עיקרי הדברים:
• חוסר ידע או אדישות יכולים להוביל לאובדן נכס שעבר בירושה למשפחה בשל פשיטת רגל של אחד היורשים.
• נכס שנמכר במסגרת הליכי כינוס נמכר בדרך כלל בהנחה של 20%-30% ממחיר השוק, בנוסף לעלויות נלוות לבני המשפחה כמו שכר טרחת כונס הנכסים, אגרות בית משפט והוצאות פרסום.
• ברגע שנרשמה הערה לטובת הנאמן בטאבו, היורשים נמצאים במרוץ נגד הזמן. כל יום שעובר מגדיל את ההוצאות המשפטיות והסיכון לאובדן הנכס.
____________________________________________________
הירושה שהיתה אמורה לאחד את המשפחה הפכה לסיוט משפטי. דירה בשווי שלושה מיליון שקל נמכרה במכירה כפויה תמורת 2.2 מיליון שקל, והיורשים שלא חייבים שקל לאיש מצאו את עצמם מאבדים את הנכס המשפחתי. זהו תרחיש שחוזר על עצמו בתדירות גוברת, במיוחד בתקופה הכלכלית המורכבת שאנו חווים.
"כעורך דין המתמחה בדיני ירושה ופשיטת רגל, אני רואה מקרוב איך חוסר ידע או אדישות בשלב המוקדם יכולים להוביל לאובדן הנכס שהמנוח הותיר למשפחה", אומר עו"ד רושאל צולפייב.
מדוע נכסים במכירות כינוס נמכרים במחיר נמוך משמעותית?
"זוהי הטרגדיה השקטה של הליכי כינוס נכסים. ברגע שנכס נכנס לסטטוס של 'מכירה בכינוס' או 'מימוש על ידי נאמן', השוק מתמחר אותו מראש בהפחתה חריגה ממחיר השוק. רוכשים פוטנציאליים מזהים הזדמנות למציאה ולוחצים את המחיר כלפי מטה. הם יודעים שהנאמן פועל תחת לחץ זמנים ומגבלות משפטיות, ומנצלים את המצב לטובתם.
"מעבר לכך, ההפסד ליורשים התמימים נובע משכבות של עלויות נלוות: שכר טרחת כונס הנכסים שיכול להגיע לאחוזים ניכרים מערך הנכס, אגרות בית משפט, הוצאות פרסום, שמאות ועוד. בסופו של יום, במקום למכור בשוק החופשי בנחת ובמחיר מקסימלי, הנכס נמכר בלחץ, וההפרש, שיכול להגיע למאות אלפי שקלים, נגרע מכיסם של האחים שלא חטאו ולא חייבים שקל לאיש".
עו"ד רושאל צולפייב מציג דוגמה קלאסית: נכס ששווה שלושה מיליון שקל בשוק החופשי נמכר במכירת כינוס תמורת 2.2 מיליון בלבד. "מהסכום הזה יש להפחית עוד כ-200,000 שקל עלויות נלוות, ובפועל היורשים זכאים לחלק שני מיליון שקל במקום שלושה מיליון. הפסד של שליש מערך הנכס".
איך נאמן בפשיטת רגל יכול לכפות מכירה של דירה משפחתית?
"פירוק שיתוף הוא נשק יום הדין של הנאמנים. החוק מאפשר לנושה, או לנאמן שנכנס בנעליו של החייב, לדרוש לפרק את השותפות בנכס כדי לשים יד על חלקו של החייב. הבעיה היא שאי אפשר למכור 'חצי דירה' או 'רבע סלון' - נכסי מקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית. לכן, הנאמן כופה את מכירת הדירה כולה.
"המנגנון המשפטי פשוט אך הרסני: הנאמן מגיש לבית המשפט בקשה לפירוק שיתוף, טוען שאין אפשרות לחלוקה בעין, ומבקש צו מכירה. בית המשפט, ברוב המקרים, נעתר לבקשה, כיוון שזכותו של הנאמן לממש את הנכס לטובת הנושים היא זכות מוקנית בחוק.
"עבור היורשים האחרים, המשמעות היא הרסנית: הם מאבדים את הנכס הסנטימנטלי, לעתים נזרקים מבית מגוריהם אם התגוררו בו, ונאלצים להתמודד עם הליכים משפטיים יקרים ומייגעים על לא עוול בכפם. במקרים רבים, יורשים מגלים לראשונה על המצב הכלכלי של אחיהם רק כשמגיעה אליהם הודעה על בקשה לפירוק שיתוף".
מדוע התופעה מתעצמת בתקופה האחרונה?
"אנחנו רואים עלייה מובהקת במקרים אלה בשנתיים האחרונות. הכלכלה הישראלית נמצאת בטלטלה; עסקים קורסים בעקבות המלחמה; אנשי מילואים שחוזרים לעסקים שנסגרו או מצומצמים; והריבית הגבוהה שמקשה על החזר הלוואות - כל אלה יוצרים גל של חדלות פירעון ופשיטות רגל. כשיש יותר פושטי רגל, יש יותר נאמנים שמחפשים בנרות נכסים למימוש. ירושות ודירות שסבתא הותירה הן טרף קל עבורם - נכסים רשומים בטאבו, ברורים וקלים לאיתור.
"לצערי, התופעה הזו רק תלך ותתעצם בשנה הקרובה. העלייה בעלות המחיה, המצב הבטחוני המורכב והריבית שנותרה גבוהה יובילו למצוקות כלכליות נוספות, ועימן למקרים נוספים של ירושות שנופלות למלכודת הזו".
מה ניתן היה לעשות אחרת כדי למנוע את המצב?
"במקרה שתואר, הטעות הקריטית היתה האדישות או חוסר הידיעה. האחים היו יכולים למנוע את מכירת הנכס לצד שלישי לו היו פועלים במהירות בשני מסלולים אפשריים:
"המסלול הראשון - רכישת חלקו של האח החייב לפני שהנאמן השתלט על ההליך. זה היה דורש נזילות כספית וזמן תגובה מהיר, אבל היה מותיר את הנכס בידי המשפחה ומונע את המכירה הכפויה במחיר מופחת.
"המסלול השני - עריכת הסכם חלוקת עיזבון חכם עוד לפני רישום זכויות הירושה בטאבו. הסכם כזה יכול היה לבודד את הסיכון על ידי חלוקה שמותירה את הנכס בידיים בטוחות תוך קיזוז כספי לטובת היורש החייב. היתרון הגדול בהסכם חלוקה הוא שהמשפחה קובעת את תנאי המשחק, ולא בית המשפט.
"הבעיה היא שרוב המשפחות אינן מודעות לסיכונים האלה ורוב עורכי הדין שעוסקים בירושות אינם בודקים את המצב הכלכלי של היורשים לפני הגשת בקשה לצו ירושה. כך נוצר המצב שבו המציאות מתגלה רק בשלב מאוחר מדי".
מה קורה כשמגלים על פשיטת הרגל רק אחרי שנרשם צו הירושה?
"זהו התרחיש המסוכן ביותר. ברגע שנרשמה הערה לטובת הנאמן בטאבו, השעון מתהפך לרעת היורשים. חלון הזמנים לפעולה הוא קצר מאוד - לעתים מדובר בשבועות בודדים. מרגע שהנאמן מגיש בקשה לפירוק שיתוף, כל יום שעובר מגדיל את ההוצאות המשפטיות שישולמו מקופת הירושה.
"במצב כזה, ההגנה הטובה ביותר היא התקפה: ליזום פנייה לנאמן מיידית ולא לחכות לתביעה. יש לבדוק האם ניתן להגיע להסדר שמאפשר ליורשים לרכוש את חלקו של האח החייב, או לחלופין להציע פתרון כלכלי אחר שימנע את המכירה הכפויה. נאמן מעדיף, לעתים, הליך מהיר וברור על פני משפט ממושך שמעכב את חלוקת הנכסים לנושים.
"חשוב לזכור: בשלב זה חייבים ליווי של עורך דין מנוסה בדיני פשיטת רגל וירושות. ניסיון להתמודד לבד עם הנאמן עלול להחמיר את המצב ולהוביל להודאות או התחייבויות שאינן נחוצות".
איך יורשים יכולים לרכוש את חלקו של היורש החייב?
"החוק מעניק ליורשים זכות קדימה לרכישת חלקו של האח החייב. הם יכולים, תיאורטית ומעשית, לקנות את חלקו ובכך למנוע את מכירת הנכס כולו. היתרון ברור: הנכס נשאר במשפחה ונמנעת מכירה כפויה לזרים. החיסרון: זה דורש נזילות כספית - מזומן - בלוח זמנים צפוף.
"נקודה חשובה שיש להבין: המחיר שהנאמן ידרוש אינו בהכרח מחיר השוק החופשי. הנאמן רשאי לדרוש 'שווי מימוש', כלומר השווי שהנכס היה מביא במכירה מהירה. לעתים, הנאמן ינסה לטעון ששווי הנכס גבוה ממחיר השוק כדי להגדיל את התמורה לנושים, ולכן נדרש ליווי משפטי צמוד כדי לוודא שהמחיר הוגן ומתבסס על שמאות אובייקטיבית.
"במקרים מסוימים, ניתן לגייס מימון לרכישה באמצעות משכנתא על אותו נכס, אם הנכס פנוי משיעבודים או אם היורשים הרוכשים יכולים להציג יכולת החזר. חלופה נוספת היא גיוס קרן משפחתית או הלוואה פרטית לטווח קצר, עד למכירת הנכס בשוק החופשי במחיר מלא".
מהי העצה החשובה ביותר למניעת המצב הזה?
"העצה החשובה ביותר שלי: אל תעצמו עיניים. לפני שמגישים בקשה לצו ירושה, בצעו בדיקת רקע כלכלית על כל היורשים. זה לא עניין של חוסר אמון או פגיעה בפרטיות - זו בדיקה מניעתית פשוטה שיכולה לחסוך אסון כלכלי.
"אם אחד האחים מסובך בחובות, אל תרוצו לרשום את הדירה על שמו. ישנם פתרונות משפטיים מונעים, כמו הסתלקות מהעיזבון בכפוף למגבלות החוק, או עריכת הסכם חלוקה שמשאיר את הנכס בידיים בטוחות תוך קיזוז כספי. ייעוץ משפטי לפני הרישום בטאבו הוא ההבדל בין בעלות מלאה ובטוחה על נכס, לבין מפח נפש והפסד של מאות אלפי שקלים.
"לסיכום, מניעה היא שם המשחק. השקעה של מספר שעות ייעוץ משפטי בשלב המוקדם יכולה למנוע שנים של סבל משפטי והפסדים כספיים כבדים".
________________________________________________________
עו"ד רושאל צולפייב, בוגר תואר ראשון במשפטים מהקריה האקדמית אונו וחבר לשכת עורכי הדין משנת 2019, הקים את משרד הבוטיק שבבעלותו בשלהי 2016, לאחר שהתמחה באחד המשרדים המובילים בתחום הנדל"ן והמסחרי. צולפייב התמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית ובהליכי חדלות פירעון, ורכש ניסיון רב בעשרות תיקים מורכבים בתחומים אלה. כיום הוא מוביל משרד המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית, חדלות פירעון והבראת חברות, ופעיל בוועדות השונות מטעם לשכת עורכי הדין במחוז מרכז.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
