הערכת שווי בית

אם המנוח רשם בצוואתו "את כל זכויותיי מכל מין וסוג שהם בבית ברח....הידוע כגוש..הנני מוריש לבתי..בכפוף להעברת הזכויות בבית תשלם בתי.. לבני..סכום בסך השווה לשליש משוויו של הבית נכון למועד פטירתי כפי שייקבע שמאי מוסמך" שאלתי כיצד צריך להעריך את שוויו של הבית מוכר מרצון לקונה מרצון בניכוי מיסוי מקרקעין או ללא המיסויי{למרות שמדובר בירושה מברור בעת מכירת הנכס לצד שלישי יש מיסויי מקרקעין רב על הבית שהוא צמוד קרקע עם זכויות בניה רבות שלא מומשו}