שווי גג מרוצף מוצמד לדירה ללא זכויות בניה

אני בתהליך משא ומתן על רכישה של דירה שהגג מוצמד לדירה בגודל של 110 מ״ר. הגג מרוצף והכניסה אליו היא מחדר המדרגות של הקומה העליונה - קומת הפנטהוז אין זכויות בניה כך שאני לא יכול לבנות עליה לגג מהדירה או כל מבנה אחר (חשבנו על חדר יציאה של 10 מ״ר עם שרותים). ֿ הייתי רוצה לדעת איך להעריך את שווי הגג.