שמאות לדירה ללא תשריט

שלום ברצוני לרכוש דירה שמצאתי אחרי חיפושים רבים אני מעוניין בשמאות לפני החוזה בטאבו הדירה מופיעה 25 מ״ר ופיזית ובארנונה היא 49 מ״ר ככה היא נבנתה למעט סגירת מרפסת של 9מ״ר לא קיים בארכיון תשריט בניין משותף וגם לא בתיק בניין בעירייה 2 שמאים אמרו שאי אפשר לעשות לה שמאות מה אני עושה? מאוד רוצה את הדירה הרכישה עם משכנתא של 65 70 אחוז תודה