הפרש בין שטח הדירה ברוטו לנטו

שלום אנו לפני רכישת דירה יד שנייה דירת 4 חדרים 108 מ"ר ברוטו לפי נסח הטאבו הדירה 77 מ"ר נטו ממה נובע ההפרש הגדול? (יש מרפסת) האם החישוב המחיר למ"ר מתייחס לברוטו או לנטו חוששת שהמחיר יקר ביחס לשטח נטו וגם שתהיה לי בעיה למכור אותה בעתיד בעקבות זה תודה רבה