מנהלי הפורום
עו"ד אבירם לב
עו"ד אבירם לב, מייסד המשרד, הוא בוגר תואר ראשון במשפטים (L.L.B) ותואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במימון (B.A) מאוניברסיטת רייכמן. ניסיונו העשיר, שנצבר במשרדי עורכי דין מובילים ובחברות נדל"ן גדולות, מעניק ללקוחותיו יתרון משמעותי בכל עסקת מקרקעין.
איך צריכים בפועל להציע את רכישת דירה חלופית
ב"ה שלום רב. קרובת משפחה ששמחת על דעתי בקשה ממני לעזור לה עם הסכם פינוי בינוי. לכן אבקש עד כמה אפשר לפרט כדי שלא אתן עצה לא נכונה בהסכם כללי של פינוי בינוי יש סעיף: 33 .דייר קשיש היזם יפעל כלפי "קשיש", כהגדרתו בחוק פינוי בינוי, בהתאם לאמור בחוק פינוי בינוי, באופן בו תוצענה לבעלים לכל הפחות החלופות המחויבות בחוק פינוי בינוי, לפי שיקול דעת היזם ובכפוף לדרישת החוק האמור, והבעלים יהיה רשאי לבחור בין החלופות שתוצענה לו כאמור, וזאת לפי שיקול דעתו הבלעדי של הבעלים. לבקשת הבעלים, היזם יבחן מקרים פרטניים אשר אינם עומדים בתנאי החוק, ויהיה רשאי לאשר לבעלי דירות נוספים בעלי מצב מיוחד, אפשרות לחלופת דיור בשווי הדירה העתידית. תמורה שתינתן כאמור בסעיף זה לא תיחשב תמורה עודפת ולא תהווה הפרה מצד היזם. קרובת משפיתי שתיחי' היא ב"ה מעל גיל 80 ובקשה את רכישת דירה חילופית, כפי שמגיע לה לפי חוק. קבלן לא הציע לה כלום אולם אמר באופן כללי כי ייתן לכל דייר קשיש את מה שמגיע לו. ויש כאמור סעיף הנ"ל. יזם מסרב בתוקף לחתום איזה מסמך מבהיר את העניין ואפילו את זה שהיא מבקשת שדירה תהיה עד כמה שאפשר בשכונתה. והוא מאיים שאם היא לא תחתום, יגיש תביעה נגדה שתעלה לה ביוקר. והיא חוששת לחתום גם כי לא מובן למה הוא מסרב לחתום על נספח כאשר יש לו רשות לפי הסכם לחתום. ועוד יותר כי יזם באסיפת דיירים היציג את עצמו כאחת החברות גדולות בארץ שמבצעת פרוייקט. ולכן החתים כ-60% אחוז של דיירים עוד באסיפה ראשונה. ואחרי זה התברר כי הסכם חתום עם חברה חדשה (שבעצם נהוג). אולם כאשר ביקשנו ממנו שאם כן לפחות החברת אם שבשמה הוצג הפרוייקט תחתום ערבות על הסכם. אז הוא סירב בתוקף על כך והתחיל לאיים שאם היא לא תחתום, תשלם על כך כסף גדול. ועו"ד של דיירים כתב על שאלתי שלא יהיה ערבות. אני שאלתי בפורום אחר באופן כללי וקיבלתי תשובה יותר כללית שצריך שיהיה נספח וכול עוד ולא הציעו לה דירה חלופית היא לא סרבנית. השאלה מה זה נקרא הציעו? לכן אני מבקש תשובה ברורה בעניין. אם סעיף הנ"ל בהסכם ודבריו של קבלן זה נקרא שהוא כבר היציע לה דירה? ואז אם היא לא תחתום, זה יהיה נקרא סרבנות? והיא עלולה לשלם על כך. או יש דרך לפי חוק מה זה להציע דירה חילופית? ואם כן, מה הוא הדרך. ואז כל עוד וזה לא נעשה, זה לא נקרא סרבנות?
שאלת כאן לא מעט שאלות ואשתדל לענות על כולם, כמו כן בתור התחלה אמליץ לה להעזר בייעוץ פרטני ומקצועי מעורך דין מנוסה בנושאים אלו. לגופו של עניין בהסתמך על מה שכתבת: 1. ככל ואין מסמך מסודר (אצלי בפרויקטים יש נספח קשישים שמצורף להסכם ומסדיר את כל זכויות הקשישים וכולם חותמים עליו), אז בהנחה והיא עומדת בתנאי החוק להגדרתה כ-"קשיש" היא לא תחשב כסרבנית עד שעניין הקשישים לא יוסדר ולכן הוא יכול להמשיך לאיים אבל אין כלום באיום שלו. 2. העובדה שההסכם נחתם עם חברה חדשה לא אמורה לשנות את הדברים ואף יתכן ותפעל לטובתכם מאחר וחתימה עם חברה חדשה מאפסת את המועדים של החתימות ולכן יתכן וזה דווקא לטובתכם (קשיש מוגדר כמי שמלאו לו 70 ביום שחתם ראשון החותמים במתחם ולכן אם חתמו פתאום מול חברה חדשה אז המועד שממנו בודקים האם הקשיש היה בגיל המתאים או לא הוא מאוחר יותר. 3. לעניין הערבויות, קצת מוזר שעורך הדין שמייצג את הדיירים לא מתעקש על זה ויחד עם זאת זו סיבה לגיטימית לסירוב אם אין את הערבויות הנדרשות. 4. לשאלתך לגבי הציעו זה אומר מסמך חתום וברור ולא דברים בעל פה. 5. לענין מה הדרך, הדרך היא לנסח נספח קשישים בהתאם לחוק שהחברה, הקשיש ושאר הדיירים יחתמו עליו כחלק מההסכם. כמו כן, יש לשים לב למועדים השונים שצריך לפעול על מנת לעמוד בתנאי החוק ולהיות זכאים לפטורים בהתאם לאופציה שניתנת לקשיש. אדגיש שוב שמה שנכתב כאן זה על סמך מה שכתבת וכדי שלא תכשיל חלילה את אותה הקשישה, ממליץ בחום לפנות לייעוץ פרטני ובהקדם על מנת שזכויותיה לא יפגעו