הערכה שמאית ל 2 דירות בבניין

שלום, מה יכול להיות הפער בערכה של דירה בשטח של 70 מ"ר עם שני כיווני אויר, כולל גג צמוד של 64 מ"ר קומה ג, ללא מעלית + חניה צמודה, בהרצליה, לעומת דירה אחרת באותו בניין אשר נמצאת על קומה נפרדת (ראשונה וחצי) שטחה כ 100 מ"ר, 3 כיווני אויר + חניה צמודה. האם הערכת שמאי יכולה לעזור להחליט בתמ"א 38/2? האם חדר על הגג שבנה דייר ולא רשום בטאבו, ולא שילם דמי איזון - אמורים להיות לזכותו בקבלת התמורה?