חוק המקרקעין - תשכ"ט-1969 - שחוקק לפני יותר מ-50 שנה, עדיין משפיע על חיי היומיום שלנו בכל מה שקשור לדירה ולבית. הוא קובע איך עושים עסקאות במקרקעין, מי יכול לעשות מה בדירה שלו, איך מנהלים בית משותף ומה הן הזכויות והחובות של השכנים זה כלפי זה. בנוסף, חוק המקרקעין קובע את התקנון המצוי של בית משותף - המדריך שקובע איך מתנהלת הקהילה בבניין שלכם. מסעיף 58 בחוק המקרקעין ועד לכללי ועד בית, כל מה שקשור לרכוש משותף מוסדר כאן.
בעידן שבו רוב הישראלים גרים בבתים משותפים, הבנת החוק הזה אינה רק עניין משפטי אלא מאפשרת חיים הרמוניים יותר בקהילה.
מה זה בעצם חוק המקרקעין?
חוק המקרקעין מגדיר "מקרקעין" לא רק כקרקע, אלא כל מה שבנוי ונטוע עליה וכל דבר שמחובר אליו בחיבור קבוע. במילים פשוטות: הדירה שלכם, הבניין, החצר ואפילו הדברים שקבועים בדירה כמו ארונות מטבח מובנים.
העיקרון הבסיסי הוא שבעלות במקרקעין נותנת לכם זכות להחזיק, להשתמש ולעשות מה שאתם רוצים עם הנכס שלכם. אבל ויש כאן "אבל" גדול, החוק גם קובע שאסור לכם לעשות דברים שיגרמו נזק או אי נוחות לשכנים. זהו האיזון בין הבחירה האישית שלכם לבין החיים בקהילה.
איך בעצם קונים או מוכרים דירה?
חוק המקרקעין קובע שכל עסקה במקרקעין - קנייה, מכירה, משכנתה - חייבת לעבור תהליך רישום רשמי. לא חתמתם על חוזה? נגמר הסיפור. העסקה באמת נגמרת רק ברגע שהרשם במשרד רישום המקרקעין מאשר אותה לרישום. למה זה חשוב? כי עד שלא נרשמה העסקה, אתם בעצם רק התחייבתם לעשות עסקה אבל עדיין לא הבעלים החוקיים. זה מונע הרבה בעיות ומבטיח ודאות לגבי זהות הבעלים של כל נכס. החוק גם מגן על קונים בתום לב - אם קניתם דירה בהסתמך על הרישום הרשמי ושילמתם כסף, הזכות שלכם תהיה תקפה אם יתברר שהיו בעיות ברישום.
משכנתאות - איך זה עובד בחוק?
משכנתה, לפי חוק המקרקעין, היא בעצם משכון של מקרקעין. כשאתם לוקחים משכנתה מהבנק, אתם נותנים לו זכות במקרקעין שלכם כבטוחה להחזר הכסף. הדבר החשוב להבין הוא שהמשכנתה לא פוגעת בזכות שלכם להמשיך לגור בדירה ולהשתמש בה - זה רק מבטיח לבנק שהוא יוכל למכור את הדירה אם לא תחזירו לו את ההלוואה. החוק מאפשר גם להעביר משכנתה מבנק לבנק ללא הסכמת הלווה, ובמקביל מגן על זכותכם לפרוע את המשכנתה מוקדם אם אתם רוצים.
האם קבלת ירושה של מקרקעין נחשבת לעסקה?
חוק המקרקעין מבחין בבירור בין עסקאות רגילות לבין ירושה. כשאתם יורשים דירה, זה לא נחשב ל"עסקה" במובן המשפטי, אבל אתם עדיין צריכים לרשום את הירושה כדי להיחשב לבעלים החוקיים.
יש כאן נקודה מעניינת: אם המקרקעין שירשתם הם משק חקלאי, החוק קובע זכות קדימה בין היורשים. המשמעות היא שאם אתם רוצים למכור את החלק שלכם, אתם חייבים להציע אותו קודם ליורשים האחרים, לא לזרים.
שכירות במקרקעין - מה צריך לדעת?
חוק המקרקעין מסדיר גם את נושא השכירות, וגם כאן כמה נושאים שחשוב לדעת: שכירות לתקופה קצרה (עד חמש שנים) לא צריכה רישום רשמי - אפשר פשוט לחתום על חוזה ולהתחיל. אבל, שכירות לתקופה ארוכה יותר כן צריכה רישום. החוק מבחין בין שכירות רגילה, "חכירה" (מעל חמש שנים) ו"חכירה לדורות" (מעל 25 שנה). שוכר שרכש שכירות רשומה יכול אפילו לשעבד אותה במשכנתה, בדיוק כמו בעלים רגיל.
החיים בבית משותף - מה החוק אומר?
חלק זה של החוק רלוונטי כמובן לרוב הישראלים. חוק המקרקעין מגדיר בית משותף כבית שיש בו שתי דירות או יותר והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. הרכוש המשותף כולל את כל מה שלא הדירות עצמן - הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים.
הסעיף הכי חשוב לבעלי דירות הוא סעיף 58 בחוק המקרקעין. הוא קובע שכל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף. השיעור נקבע לפי שטח הדירה ביחס לכל השטח בבניין, אלא אם התקנון קובע אחרת.
תקנון הבית - מה הם הכללים שמנהלים את הבית המשותף?
כל בית משותף צריך להתנהל לפי תקנון. אם לא יצרתם תקנון מיוחד, אז חל עליכם התקנון המצוי שמופיע בסוף החוק. התקנון הזה הוא בעצם מדריך שקובע איך מתנהלת הקהילה בבניין - מתי מתקיימות אסיפות, איך בוחרים ועד בית, איך מקבלים החלטות.
התקנון המצוי קובע שחובה לקיים אסיפה כללית אחת לשנה לפחות. באסיפה הזאת בוחרים את הנציגות (ועד הבית), מאשרים תקציבים ומחליטים על נושאים שקשורים לניהול הבניין. החוק גם קובע שהחלטות מתקבלות ברוב דעות, אבל אי אפשר להטיל על מישהו חובות או תשלומים שלא צפויים בחוק אלא אם הוא הסכים לכך.
אילו זכויות ואחריות יש כלפי השכנים?
החוק מסדיר גם את היחסים בין שכנים. העיקרון הבסיסי הוא שאתם יכולים לעשות מה שאתם רוצים בדירה שלכם, אבל כל עוד זה לא פוגע בשכנים. אם אתם רוצים לעשות שיפוצים שעלולים לפגוע ברכוש המשותף או לסכן את הבניין, אתם צריכים אישור של האסיפה הכללית.
החוק גם מסדיר מצבים שבהם מישהו בנה או נטע משהו במקרקעין של אחר. במקרים כאלה, בעל המקרקעין יכול לבחור - או לשמור את מה שנבנה ולשלם פיצוי, או לדרוש מהבונה לפרק הכל ולהחזיר את המצב לקדמותו.
מהי זיקת הנאה?
זיקת הנאה היא מושג שלא כולם מכירים, אבל הוא בעל חשיבות. מדובר בשיעבוד של מקרקעין להנאה ללא זכות החזקה. למשל, זכות מעבר דרך מקרקעין של השכן כדי להגיע לדרך הראשית, או זכות להשתמש בבאר שנמצאת במקרקעין שכנים.
זיקת הנאה יכולה להיות לטובת מקרקעין ספציפיים (למשל, הבית שלכם זכאי למעבר דרך החצר השכנה) או לטובת אנשים מסוימים או הציבור. הדבר המעניין הוא שאפשר לרכוש זיקת הנאה גם מכוח שימוש רצוף של 30 שנה - אם השתמשתם בזכות כזאת במשך שלושים שנה בלי שהשכן התנגד, הזכות הופכת לחוקית.
מה קורה כשיש סכסוכי שכנים?
החוק קובע שסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף נדונים אצל מפקח רישום מקרקעין, לא בבית משפט. זה תהליך מהיר וזול יותר. המפקח יכול להכריע בסכסוכים על זכויות וחובות לפי התקנון, על חלוקת הוצאות ואפילו על הסגת גבול בין דירות.
החוק גם נותן למפקח סמכויות רחבות והוא יכול לסטות מכללי הראיות הרגילים אם זה יעזור לגלות את האמת. אבל, אם אתם לא מרוצים מההחלטה שלו, אתם יכולים לערער לבית המשפט המחוזי.
אילו עוד תיקונים נכנסו לחוק המקרקעין?
במהלך השנים עבר חוק המקרקעין תיקונים משמעותיים שהתאימו אותו לעידן המודרני ולצרכים החברתיים המשתנים. אחד התיקונים החשובים ביותר עוסק בהתאמות לאנשים עם מוגבלויות - החוק מאפשר היום לבעל דירה לבצע התאמות נגישות ברכוש המשותף, כמו התקנת מעליון או מאחזי יד, לפעמים אפילו ללא הסכמת השכנים. תיקון נוסף מאפשר התקנה קלה יותר של מעליות בבניינים ישנים, במטרה לסייע לאוכלוסיות מבוגרות ולאנשים עם מוגבלויות.
בנושא האנרגיה, החוק התעדכן לעידן הירוק - היום מותר להתקין דודי שמש על הגג ללא הסכמת כל השכנים (במקרים מסוימים), להתנתק ממערכת חימום מרכזית ואפילו להתקין מערכות סולאריות לייצור חשמל.
תיקון מרכזי נוסף הוא מושג "החלקה התלת-מימדית" שמאפשר בעלות נפרדת על חלקים תת-קרקעיים או באוויר, דבר שחשוב במיוחד בעידן של חניונים תת-קרקעיים ופיתוח אורבני צפוף. כל התיקונים האלה מראים שהחוק ממשיך להתפתח ולהתאים עצמו למציאות המשתנה של החברה הישראלית.
חשוב מאד לציין כי בכל מקרה של עסקת מקרקעין משמעותית או סכסוכים מורכבים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל להדריך אתכם בין הסעיפים הרבים והמורכבים של החוק ולוודא שהזכויות שלכם מוגנות.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
