכם.

    י יוסף 14:44, 5 ביוני 2016
    14:44, 5 ביוני 2016
  • מכירת נכס עם יחידה נפרדת שלא דווחה עד כה

    למנהל הפורום שלום, ברשותנו בית פרטי באיזור רעננה. צמוד לבית הפרטי קיים איזור נוסף, עליו עד...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      כמובן שדרך המלך היא להכשיר את חריגת הבניה ורק אז למכור את הנכס כולו, אולם זה לוקח הרבה זמן ואין מספיק נתונים כדי לדעת האם בכלל ניתן להכשיר את החריגה. במקרים מסויימים נית לתשובה המלאה...

    ג גרשון 11:18, 5 ביוני 2016
    11:18, 5 ביוני 2016
  • העברת דירה במתנה לביתי מההורים

    א.נ, איך מבצעים עסקה שכזו? האם על מנת להעביר דירה במתנה, יש לבצע עסקה ככל דבר מבחינת הניירת...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      אכן מדובר בעסקה לכל דבר ועניין, ויש לבצעה באמצעות עו"ד המתמחה בנדל"ן. לעניין המיסוי ישנן הקלות מס בעסקה כזאת - פטור ממס שבח ושליש מס רכישה. לייעוץ נוסף הנך מו לתשובה המלאה...

    י יהושע 17:06, 30 במאי 2016
    17:06, 30 במאי 2016
  • מכירת דירה שמפוצלת ל-2 יחידות דיור

    שלום. יש לי דירה המפוצלת ל2 יחידות דיור. אני כרגע בתהליך למכירתה. הקונה זקוקה למשכנתא מהבנק...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      כמובן שאם דו"ח השמאי יגיע לעירייה זו אכן בעיה. חשיפה תמיד קיימת, ועורכי הדין שמנהלים את העסקה צריכים לדעת איך לצמצם את הסיכונים לשני הצדדים. אני מניח שאת לא מוכרת לתשובה המלאה...

    ש שרית 16:13, 26 במאי 2016
    16:13, 26 במאי 2016
  • פטור ממס שבח במכירת דירה יחד עם שותף

    שלום. אני יחד עם השותף שלי קנינו חצי-חצי לפני שנה וחצי דירה. כרגע אנחנו מעוניינים למכור אותה....

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      מס שבח הוא אכן מס אישי, ובהיעדר סיכום אחר, כל אחד משלם את המס החל עליו. יש לבחון היטב את אותו סיכום אחר (הסכם שיתוף) שהיה בין הצדדים שמדבר על חלוקה משותפת של רווחים והפס לתשובה המלאה...

    מ מיכאל 05:28, 9 באפריל 2016
    05:28, 9 באפריל 2016
  • תוקף של הערת אזהרה בעמידר

    לפני 6 שנים חברה רכשה דירה מעמידר נרשמה הערת אזהרה לעמידר ונרשמה הערת אזהרה לאבא שלה הם...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      עינת שלום, השאלה לא ממש ברורה, אבל מה שנותן תוקף להערת אזהרה זה לא התאריך, אלא עצם רישומה. בברכה,

    ע עינת 01:22, 18 בפברואר 2016
    01:22, 18 בפברואר 2016
  • רכישת דירה עם שותף עם רישום רק על שמי

    שלום. אני והחבר שלי רוצים לרכוש דירה, לשפץ אותה, להשכיר שנה וחצי - שנתיים ולמכור. הכל...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      לא חוקי. מדובר בהתחמקות ממס ורשות המיסים יכולה לדרוש כפל מס קנסות וכו'. יש דרכים אחרות, חוקיות לבצע עסקה כזאת. מוזמנים לפנות לייעוץ אישי. בברכה,

    מ מיכאל 21:17, 10 בפברואר 2016
    21:17, 10 בפברואר 2016
  • האם עו"ד שאצלו חתמתי על הערת הזהרה לשלוח לי העתק?

    שלום. האם עו"ד שאצלו חתמתי על הערת הזהרה על הדירה שלי לטובת צד ג' חייב לשלוח לי העתק...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      מיכאל שלום, שאלתך אינה עוסקת בתחומי פורום זה. בברכה,

    מ מיכאל 16:55, 7 בפברואר 2016
    16:55, 7 בפברואר 2016
  • מכירת דירה יחידה שרשומה עליה הערת הזהרה - מה מבחינת מס שבח

    שלום. ב-04.2015 רכשתי דירה שהיא הדירה היחידה שלי. לכן באופן תיאורטי החל מ-10.2016 אני אוכל...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      מיכאל שלום, אין קשר בין הערת אזהרה לבין פטור ממס שבח. בברכה,

    מ מיכאל 21:45, 5 בפברואר 2016
    21:45, 5 בפברואר 2016
  • האם ניתן לערוך חוזה ללא תמורה בין אנשים שאינם קרובי משפחה?

    האם ניתן לערוך חוזה ללא תמורה בין אנשים שאינם קרובי משפחה? וכיצד מחשבים את המס? וכמה זמן על...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      מוני שלום, התשובה כן בהחלט. מבחינת מיסים אין שום הקלה. ישולם מס רכישה ומס שבח מלאים בכפוף לפטורים אישיים. כמובן שהמס ייגזר משווי הנכס המוערך. לגבי תקופת צינון - אם מ לתשובה המלאה...

    מ מוני 19:53, 22 בדצמבר 2015
    19:53, 22 בדצמבר 2015
  • עתיד גובה הארנונה בחודשים שלאחר מות קשיש שקיבל ארנונה מוזלת עד למכירת הדירה

    קשיש יצול שואה נפטר והותיר דירה. שילם ארנונה מוזלת כמדומני עקב גילו ומצבו. מה יקרה תכלס מבחינת...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      השאלה אינה שייכת לשאלות בהן עוסק פורום זה.

    א אלי 09:59, 15 בדצמבר 2015
    09:59, 15 בדצמבר 2015
  • 3 מתוך 4 חתמו על חוזה מכר של דירה, הרביעית טרם הסכימה לחתום

    4 בעלי דירה -יורשים. שלושה בלבד חתמו על חוזה מכר של הדירה. הרביעית טרם חתמה וטרם הסכימה. האם יש...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      לעניין ההתחייבות של מי שחתם למכור את הדירה ודאי שיש משמעות לגביהם. לגבי מכירת כל הדירה, כל עוד לא נחתם על ידי כל הבעלים לא ניתן יהיה להתקדם עם תהליך מכירת הדירה. בברכה לתשובה המלאה...

    ד דני 07:54, 15 בדצמבר 2015
    07:54, 15 בדצמבר 2015
  • פיצויים עקב איחור של 7 חודשים בקבלת הדירה

    שלום אנו רכשנו דירה מקבלן לפני שנה וחצי בחוזה כתוב שההינו צריכים לקבל את הדירה ב30/05/2015...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      חודשיים על פי חוק זה נכון, 3 חודשים איחור בשל שינויים נראה לי זמן ארוך מאד אבל זה תלוי איזה שינויים בוצעו. בכל מקרה אם חתמת על 3 חודשים הרי שטענות על לא ידעתי לא קראתי כנ לתשובה המלאה...

    א אביב 08:46, 10 בדצמבר 2015
    08:46, 10 בדצמבר 2015
  • חוק המכר שכר טרחה לעו"ד - וקבוצות רכישה

    שלום רב, האם חוק המכר אשר מגביל את שכ"ט ל0.5% מערך הבית או ל5000 ש"ח - תקף גם...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      לא

    מ ב ש מיכל בן שטרית 09:51, 23 בנובמבר 2015
    09:51, 23 בנובמבר 2015
  • חלון שנשבר לאחר מסירת דירה שנמכרה

    שלום, יום לאחר מסירת דירתי לקונה וקבלת תשלום מלא, הקונה פתחה חלון בחדר השינה ולאחר מספר שעות...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      קשה להביע דעה מבלי לראות את הסכם המכר, אבל בהנחה שהמכירה היא as is והחלון אכן לא היה שבור במסירת הדירה ונמסר כפי שהיא ראתה אותו כשסגרה על רכישת הדירה, אני לא רואה איזושהי לתשובה המלאה...

    י יהודה 11:06, 9 בנובמבר 2015
    11:06, 9 בנובמבר 2015
  • דירת מגורים כמתנה לילדים

    שלום,האם מותר להורים לתת לילדים דירה במתנה? הם מתכוונים לעבור לשכירות ולתת לבן במתנה את דירת...

    • מנהל הפורום:עו"ד עמית דביר

      כן, לא רואה שום בעיה. מדובר בעסקת העברת הדירה לילדים ללא תמורה. מוזמנים לפנות באופן אישי להמשך ייעוץ אם צריך. בברכה,

    ל לירן 08:45, 29 באוקטובר 2015
    08:45, 29 באוקטובר 2015
עמוד מתוך2