בנייה ודיור

עם ביצוע עסקת מכר וחתימה על הסכם המכר, חותמים הצדדים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, אשר מטרתה להבטיח את קיום העסקה ולמנוע ביצוע עסקאות סותרות, עד למועד העברת הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין. אך במידה שהרוכשים מפרים את הסכם המכר, או שהצדדים מחליטים על ביטול הסכם המכר, יש לבקש את ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים. לכן, עם ביצוע העסקה והחתימה על ההסכם, חותמים הרוכשים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתם ובד בבד חותמים גם על בקשה לביטול הערת אזהרה. הבקשה, חתומה על ידי הרוכשים, נשארת בידי עורך-הדין המטפל בעסקה, אך ורק למקרה של הפרת ההסכם המצדיקה את ביטולו. אז יכול עורך-הדין להגיש את הבקשה ולבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת הרוכשים.

נכים, עיוורים, עולים חדשים, נפגעי מערכות ישראל ומשפחות חיילים שנספו, זכאים לפטור חלקי ממס רכישה בגין רכישת נכס. על-מנת לקבל את הפטור, עליהם להגיש טופס זה ולמלא את פרטי המבקש, ואת פרטי הזכות שנרכשת, ולצרף תמצית רישום ממשרד הפנים, תעודת נישואין – אם אחד מבני הזוג מבקש את הפטור וכן אישור רשמי של המוסד השייך לעניין – משרד האוצר, משרד הבטחון, המוסד לביטוח לאומי וכו', בהתאם לסעיף בקשת הפטור. על המבקש לחתום על הצהרתו ואת חתימתו יאמת עורך-דין. בקשה זו מיועדת בעיקר לבעלי יותר מדירה אחת, ועל בעלי דירת מגורים יחידה לבדוק אם חיוב מס הרכישה בו יחויבו יהיה נמוך יותר ממס הרכישה שעליהם לשלם אם ינצלו את הפטור.

מוכר נכס החייב בתשלום מס שבח, רשאי לבקש כי חישוב השבח הריאלי יבוצע בדרך של פריסה, עד 4 שנים מיום ביצוע העסקה או למשך תקופת בעלותו בנכס, לפי התקופה הקצרה יותר. מטרת הפריסה היא להפחית את שיעור המס המשוקלל תוך ניצול מדרגות המס השולי הקבועות בפקודת מס הכנסה, שעדיין לא נוצלו בשל גובה ההכנסה בשנות המס הרלוונטיות, וכן לנצל את נקודות הזיכוי ככל שאלו לא נוצלו. בטופס יש לפרט את פרטי העסקה ושווי מס השבח המחושב, וכן פירוט הכנסותיו של המבקש ונקודות הזיכוי במס מהן נהנה, ולציין את תקופת הפריסה ממנה מעוניין המבקש להנות.

טופס זה מוגש ללשכת רישום המקרקעין ומיועד לרישום פעולה במקרקעין, בעיקר עסקאות מכר, אך גם פעולות תכנוניות ועוד. לבקשה יש לצרף את כלל המסמכים הנדרשים - למשל, במקרה הנפוץ של רישום עסקת מכר במקרקעין, יש לצרף את הסכם המכר, שטרות מכר, יפויי כח, אישורי מיסים, אישור רשות מקומית ועוד. את הטופס על צרופותיו, יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין בצירוף אישור על תשלומי האגרות הנדרשות. על הטופס יחתמו בעלי הזכות המבקשים רישום - למשל, הרוכשים, ואת חתימתם יאמת עורך-דין. עם אישור הבקשה, ירשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ויופיעו בנסח הטאבו.

אדם שנעשה בעל קרקע, וכן אדם שחדל להיות בעל קרקע והדבר לא נרשם בפנקסי המקרקעין, חייב תוך 30 יום מיום שנעשה בעל, או מיום שחדל - להצהיר על כך בכתב. אם נשתנתה הקרקע שינוי מהותי, על ידי הוספה עליה וכן אם נשתנה השימוש בה באופן המשנה את הגדרה, חייב בעל הקרקע תוך 30 יום מיום השינוי, למסור הצהרה בכתב על כך. טופס זה מיועד עבור בעל קרקע שבוצע בה שינוי מבני – נבנה עליה בנין קבוע, נהרס בנין קיים, עקירת מטע, או חל שינוי הגדר – קרקע חקלאית שאינה משמשת לחקלאות, מלאי עסקי שהפך קבוע ועוד, או במקרים שהקרקע התקבלה בירושה וטרם נרשמה.

טופס זה מיועד להצהרת הצדדים על ביצוע עסקת רכישת מגורים, לרשויות המס, לצורך תשלום מס שבח על-ידי המוכר ומס רכישה על-ידי המוכר. בטופס יש למלא את פרטי העסקה - פרטי הנכס, הצדדים, מועד ביצוע העסקה והתמורה, וכן את הפרטים הנדרשים לצורך הערכת שווי המס לתשלום על-ידי כל אחד מהצדדים (דירות נוספות וכו'). לחישוב החיוב במס השבח יש לצרף טופס 2990 - שומה עצמית של מס השבח. את ההצהרה יש להגיש למיסוי מקרקעין לא יאוחר מ- 40 יום לאחר ביצוע העסקה. לטופס יש לצרף את ההסכם שנחתם בין הצדדים. רק לאחר הדיווח, תשלום המס בהתאם, וקבלת אישור רשות המיסים, יתאפשר רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין.

טופס זה נספח לטופס הצהרה על עסקת מכר (טופס 7002) ומשמש לחישוב סכום מס השבח שעל מוכר הנכס לשלם. החוק השתנה משמעותית בשנים האחרונות בכל הנוגע לחישוב מס שבח, וכעת עריכת החישוב מחייב הבנה ומומחיות. באופן כללי, בעת מילוי הטופס יש למלא את הסכום בו נרכש הנכס בעבר, הסכום בו הוא נמכר כעת, וכל ההוצאות המוכרות בניכוי - עלות שיפוץ והשבחת הנכס, שכ"ט עו"ד בביצוע העסקאות, דמי תיווך וכיוב', אותן ניתן לנכות מסכום הרכישה המקורי. יש לצרף אסמכתאות על ביצוע ההוצאות. את הסכומים יש להעריך נכון ליום ביצוע העסקה. כיום, ניתן לחשב את סכום מס השבח במחשבון הזמין באתר לשירותים מקוונים באתר רשות המיסים.

על כל עסקה במקרקעין, יש לדווח לרשות המיסים, תוך 40 יום. ללא אישורי רשות המיסים כי המס שולם, לא יתאפשר להשלים את העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין. מס שבח, המס המוטל על מוכר המקרקעין, מחושב באופן כללי כאחוז מהרווח על הנכס - ערך המכירה פחות ערך רכישתו בעבר, בניכוי ההוצאות. בטופס זה יש לציין את הסכום בו נמכר הנכס, את הסכום בו נרכש בעבר מחושב נכון להיום, וכן את פירוט ההוצאות, כמו הוצאות שיפוץ, דמי תיווך ושכ"ט עו"ד בצירוף אסמכתאות. בהתאם לנתונים ובהתחשב במועדי הרכישה והמכירה, יש לחשב את מס השבח ולהגיש את השומה העצמית לרשות המיסים לקבלת שובר תשלום.

זיקת הנאה היא זכות קניינית במקרקעין, המקנה זכות שימוש בלבד (ולא החזקה) בחלק מהמקרקעין השייכים לאחד, לטובת אדם אחר או לטובת סוג בני אדם, או לטובת מקרקעין אחרים. זיקת ההנאה מהווה זכות במקרקעין וככזו מחייבת הסכם בכתב ורישום בנסח. לשם כך, יש להגיש טופס זה ללשכת רישום המקרקעין, ובו לציין את פרטי בעל הזכות, פרטי המקרקעין, מהות זיקת ההנאה, ופרטי מקבל הזכות. על הצדדים לחתום על הטופס, ואת חתימתם יש לאמת על-ידי עורך-דין. זיקת הנאה ניתנת לביטול הן על-ידי המבקשים והן על-ידי בית-משפט.

שטר מכר משמש לצורך העברת זכות הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין. את השטר המלא יש לצרף לבקשה לרישום עסקת מכר, בנוסף על מסמכים אחרים כמו הסכם המכר, אישורי מיסים ועוד. בשטר המכר יש למלא את פרטי הצדדים לעסקה - הרוכשים והמוכרים, ואת פרטי הזכות המועברת - גוש וחלקה והחלקים מתוך המקרקעין המועברים. על הצדדים לחתום על השטר ואת חתימותיהם יש לאמת באמצעות עורך-דין או רשם המקרקעין. את שטר המכר יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין בארבעה עותקים חתומים. במידה שהעסקה אושרה לרישום, רשם המקרקעין מוסיף חתימתו, ועותק חתום חוזר לצדדים. במעמד החתימה על הסכם מכר, לרוב חותמים הצדדים גם על שטרות המכר בנוסף.

שטר מכר זה מיועד למקרים מיוחדים של ביצוע עסקאות בקרקעות הרשומות במקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין, והעברת הבעלות מהמדינה או מרשות הפיתוח, בעיקר במקרים של חכירה ההופכת לזכות בעלות. לצורך ביצוע ההעברה, יש למלא שטר מכר זה ועליו למלא את פרטי הצדדים לעסקה (מטעם המוכרים ימלא נציג מטעם רשות מקרקעי ישראל) ואת פרטי המקרקעין. על הצדדים לחתום ואת חתימתם יש לאמת על-יד עורך-דין.

תצהיר זה נספח לבקשה המוגשת לרשות המיסים, לבטל שומה שבוצעה בקשר לעסקת מכר. כאשר העסקה מתבטלת, מבקשים הצדדים לבטל את שומת המס ואת חובת התשלום. עליהם לצרף הצהרה זו, בה עליהם לפרט את פרטי העסקה שנחתמה, את התשלומים ששולמו ואת הסיבות לביטולה. על הצדדים – המוכר והרוכש – לפרט את התשלומים שעברו ביניהם עד לבקשה זו ואת התשלומים שיעברו לאחר מכן, ולצרף, במידה ויש, את הסכם ביטול העסקה. כמו כן, עליהם להתחייב שלא למכור לאותו הצד או לצד קרוב לו את הזכויות פעם נוספת. על שני הצדדים לחתום על התצהיר בפני עו"ד, אשר יאמת את חתימותיהם. ביטול השומה יביא לביטול החבות במס והשבת תשלומים ששולמו.