רכישת נכס היא אחת מההחלטות החשובות שאדם לוקח בחייו. מדובר בדרך כלל בהשקעה גדולה, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית. לכן, חשוב מאוד לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בטרם חתימה על חוזה רכישה ולנסח את החוזה באופן שיגן בצורה מיטבית על זכויותיכם ועל כספיכם. כך, בסופו של יום, ניתן יהיה להשלים את העסקה על הצד הטוב ביותר ולהימנע, ככל הניתן, מתקלות ו/או בעיות אשר עלולות לסכל את ביצוע העיסקה ו/או את השלמתה.
בכתבה הבאה נציג בפניכם מספר נקודות מהותיות אשר יסייעו לכם לצלוח בשלום את עסקת המקרקעין הקרובה שלכם. הכתבה תעסוק ברובה בנוגע לרכישת נכס, אך תתייחס גם למספר נקודות חשובות לגבי מי שמבקש למכור נכס מקרקעין.
בדיקות משפטיות - הבסיס לכל עסקה
הבדיקות המשפטיות המקדימות בטרם חתימה על חוזה רכישה הן הבסיס לכל עסקת נדל"ן והן כוללות, בין היתר, בדיקה משפטית של מצב רישום הזכויות בנכס אותו מעוניינים לרכוש.
בעניין זה חשוב להסביר כי יש נכסים בישראל שהרישום לגביהם מתנהל בטאבו ויש נכסים שהרישום לגביהם מתנהל ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ו/או ב"חברה משכנת". חברה משכנת היא חברה האחראית על רישום הזכויות בנכס מקרקעין לפני רישומן בטאבו. על פי רוב, החברה המשכנת תהיה החברה הקבלנית שבנתה את הנכס או משרד עורכי הדין המייצג אותה חברה קבלנית.
לכן, אם עומדים לרכוש נכס הרשום בטאבו - הבדיקה המשפטית בנוגע למצב רישום הזכויות בנכס תיעשה באמצעות הוצאת נסח רישום מהטאבו, ואם עומדים לרכוש נכס הרשום ברמ"י ו/או בחברה המשכנת, הבדיקה המשפטית של מצב רישום הזכויות תיעשה באמצעות מסמך הקרוי "אישור זכויות", המופק על ידי רמ"י ו/או החברה המשכנת.
נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות, לפי העניין, כולל את כל המידע המשפטי הרלוונטי לגבי הנכס, כמו מיהו הבעלים הרשום של הנכס, האם יש מגבלות כלשהן על הזכויות בנכס, כגון: משכנתה או זכויות של צדדים שלישיים אחרים, הערות משפטיות ועוד. חשוב לבדוק את נסח הטאבו ו/או את אישור הזכויות, לפי העניין, בעיון ובליווי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין על מנת שיוכל להזהיר אתכם מפני בעיות משפטיות קיימות או אשר עלולות להתעורר בנוגע למצב רישום הזכויות בנכס.
בנוסף לעיון ובדיקת נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות, יש בדיקות נוספות שמומלץ לבצע, טרם חתימה על חוזה לרכישת הנכס, כמו לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף, לרבות את תשריט הבית המשותף ולוודא שהדירה וכל ההצמדות שלה (ככל שקיימות) כמו מחסן ו/או חניה תואמות את המצב בפועל בשטח. כמו כן, מומלץ לבדוק האם הנכס לא הוכרז כנכס מסוכן על ידי הרשויות המוסמכות, ולוודא שלא קיימות בנסח הטאבו ו/או באישור הזכויות הערות בנוגע לעיקולים, צווי הריסה וכדומה.
על מנת שיהיה באפשרותכם לבצע את כל הבדיקות המקדימות המפורטות לעיל באופן מיטבי, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, אשר יסייע לכם בביצוע בדיקות אלו. ההמלצה, הן לרוכשים והן למוכרים, היא לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם בכל מכירה או רכישה של נכס מקרקעין על מנת שיוכל לבדוק עבורכם את חוזה המכר/ הרכישה, לנהל את המו"מ המשפטי ולנסח את החוזה באופן שיגן על זכויותיכם בדרך הטובה ביותר.
חריגות בנייה - סיכון מיותר
בנוסף לכל הבדיקות הנ"ל, חשוב לבדוק לפני הרכישה, האם הנכס נבנה על פי היתר בנייה כדין והאם קיימות בו חריגות בנייה. חריגות בנייה הקיימות בנכס עלולות להביא להטלת קנסות ו/או להגשת כתבי אישום ו/או להוצאת צווי הריסה לגבי אותם חלקים בנכס שנבנו ללא היתר כדין. בדיקה בנוגע לחריגות הבנייה ניתן לבצע באופן עצמאי או באמצעות איש מקצוע מטעמכם שהינו שמאי מקרקעין ו/או מהנדס בניין.
מומלץ לבקש ממוכר הנכס שיכין מראש את כל המסמכים שברשותו בנוגע לנכס ולזכויותיו בו על מנת שניתן יהיה להתקדם במהירות וביעילות בעסקה, בכפוף כמובן לבדיקה משפטית של כל המסמכים הנ"ל, אשר צריכה להיעשות על ידי עורך דין בקיא בתחום, שילווה וייצג אתכם בעסקה לרכישת הנכס.
רכישת דירה מקבלן - לא בלי עורך דין מטעמכם
בעסקת רכישת דירה מקבלן חשוב לזכור כי עורך הדין מטעם הקבלן מייצג רק אותו בעסקה, ואינו מייצג במקביל גם את הרוכש. לכן, חשוב מאוד כי בטרם חתימתכם על חוזה לרכישת דירה מקבלן, תקראו היטב בעצמכם את חוזה הרכישה, ולא פחות חשוב מכך, תשכרו את שירותיו של עורך דין מטעמכם, אשר יבדוק את החוזה וידאג להגן על האינטרסים והזכויות שלכם כרוכשים של הנכס.
על פי הדין, ברכישת דירה מקבלן, הרוכש נושא בתשלום הוצאותיו המשפטיות של הקבלן (קרי: בתשלום שכר טרחת עורכי דינו). אולם, תשלום זה (המוגבל כיום בהתאם להוראות החוק) הינו אך ורק עבור טיפול הקבלן, באמצעות עורכי דינו, ברישום זכויות הרוכש בטאבו.
מדובר אפוא בתשלום עבור מתן שירות משפטי על ידי עורכי דינו של הקבלן בכל הקשור ברישום זכויות הרוכש בטאבו, ותו לא. עורכי הדין של הקבלן אינם מייצגים את הרוכש בעסקה אלא את הקבלן בלבד, ועל הרוכש לדאוג, אם בעצמו ואם באמצעות עורך דין מטעמו, להגנה על זכויותיו ועל האינטרסים שלו בעסקה.
מימון חיצוני - להתחיל מוקדם
רוכש נכס שאין בידיו את מלוא הכספים הדרושים לצורך רכישת הנכס יכול לפנות לבנק ו/או לגוף פיננסי אחר, לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא שתירשם על זכויותיו בנכס. לכן, במקרה שבו נדרש לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא מבנק ו/או מגוף פיננסי אחר, לצורך מימון התמורה עבור הנכס, חשוב להתחיל כבר בשלב מוקדם את ההליך של קבלת אישור עקרוני למשכנתא.
אישור עקרוני הוא מסמך כתוב שמקבלים מכל בנק למשכנתאות והוא כולל את הפרטים הבאים: הסכום שהבנק מוכן לתת, תקופת המשכנתא, המסלולים השונים, הריביות, העמלות, הביטוחים הנדרשים ועוד. האישור הוא כללי ולא מותאם אישית.
לאחר קבלת האישור העקרוני ומציאת נכס שברצונכם לרכוש, יידרש לחזור לבנק למשכנתאות כדי לבדוק באופן ספציפי יותר את תנאי ההלוואה המובטחת במשכנתא שתבקשו לקבל מהבנק בהתייחס למחיר הנכס, גובה ההון העצמי שברשותכם ועוד.
שימו לב, טרם החתימה על חוזה לרכישת הנכס, במידה שאתם צריכים לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך רכישת הנכס, תצטרכו לקבל בשלב מוקדם אישור עקרוני מהבנק, ולאחר מכן לבדוק באופן ספציפי ותוך התאמה לחוזה הרכישה, שאתם עתידים לחתום עליו, את תנאי ההלוואה והמועד שבו תוכלו לקבל מהבנק את ההלוואה, על מנת שניתן יהיה לקבוע בחוזה הרכישה, בהסכמה עם המוכר, לוח תשלומים מתאים עבורכם.
סוגית המס בעסקאות נדל"ן
חשוב לדעת כי כל רוכש דירה חייב בתשלום מס רכישה ואילו מוכר של דירה שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת חייב בתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה. עוד חשוב לדעת כי אם אתם עומדים לרכוש דירה נוספת לדירה שכבר קיימת בבעלותכם, מס הרכישה יהיה גבוה באופן משמעותי ממס הרכישה החל על רכישת דירה יחידה.
הוראות חוק מיסוי מקרקעין מגדירות מהי דירת מגורים יחידה וכן קובעות הוראות בדבר חיוב או פטור מתשלום מס שבח במכירת הדירה, בהתאם לנסיבות שונות, כמו: דירה שהתקבלה בירושה, דירה שהתקבלה במתנה ועוד.
לכן, חשוב ואף הכרחי, כי בטרם רכישת/ מכירת דירה תתייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, לרבות בסוגית מיסוי עסקאות נדל"ן, תמסרו לו את כל האינפורמציה הרלבנטית בנוגע לנכסים שבבעלות התא המשפחתי, והוא יסייע לכם בתכנון מס נכון ויעיל, שיכול לחסוך לכם כסף רב.
ליווי של עורך דין מקרקעין
ליווי של עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום הוא חשוב וחיוני בכל עסקת נדל"ן. עורך הדין יסייע לכם בהליך הרכישה/ המכירה, יבדוק את כל המסמכים הרלוונטיים ויספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי. רגע לפני שאתם יוצאים לדרך, קבלו מספר טיפים בנושא:
> ביחרו עורך דין בעל ניסיון וידע בתחום הנדל"ן.
> קיבעו פגישת ייעוץ ראשונית עם עורך הדין כדי לדון בעסקה העומדת על הפרק, לרבות בכל הנוגע להיבטי המס של העסקה.
> ספקו לעו"ד את כל המידע הרלוונטי שיש ברשותכם בנוגע לעסקה וכן את המידע הרלבנטי אודות הנכסים שבבעלות התא המשפחתי.
> השתדלו להיות מעורבים בתהליך הרכישה/ מכירה ושתפו את עורך הדין בספקות ובכל השאלות שיש לכם בנוגע לעסקה.
רכישת נכס היא החלטה חשובה שיש לשקול אותה ברצינות ובכובד ראש. באמצעות ביצוע הבדיקות הנדרשות וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ואמין, תוכלו להגן על עצמכם ולשמור על הזכויות והאינטרסים שלכם. גם מי שמוכר נכס, טוב יעשה אם יפנה לקבלת ליווי וייעוץ משפטי, הן בנוגע לשמירת זכויותיו והאינטרסים שלו בחוזה המכר והן בנוגע לשאלת תכנון המס, אם וככל שבבעלותו יותר מנכס מקרקעין אחד.
עורכת הדין פאני רגב, המתמחה זה למעלה מ-30 שנה בעסקאות מכר/ רכישה שונות ומגוונות, ובכלל זה, עסקאות יד שנייה, עסקאות רכישה מקבלן, עסקאות אופציה, העברה ללא תמורה וכדומה. עו"ד רגב מלווה ונותנת ייעוץ משפטי ללקוחותיה החל משלב פגישת הייעוץ הראשונית ועד להשלמת העסקה ברישום.
לאורך השנים, עו"ד רגב ייצגה במסגרת עבודתה, לקוחות רבים, הן רוכשים והן מוכרים, הן פרטיים והן תאגידים, במגוון רחב של עסקאות, תוך מתן שירות מקצועי, אמין ומסור ללקוחותיה. העסקאות הרבות בהן ייצגה עו"ד רגב בוצעו והושלמו בהצלחה לשביעות רצון הלקוחות. צרו קשר בטל':0505944648 , דוא"ל: fannyregevlaw@gmail.com
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
