כשהגיעה שרה מחיפה לרשות מקרקעין כדי להעביר על שמה את הדירה שירשה מסבתה, היא גילתה משהו מתסכל: הנכס רשום תחת "נכסי נפקדים" ולא על שם המשפחה. פתאום הירושה הפשוטה הפכה למבוך ביורוקרטי מורכב.
במקרה כזה, רוב האנשים מתחילים לרוץ בין משרדי ממשלה, ממלאים עשרות טפסים ומגלים שהם צריכים להבין חוקים מורכבים מתקופת המנדט הבריטי. אבל יש דרך אחרת: לפנות למישהו שהכיר את המערכת הזאת מבפנים כבר יותר מ-20 שנה.
מהצד השני של השולחן
עו"ד לורנס דחאברה מביא לשולחן נקודת מבט ייחודית במיוחד, שכן הוא צבר כ-20 שנות ניסיון בצד השני: בוועדת תכנון ובנייה ובאגף נכסי נפקדים בחברת עמידר – המופעל מטעם רשות הפיתוח ובשיתוף פעולה עם רשות מקרקעי ישראל. במהלך תפקידו בעמידר, רכש ניסיון מעשי בעבודה שוטפת מול רשות הפיתוח, רשות מקרקעי ישראל, האפוטרופוס לנכסי נפקדים, לשכות רישום מקרקעין, ורשויות מקומיות. הוא בעל ניסיון מוכח בהסדרת זכויות מקרקעין מורכבות – לרבות העברת זכויות חכירה לבעלות מול רמ"י. "ראיתי את הכל מהצד השני של השולחן - איך עורכי דין מתמודדים עם המערכת, איך חלקם מצליחים ואיך חלקם נכשלים", הוא אומר.
הניסיון הזה מיתרגם היום ליתרון משמעותי ללקוחותיו. במקום לשלוח מכתבים פורמליים שאף אחד לא קורא, הוא יודע איך לפנות ישירות לאנשים הנכונים. במקום להגיש עתירות יקרות לבג"ץ, הוא מוצא דרכים לפתור בעיות ברמה המנהלית. הניסיון שצבר משני צידי המתרס מייצר שילוב ייחודי של ידע משפטי מקצועי וניסיון מעשי במערכת הממשלתית. הוא יודע איך לדבר את שפת הרשויות, מכיר את הנהלים ומוצא את הפתרון הנכון לכל לקוח - גם במקרים המורכבים ביותר.
המומחיות הייחודית
במהלך השנים בעמידר, עו"ד דחאברה צבר מומחיות מעמיקה בתחומים שונים ומכריעים. למשל, בנכסי נפקדים והסדרת בעלויות. בנושא זה הוא מכיר את התהליכים המורכבים של העברת נכסים מרשות הביטוח לבעלות פרטית, ויודע איך להתמודד מול המערכת הביורוקרטית של האפוטרופוס לנכסי נפקדים.
נושא נוסף הוא הדיירות המוגנת, הכוללת בתוכה הליכים שונים: דייר נכנס, דייר יוצא, מכירה, מכרזים, הקצאות. "אני יודע להתמודד עם כל מה שקשור למינהל מקרקעי ישראל", הוא מסביר.
לדברי עו"ד דחאברה, אחד הדברים החשובים בתחום המקרקעין הוא היכולת לשתף פעולה עם הרשויות. משכך, הוא עבד בצמוד לרשות מקרקעי ישראל ומשתף פעולה עם גורמים שונים במערכת הממשלתית: אגף הסדר מקרקעין, לשכות רישום מקרקעין (טאבו), משרד הבינוי והשיכון ורשויות מקומיות.
להפוך משרדי ממשלה מאויבים לשותפים
"הסוד הוא לא לפחד מביורוקרטיה אלא להבין אותה", מסביר עו"ד דחאברה. "כל פקיד רוצה שהתיק שלו 'יעבור חלק'. אם תעזור לו לעבוד, הוא יעזור לך לקבל את מה שאתה רוצה". הגישה הזאת מאפשרת לו לקדם עבור לקוחותיו מהלכים שבמקרים אחרים נתקעים במשך שנים. במקום להתמודד עם הביורוקרטיה, הוא הופך אותה לשותפה בפתרון.
סיפורי הצלחה מהשטח
היתרונות שצבר עו"ד דחאברה באים לידי ביטוי בהצלחות המרובות של משרדו. כך למשל, שרה מחיפה הצליחה, בעזרתו, להעביר את זכויות הדיירות המוגנת לשמה וקיבלה הנחות משמעותיות על הנכס. בהמשך, היא רכשה את הנכס על פי החוק ונרשמה כבעלת הזכויות הרשמית בטאבו.
גם יוסי, יזם נדל"ן, התמודד עם עיכובים בלתי צפויים בתכנון פרויקט בינוי. עו"ד דחאברה הבין בדיוק את הליך העבודה בוועדה המקומית ואת הצרכים של מינהל מקרקעי ישראל והוביל לשחרור המכשולים בתוך זמן קצר יחסית.
מיסוי מקרקעין - הכסף שאתם לא יודעים שאתם חייבים
"אני רואה את זה כל הזמן", אומר עו"ד דחאברה. "אנשים באים אליי אחרי העיסקה, כשכבר יש להם חבות של עשרות אלפי שקלים למס הכנסה או למע"מ. הם שואלים: 'איך יכול להיות שקניתי דירה ועכשיו אני חייב למדינה כסף?'. התשובה היא שבישראל, כל עסקת נדל"ן היא גם עיסקה מיסויית".
הניסיון הרב שלו בתחום מלמד אותו שהמיסוי של מקרקעין הוא לא רק עניין של חישוב נכון. "זה עניין של תזמון, של מבנה העיסקה, של הבנה מה כל רשות רוצה לראות. יש הבדל עצום בין מכירה רגילה להעברת זכויות. יש הבדל בין עיסקה שנעשית בשנה אחת לעיסקה שמתפרסת על פני שנתיים. המיסים יכולים להיות שונים לחלוטין.
"השנים בעמידר לימדו אותי משהו חשוב", ממשיך עו"ד דחאברה, "תכנון ובנייה זה לא רק עניין טכני של הנדסאים ואדריכלים. זה עניין של אנשים - פקידים, ועדות, שכנים, פוליטיקאים מקומיים. כל אחד מהם יש לו אג'נדה, כל אחד מהם צריך משהו אחר".
הוא מסביר: "ראיתי פרויקטים מבריקים שנתקעו בגלל שהיזם לא הבין שהוא צריך לדבר עם הוועדה המקומית אחרת מאשר עם מנהל מקרקעי ישראל. ראיתי פרויקטים בינוניים שעברו בקלות כי היזם ידע בדיוק איך לגשת לכל רשות ומה כל אחת מחפשת".
על צוואות, ירושות ומה קורה כשהמשפחה נכנסת לביהמ"ש
מעבר לתחום הנדל"ן ודיני המקרקעין, מתמקד משרדו של עו"ד דחאברה בתחום הצוואות והירושות הקשור לתחום דיני המשפחה. תחום הצוואות והירושות, לדברי עו"ד דחאברה, הוא אולי המורכב והרגשי ביותר במשפט הישראלי. "אתה מתמודד עם אנשים באבל, עם כעס, עם תחושות של חוסר צדק ועם כסף - הרבה כסף לפעמים".
הוא מספר על תופעה שהוא רואה יותר ויותר: "הגיעו אלי משפחות שלא דיברו זה עם זה 15 שנה בגלל ירושה. האמא מתה, הבית נמכר, הכסף יושב בחשבון נאמנות אצל עורך דין והאחים מתדיינים. כולם משלמים עשרות אלפי שקלים לעורכי דין במקום לחלק את הכסף ביניהם".
מהי הטעות הכי גדולה שאנשים עושים במקרים כאלה?
עו"ד דחאברה: "יש כמובן הרבה טעויות, אבל הטעות הגדולה ביותר שאנשים עושים היא לחכות. ככל שעובר יותר זמן, העדויות נעלמות, המסמכים הולכים לאיבוד והעדים מתים. אם יש לכם ספק לגבי ירושה, טפלו בזה עכשיו".
הדבר נכון לדבריו הן לגבי תחום הצוואות והירושות והן בכל הנוגע להתנהלות מול רשויות המדינה. "אנשים לא מבינים", הוא אומר, "שכשמתמודדים עם רשויות המדינה, זה לא רק עניין של לחכות בתור ולמלא טפסים. זה עניין של לדבר את השפה הנכונה, להכיר את הנהלים ולדעת בדיוק מה כל רשות מחפשת".
המומחיות שעושה את ההבדל
כיום במשרדו העצמאי, עו"ד דחאברה מתמחה במגוון רחב של תחומים הקשורים זה בזה: נכסי נפקדים והסדרת בעלויות, מיסוי מקרקעין (ייעוץ לפני ואחרי עסקאות), תכנון ובנייה (התנגדויות, היתרים, שימושים חורגים), צוואות, ירושות, ניהול סכסוכי עיזבון וטיפול במקרקעין "בעייתיים" - חכירה, דיירות מוגנת, נכסים לא מוסדרים.
"יוצא שכל הנושאים שאני עוסק בהם קשורים אלה באלה", הוא מסביר. "בסופו של דבר זה מאפשר לי להביא את הזווית הטובה ביותר למקרה ולבנות את האסטרטגיה הכי טובה עבור הלקוח שאני מייצג".
המטרה היא להחזיר לאזרחים את השליטה
עו"ד דחאברה שם לו למטרה להחזיר לאזרחים את היכולת לשלוט בנכסיהם, להבין את זכויותיהם ולפעול מתוך עוצמה מול הרשויות. "אנשים לא מבינים שכשמתמודדים עם רשויות המדינה, זה לא רק עניין של לחכות בתור ולמלא טפסים. זה עניין של לדבר את השפה הנכונה, להכיר את הנהלים ולדעת בדיוק מה כל רשות מחפשת".
הניסיון שלו כעובד רשות במשך 20 שנה מקנה לו יתרון משמעותי: "המון פעמים הפתרון הוא הרבה יותר פשוט ממה שאנשים חושבים. הביורוקרטיה לא תיעלם, ולכן חשוב לפעול תמיד בהקדם ולא להתמהמה".
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
