חוקיות קיזוז חוב של משכיר לשוכר מהתשלום החודשי

המשכיר מתנגד להחזיר כספים שהושקעו בדירה ו ע"י השוכר בהתחיבות הן בע"פ והן בכתב של המשכיר שהוא ישיב הכספים לשוכר אבל בפועל אינו עושה זאת ומאיים לראות כהפרת חוזה במידה והסכום יקוזז מדמי השכירות, האם יש מידה של סיכון שהיה ויגיע לבית המשפט השופט/ת יפסקו לטובת המשכיר?