מכירת דירות - פורום מקרקעין

שאלה חדשה
  • שירלי

    נשלח ע"ישירלי 12:49, 9 במרץ 2014

    לי ולבעלי דירת בבעלותינו בה אנו גרים 7 שנים. בנוסף לבעלי יש 2 דירות שקיבל בירושה (חלקו בכל אחת הוא שליש). האם לצרכי מכירת דירת המגורים שלנו אנחנו יכולים להשתמש בפטור של דירה יחידה? אם דירת ירושה תמכר ע"י בעלי ואחיו במס הליניארי החדש , האם שנמכור את דירת המגןרים שלנו, זה ימנע מאיתנו שימוש בפטור של דירה יחידה?

    השב
  • 13:06, 9 במרץ 2014

    ניתן למכור את דירת המגורים שלכם בפטור שכן היא נחשבת לדירה יחידה.
    להלן הוראות ביצוע של מיסוי מקרקעין 5/2013 בעניין:
    בניגוד לדין הקודם, הפטור לפי סעיף 49ב(2) יחול החל מיום 1.1.14, גם על חלק בדירה שאינו עולה על 1/3 וגם על דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97. יחד עם זאת, הוראות מסלול פטור זה לא יחולו במכירת חלק בדירה שאינו עולה על 1/3 ממנה (לפני התיקון - פחות מ- 1/4), וכן לא יחול על מכירת דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97, ככל שהוחלה על הללו החזקה הקבועה בסעיף 49ג' בעת מכירת דירה אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו (להלן - "הספיחים").



    מחד, ספיחי הדירה, כמפורט לעיל, לא ישללו את הפטור במכירת דירה שהיא במהותה דירת המגורים העיקרית (החזקות בסעיף 49ג), מאידך, מרגע שקיבל המוכר פטור ממס בגין הדירה העיקרית על אף הספיחים, לא יוכל המוכר למכור את הספיחים בפטור ממס לפי פסקה 49ב(2) לחוק, אף אם יהיו בידיו, בעת המכירה, "דירה יחידה".



    באופן זה, כאשר המוכר מחזיק בדירה וספיחים, לעולם, מכירת הספיחים לא תהנה מפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק (למעט אם הדירה העיקרית נמכרת קודם בחיוב או בפטור שלא לפי סעיף זה, כגון 49ב(5), תמ"א, פינוי בינוי).



    לעניין זה, אין חשיבות לסדר המכירות במצב של החזקת דירה עיקרית וספיח- בין אם הדירה נמכרת לפני הספיח ובין אם אחריה- מכירת הספיח לא תהנה מפטור עפ"י פסקה זו ומכירת הדירה העיקרית תהיה פטורה ממס.



    יחד עם זאת, ניתן למכור את הספיח בפטור ממס שלא לפי מסלול זה (49ב(2)) אלא לפי מסלול פטור אחר כדוגמת פינוי בינוי, 49ה, 49ב(5) וכיוצ"ב.

    תגובה
  • 13:22, 9 במרץ 2014

    תודדה רבה על התשובה .

    הבנתי מתשובתך , שאין חשיבות לסדר ואוכל למכור את דירת המגורים שלי בפטור של דירה יחידה בכל מקרה.

    לא ברור לי האם את דירות הספיחים , אלה שחלקי בהן הוא שלישי, אוכל למכור בכל מקרה (בין אן אמכור או דירת המגורים ובין או לא) במס הליניארי המחייב רק על השבח משנת 2014?

    תגובה
  • 14:30, 9 במרץ 2014

    בהתאם לתיקון לחוק נקבע כי הזכאות ליהנות ממס לינארי בתקופת המעבר הינה: "במכירה של לפחות אחת משתי דירות המגורים בתקופת המעבר המוכר יהיה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49 (ב) (1) לחוק מיסי מקרקעין בנוסחו ערב יום המעבר, אילו הסעיף האמור היה עומד בתוקפו במועד המכירה כאמור".
    אלמלא התיקון לחוק למיטב ידיעתי שימוש בפטור דירה יחידה היה שולל אפשרות לעשות שימוש בפטור של אחת לארבע שנים שכן הפטור של אחת לארבע שנים לא החריג את פטור דירה יחידה מרשימת הפטורים שמאפשרים לעשות שימשו במכירה אחת לארבע שנים (כגון העברה ללא תמורה לפי סעיף 62).
    ואולם לאור נוסח התיקון לפיו התנאי יחול במכירה של לפחות אחת משתי דירות המגורים אפשר לגרוס כי ביחס לדירה השנייה לא נדרשת עמידה בהוראות החוק טרם התיקון ולכן אין מניעה למכור דירה נוספת (לרבות חלק מדירה כפי שמהקרה שציינת). זו דעתי לאור ניתוח הסעיף ואולם מומלץ לבצע בדיקה נוספת ומעמיקה יותר.

    תגובה
מנהל הפורום:עו"ד יגאל מירון

מנהל הפורום: עו"ד יגאל מירון

עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין, בעל נסיון רב בעסקאות (מכר, שכירות, דירות, נכסים מסחריים), נושאי רישום (רי
למידע נוסף

053-9374068 חיוג
הודעה

רכישת או מכירת נכס - בית פרטי או בית משותף, טומנת בחובה בדיקות והרבה שאלות. זכרון דברים, משכנתא, נסח טאבו, מס שבח, מיסוי מקרקעין, הערת אזהרה, בטחונות, יפוי כח בלתי חוזר ובדיקות בעירייה הינן רק חלק מהן.  הפורום יעסוק גם בנושאי תכנון ובניה, היתרים ותכניות בנייה, התנגדויות, טיפול בהפקעות ונושאים נוספים.
התשובות בפורום הנ"ל אינן מהוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ כאמור ו/או חוות דעת. על מנת לתת מענה יסודי ומעמיק יש לבחון כל מקרה לגופו לאחר ברור כל העובדות לאשורן.