נזילות בבתים משותפים: השכן לא משתף פעולה? יש פתרון

נזילה מהדירה בקומה שמעליכם יכולה להפוך לבעיה קשה עוד יותר כשהשכן מסרב לתקנה. מה עושים? תתפלאו, יש פתרון מהיר

נזילות בבתים משותפים: השכן לא משתף פעולה? יש פתרון

נזילה בבית משותף יכולה להיות צרה צרורה. אם השכן מלמעלה, שהוא מקור הנזילה, מסרב לשתף פעולה ומתכחש לאחריותו לנזילה, התיקון עלול להיגרר גם לאורך שנים, ולגרום לכם לא רק לפגיעה באיכות החיים, אלא גם לתחושה ממשית של חוסר אונים.

מתברר, כי למרות שמדובר בבעיה ממשית, דיירים רבים הסובלים מנזילות בבתים משותפים, לא ממש יודעים כיצד להתמודד איתה. הם פונים לכל מי שאפשר כדי לחייב את השכנים שלהם לשתף איתם פעולה, חוץ מלגורם היחיד שבאמת יכול לעזור להם.

הם פונים לעירייה, לוועד, ואפילו למשטרה - בזמן שרק המפקח/ת על רישום המקרקעין יכול/ה להכריע בסכסוך ולספק להם פתרון מהיר ואפקטיבי. בשורות הבאות נציג את ההליך הכרוך בפנייה למפקח ואת יתרונותיו, וניתן טיפים כיצד להתמודד עם המצב.

אם הנזילה חוזרת לאחר כמה חודשים, בדרך כלל הדייר מבין שמקור הנזילה אינו אצלו, אלא אצל השכן או במוקד אחר כלשהו של הבית המשותף 

מה עושים עם נזילה בבית משותף?

לרוב כאשר אחד הדיירים מבחין בנזילה בדירתו, הוא מזמין איש מקצוע כדי שיתקן אותה. אם הנזילה חוזרת לאחר כמה חודשים, בדרך כלל הדייר מבין שמקור הנזילה אינו אצלו, אלא אצל השכן או במוקד אחר כלשהו של הבית המשותף. 

העניינים מסתבכים אם השכן מסרב לתקן את הנזילה, טוען שמקורה איננו אצלו או פונה לחברת הביטוח, שמבצעת תיקון שטחי בלבד לעיתים. ככל שהשכן אינו מסכים לבדוק מה מקור הנזילה או לטפל בה, עלול הטיפול להיגרר במשך שנים ארוכות.

אם השכן מסרב לתקן את הנזילה או שהוא לא מאפשר להיכנס לדירתו כדי לבדוק אם מקורה אצלו, ניתן להגיש נגדו תביעה למפקח/ת על רישום המקרקעין

השכן שלי מסרב לתקן את הנזילה, מה עלי לעשות?

אם השכן מסרב לתקן את הנזילה או שהוא לא מאפשר להיכנס לדירתו כדי לבדוק אם מקורה אצלו, ניתן להגיש נגדו תביעה למפקח/ת על רישום המקרקעין. התביעה הינה למעשה בקשה למתן צו לתיקון הנזילה, והגשתה כרוכה בתשלום אגרה בסך של כ-700 שקל.

למפקח/ת יש סמכות ייחודית לדון בסכסוכי שכנים (החל מאי תשלום ועד בית, דרך סכסוכים הנוגעים למעלית ועד נזילות), ולכן לא ניתן לפנות לאף גורם פרט אליו/ה בעניין זה. למפקח/ת יש את כל הסמכויות של שופט שלום בתביעות אזרחיות.

כתב התביעה חייב לכלול את כתובת הבית המשותף, את פרטי הבית המשותף, את הפרטים האישיים של התובע והנתבע ואת מסכת העובדות: מתי התגלתה הנזילה, מתי נעשתה הפנייה לשכן ועוד

מה צריך לכלול כתב תביעה המוגש למפקח על המקרקעין?

כתב התביעה חייב לכלול את כתובת הבית המשותף, את פרטי הבית המשותף, את הפרטים האישיים של התובע והנתבע ואת מסכת העובדות: מתי התגלתה הנזילה, מתי נעשתה הפנייה לשכן ועוד. בנוסף, רצוי לפרט בו את החובות המשפטיים החלים על השכן לתיקון הנזילה.

לתביעה רצוי לצרף חוות דעת של מומחה לאיתור נזילות, שבמסגרתה הוא יידרש לקבוע מה מקור הנזילה. אם השכן מסרב לאפשר למומחה לבדוק מה מקור הנזילה, ניתן לדרוש בתביעה לחייב אותו לעשות זאת. 

לאחר הגשת התביעה, לנתבע יש 30 ימים להגיש כתב הגנה, שאליו הוא רשאי לצרף חוות דעת נגדית. לאחר מכן, מתנהל דיון ממוקד, והמפקח על המקרקעין ממנה מומחה מוסכם מטעמו

מה קורה לאחר הגשת כתב התביעה?

לאחר הגשת התביעה, לנתבע יש 30 ימים להגיש כתב הגנה, שאליו הוא רשאי לצרף חוות דעת נגדית. לאחר מכן, מתנהל דיון ממוקד, והמפקח על המקרקעין ממנה מומחה מוסכם מטעמו, ככל שהדבר מוסכם על הצדדים (הדרך היעילה לפתרון הסכסוך). 

אותו מומחה יספק לצדדים חוות דעת על מקור הנזילה ועלויות התיקון שלה. לאחר קבלת חוות הדעת, יידרשו הצדדים ליישם את קביעות המומחה המוסכם. יצוין, כי על קביעת המפקח ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי שבתחום השיפוט של הבית המשותף.

העלויות הכרוכות בהליך כוללות אגרת משפט (שמסתכמת בכ-700 ש"ח), עריכת חוות דעת מומחה (הנאמדת בכ-3,000 ש"ח בצירוף מע"מ) ושכר טרחת עורך דין (כ-15,000 ש"ח תלוי במורכבות התיק, ההליך הנדרש ועורך הדין)

כמה זמן אורך ההליך, ואילו עלויות כרוכות בו?

ההליך אצל המפקח/ת מהיר יחסית, ואורך בדרך כלל בין חצי שנה לשנה. העלויות הכרוכות בהליך כוללות אגרת משפט (שמסתכמת, כאמור, בכ-700 ש"ח), עריכת חוות דעת מומחה (הנאמדת בכ-3,000 ש"ח בצירוף מע"מ) ושכר טרחת עורך דין (כ-15,000 ש"ח תלוי במורכבות התיק, ההליך הנדרש ועורך הדין).

עלות תיקון הנזילה משתנה, ועשויה לנוע בין אלפי שקלים בודדים לעשרות אלפי שקלים (אם התביעה תתקבל עשוי התובע לקבל את הוצאות אלה בחזרה כשעלות התיקון תושת על הנתבע).

במקרה מסוים, קבע המפקח על המקרקעין כי לנתבע אחריות מוחלטת לנזילה, והוא צריך לתקנה ללא קשר לאשמה

דוגמאות למקרים בהם נדונו נזילות בבתים משותפים 

נזילה בדירה בקרית מוצקין שנמשכה ארבע שנים - באותו מקרה (תיק 88/05), שהיה מעניין משפטית מבחינת קביעת אחריות מוחלטת, טען התובע, כי ליקויי איטום בדירה שמעליו גרמו לרטיבות קשה בדירתו. במשך 4 שנים הוא דרש מהנתבע לתקן את הליקויים, אך זה סירב. הנתבע טען כי הקבלן אחראי לליקויים, ובשלב מסוים הסכים לתיקון, ובפרט שהקבלן יישא בעלות מגורים חלופיים עבורו. בסופו של דבר, קבע המפקח על המקרקעין כי לנתבע אחריות מוחלטת לנזילה, והוא צריך לתקנה ללא קשר לאשמה. 

נזילה שהנתבע טען כי נציגות הבית המשותף אחראית לה - באותו מקרה (תיק 288/17), שהיה בטיפול משרד הח"מ וקיבל פסק דין בחודש האחרון, סבלה התובעת במשך 8 שנים מנזילה בדירה ברמת גן. הנתבע, בעלי הדירה שמעליה (שהושכרה לשוכרים) התכחש לאחריותו, וטען כי נציגות הבית המשותף היא שאחראית לנזילה. הוא הפנה את התובעת לחברת הביטוח שלו, אולם זו לא תיקנה את הנזילה. לאחר הגשת תביעה, התמנה מומחה שקבע כי מקור הנזילה אצל הנתבע. לבסוף נעשו תיקונים בעלות של כ-65 אלף שקל, אשר הושתו על הנתבע והתובעת קיבלה את השבת הוצאותיה.

נזילה בקיר- יש לבדוק מה עומד מאחוריה

נזילה קשה במיוחד בדירתה של ניצולת שואה - באותו מקרה (תיק 394/16), שהיה בטיפול משרד הח"מ וקיבל פסק דין בשנה האחרונה, סבלה התובעת בת ה-85 מרטיבות לאורך 10 שנים. חלקי בטון וברזל עפו עליה מהתקרה, ובנה של התובעת המסכנה הגיע מדי יום לדירתה והחליף דליים של מים. השכנים מהדירה בקומה העליונה לא הסכימו לתקן את הנזילה, ולאחר שמומחה מוסכם קבע כי הם אחראים לליקויים, הם נאלצו לתקנם.

אם המומחה קובע שהשכן הוא שאחראי לנזילה, יש לתת לו הזדמנות לתקנה. אם השכן מבקש לפנות לחברת הביטוח שלו, אין להתנגד לכך

טיפים חשובים לטיפול בנזילות בבתים משותפים

ראשית, מהרגע שמבחינים בנזילה, יש להזמין בעל מקצוע לצורך איתור מקורה. אם בעל המקצוע סבור שמקור הנזילה בדירה אחרת - יש לנסות לתאם עם השכן ביקור שלו באופן מידי.

שנית, ככל שהשכן מסכים לביצוע הבדיקה, אם מתגלעת מחלוקת באשר למי ישלם את עלות התיקון, מומלץ, לדעת הכותבת, בשלב זה, לא לעסוק בשאלה מי ישלם עליה. אם מתחילים להתווכח על כך בשלב זה, השכן עלול שלא להסכים לבדיקה, ובינתיים עלולים להיגרם נזקים כבדים יותר שניתן להימנע מהם, והדבר אף יעכב את תיקון הנזילה. ככל שהמקרה יגיע לטיפול המפקח בסופו של דבר, ויוכרע כי מקור הנזילה הינו מהשכן, עלות הבדיקה תוחזר לתובע ממילא.

שלישית, אם המומחה קובע שהשכן הוא שאחראי לנזילה, יש לתת לו הזדמנות לתקנה. אם השכן מבקש לפנות לחברת הביטוח שלו, אין להתנגד לכך, ואם הוא ממשיך בסירובו לתקן את הליקוי, יש להפנות אליו מכתב מעורך דין עם דרישה לתיקון תוך זמן קצוב. לאחר מכן, יש לשלוח אליו מכתב התראה בטרם הגשת תביעה ובעיקר - לפעול.

רביעית, כדאי לבחון היטב את דו"ח המומחה על הנזילות. ככל שעלות התיקון נמוכה יחסית ומסתכמת בכמה אלפי שקלים בודדים, כדאי לשקול בכל זאת לשאת בעלות התיקון, במקום להיגרר להליך המשפטי שעלול להיות יקר יותר ולנסות לאחר מכן להיפרע מהשכן.

לקבלת יעוץ מעו"ד גילי קרנות-עזריה, השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

האם מאמר זה עזר לך?
עו"ד גילי קרנות-עזריה קבע פגישה עם עו"ד גילי קרנות-עזריה

לעו"ד גילי קרנות-עזריה ניסיון של מעל 10 שנים בתחום הנדל"ן והינה חברה בלשכת עורכי הדין בישראל החל משנת .2009 עו"ד...

לפרופיל המלא