מה דינה של הרחבה שבוצעה בהיתר ובהסכמה מלאים וחוקיים לעניין אחוזי הבעלות ברכוש המשותף ? - פורום מקרקעין

שאלה חדשה
  • קפצון

    נשלח ע"יקפצון 09:04, 8 ביולי 2015

    רקע : ההרחבה בוצעה בהיתר ובהסכמה מלאים !, ולפי תוכנית תב"ע לא שוויונית במובהק ! שחלה על הבנין, אולם חוקית ומוסכמת. כבר לפני 30 שנה. ההרחבה וההיתר וההסכמה לא נרשמו בטאבו ולא בתקנון-אולם ישנו תיעוד מלא חוקי ומוסמך המוכיח אותם ואין כל ויכוח כי נעשו באופן חוקי ובהסכמה ובהיתר. מתוך 12 הדיירים שהיו בבנין בעת ההרחבות נותרו רק 2 הדייר המרחיב ועוד דייר, שאר הדיירים התחלפו וכיות נמצאים בבנין הבאים בנעליהם. 1. מה דינה של הרחבה כזו לעניין שיעור הבעלות ברכוש המשותף ? 2. ההיתר וההסכמה ניתנו ומומשו ברובן, אולם נותר שטח מההיתר המוסכם שבחלקו לא נוצל בפועל-מה דינה של יתרת השטח שלא נוצלה אולם ניתנו לגביה הסכמה והיתר מלאים ? 3. האם אחוז הבעלות ברכוש המשותף [של בעלי ההרחבה הנ"ל] גודל בהתאם להסכמה ולהיתר ? 4. האם במקרה של יציאה לתמ"א 2\38 יקבע הרוב הנדרש [80% מבעלי הזכויות בנכס המחזיקים ב80% מהרכוש המשותף] בהתאם לרשום בטאבו או בהתאם להיתרי הבניה והסכמות השכנים בפועל ? 5. האם כשתבוצע תמ"א שכזו יחולקו זכויות הדיירים העתידיות בהתאם לרשום בטאבו או בהתאם להיתרים ולהסכמות שהיו בפועל ? בתודה מראש : קפצון

    השב
  • מנהל הפורום:עו"ד יגאל מירון

    יגאל מירון, עו"ד,מנהל הפורום

    12:18, 8 ביולי 2015

    שיעור החלקים ברכוש המשותף אינו גדל עקב ההיתר ו/או ההרחבה בפועל אלא אם הוסכם על שינוי כאמור. האמור נכון גם בענייון יציאה לתמ"א - קרי - מה שקובע הוא מה שרשום. היתר שניתן ולא מומש התיישן. יגאל מירון, עו"ד

    תגובה
  • 13:40, 8 ביולי 2015

    כתבת : "שיעור החלקים ברכוש המשותף אינו גדל עקב ההיתר ו/או ההרחבה בפועל אלא אם הוסכם על שינוי כאמור."

    1. שאלתי מפורשות על הרחבה שניתנה לגביה הסכמה מפורשת [ומתועדת] ! - אלא שלא נרשמה בטאבו\פנקס. והסכמה זו מה דינה ?
    2. "כאמור" - היכן ?
    3. כתבת "היתר שניתן ולא מומש התיישן" - ואני שואל\שאלתי האם גם ההסכמה התיישנה ?... להלן חוק המקרקעין :
    "[סעיף א71] הגדרות : "זכויות בניה" - זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה..."הרחבה" - הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף \
    [סעיף 71ב] (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה,..."

    משמע לכאורה שברגע שניתנה הסכמת בעלי הרכוש המשותף וישנה תוכנית תב"ע בת-תוקף, הרי שההסכמה אינה חוזרת והיא מהווה הצמדה לכל דבר ועניין ([סעיף 57] (א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר...(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות. \ ) - הלא כן ?

    ובתודה מראש

    תגובה
  • מנהל הפורום:עו"ד יגאל מירון

    יגאל מירון, עו"ד,מנהל הפורום

    11:54, 12 ביולי 2015

    יש להבחין בין ההסכמה להוסיף בניה לבין הצמדה. הפסיקה אינה מכירה בזכות שנוצרת בהסכמה כהצמדה.

    תגובה
  • 21:11, 12 ביולי 2015

    [סעיף 71ב לחוק המקרעין-בתים משותפים] (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה,...(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. \


    שאלותי כעת :
    "להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית"
    על איזו הצמדה מדובר אם לא על הסכמה להרחבת בניה התוארת לפני כן "להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה" ?
    מה דינה וטיבה של הצמדה זו לעניין היחסים ברכוש המשותף ?


    מדוע יש לשלם "תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף." אם הסכמה זו להצמדה לשם הרחבת דירה אינה מהווה גריעה מן הרכוש המשותף ?


    "לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון ל... " - האם חלה על תשלומים אלו התיישנות בת 7 שנים ?


    ובתודה מראש

    תגובה
מנהל הפורום:עו"ד יגאל מירון

מנהל הפורום: עו"ד יגאל מירון

עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין, בעל נסיון רב בעסקאות (מכר, שכירות, דירות, נכסים מסחריים), נושאי רישום (רי
למידע נוסף

053-9374068 חיוג
הודעה

רכישת או מכירת נכס - בית פרטי או בית משותף, טומנת בחובה בדיקות והרבה שאלות. זכרון דברים, משכנתא, נסח טאבו, מס שבח, מיסוי מקרקעין, הערת אזהרה, בטחונות, יפוי כח בלתי חוזר ובדיקות בעירייה הינן רק חלק מהן.  הפורום יעסוק גם בנושאי תכנון ובניה, היתרים ותכניות בנייה, התנגדויות, טיפול בהפקעות ונושאים נוספים.
התשובות בפורום הנ"ל אינן מהוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ כאמור ו/או חוות דעת. על מנת לתת מענה יסודי ומעמיק יש לבחון כל מקרה לגופו לאחר ברור כל העובדות לאשורן.