"המוכרים והקבלנים לחוצים למכור, אולם הרוכשים לא ממהרים לקנות", מתאר שמאי המקרקעין יניב ווסק את מצב שוק הנדל"ן הישראלי כיום. בין הריבית הגבוהה למצב הבטחוני, נוצר שוק שמעמיד את הכוח בידי הרוכשים, אך האם הם יודעים לנצל אותו נכון?
בראיון לזאפ משפטי, השמאי ווסק חושף את הליקויים הנפוצים ביותר שהוא מגלה בשמאות דירות, מזהיר מפני מקרים קיצוניים כמו "דירות שלמות שנבנו ללא היתר" ומסביר מדוע עלות השמאי "בטלה ב-60 ביחס לעלות הנכס, אך הבדיקה יכולה לחסוך כסף רב".
מהשפעת המלחמה על הביקוש לממ"דים ועד לטיפים חיוניים למניעת הפתעות כספיות - המדריך שכל קונה ומוכר חייבים לקרוא:
כיצד נראה שוק הנדל"ן הנוכחי בישראל?
ווסק: "כיום שוק הנדל"ן הוא שוק של רוכשים. המוכרים והקבלנים לחוצים למכור, אולם הרוכשים לא ממהרים לקנות. בין שאר הסיבות אפשר למנות את הריבית הגבוהה, המצב הבטחוני וההשפעות הנפשיות שלו ועוד. כל זאת שם את הכוח בידיים של הרוכשים".
מה הם השינויים החשובים ביותר שחלו בחקיקה הנדל"נית בשנה האחרונה?
"כל הזמן קיימים שינויים בחקיקה. בשנים האחרונות עיקר הפסיקות עסקו בענייני התחדשות עירונית, אך בזמן האחרון הפסיקות נוגעות יותר לנושא הרכבת הקלה והמטרו. צריך להבין שהנושאים האלה יחסית חדשים בארץ, והן הממשלה, ועדות ורשויות והן התושבים לומדים אותו עכשיו. פיצויים, הפקעות, ירידת ערך והיטל השבחה הם הנושאים החמים המתחדשים חדשות לבקרים וכל הזמן נמצאים בתנועה ושינוי, עד שכל הגופים ילמדו בדיוק את הפתרונות הראויים".
איך המצב הכלכלי והבטחוני משפיע על השקעות נדל"ן?
"כאמור, קהל הלקוחות ממעט לבצע רכישות. הסיבות מגוונות – תקציב נמוך יותר ואפילו מצב רוח ירוד, כזה שלא עושה חשק לקנות. חשוב לציין שבעקבות המלחמה הדרישה לנכסים עם ממ"ד, הן במכירה והן בהשכרה, עלתה בצורה דרסטית, עד לרמה שכמעט אין דרישה לנכסים ללא ממ"ד. כמו כן, עדיין נבדק האם יש השפעות ארוכות טווח למבנים שנפגעו או היו ברדיוס ההדף של פגיעת טילים מאיראן".
מה הם הליקויים הנפוצים ביותר שאתה רואה בביצוע שמאות רכישה של דירות?
"עיקר הליקויים נובע מחריגות בנייה, כלומר בנייה השונה מתכנית היתר בנייה. בהקשר זה חשוב להבין שגם דירות שנרכשו מקבלן יכולות להיות עם חריגות בנייה. נתקלתי בדירות שלמות שנבנו ללא היתר - לדוגמה: בית משותף שקיבל היתר לארבע קומות ובפועל נבנו שבע. מדובר גם במבנים ותיקים וגם במבנים חדשים שנבנו באופן שונה מהמאושר בתכנית היתר הבנייה. פעמים רבות אפילו בעלי הנכס לא יודעים שהנכס שלהם בנוי בצורה לא חוקית. ליקוי נוסף הוא חוסר התאמה בין הרישום המשפטי לבנוי בפועל. אלו בעיות שאפשר לעלות עליהן רק לאחר ביקור בנכס".
איך קונים יכולים להתמודד עם עליות מחירים במהלך תהליך הבנייה?
"כשבונים נכס תמיד צריך להשאיר כסף בצד. בעולם השמאות נהוג להעמיס כמה עשרות אחוזים על עלות הבנייה הישירה בגין עלויות עקיפות ובלתי צפויות מראש. כמובן, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע הבקיאים בנושא להערכת עלויות צפויות".
מתי כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין ומהו התפקיד שלו בתהליך?
"לפני ביצוע כל הליך נדל"ני מומלץ להתייעץ עם שמאי. חשוב לציין שבישראל הגורם המוסמך היחידי שיכול לקבוע ערך של נכס הוא שמאי מקרקעין, ובהתאמה, רק דו"ח שמאי יתקבל בבית משפט.
"פעמים רבות מוכרים לא יודעים שבעת מכירת הנכס יחולו עליהם מיסים, היטל השבחה, תשלומים לרמ"י וכדומה. כמו כן ברכישה, חובה לוודא שהנכס אותו אתם עתידים לרכוש רשום נכון מבחינה משפטית ובנוי כחוק. כמובן, שמאי בודק פרטים נוספים בנכס, אולם במקרים של נכסים בנויים, חוסר התאמה להיתר בנייה ורישום לא נכון הם חלק ממגוון בעיות שכיחות מאוד בישראל ויש להן השפעה מהותית על הנכס ושוויו.
"ברכישת מגרשים יש חשיבות עצומה לבחינת התב"עות החלות על הנכס וזכויות הבנייה המוקנות לו. כמו כן, בחינת מיסים והיטלים צפויים. מומלץ להיוועץ עם שמאי במקרים של קבלת חיובים מרשות המיסים (מס שבח), מוועדות מקומיות ורמ"י. במקרים רבים, שמאי יוכל להקטין את התשלומים הצפויים. בעסקאות נדל"ן, עלות השמאי בטלה ב-60 ביחס לעלות הנכס. הבדיקה שהשמאי יעשה לנכס יכולה לחסוך למוכר ולקונה כסף רב".
ספר על מקרים לא נעימים שקרו ששמאי היה יכול למנוע?
"כאמור, במקרה הקיצון מבחינת חריגות הבנייה, ניתן למצוא מקרים שבבניין משותף נבנו מספר גדול של יחידות דיור מאלו שאושרו בפועל. כמו כן, יש מקרים רבים שמחסנים/ חנויות הוסבו לדירות. תארי לך שחתמת על חוזה לרכישת דירת חדר בקומת הקרקע של מבנה בבניין משותף ואחרי בדיקה מתברר שרכשת מחסן.
"יש גם הרבה מקרים של חלוקה שגויה בין דירות שכנות. לדוגמה, במקרה שבו אמורות להיות שתי דירות צמודות בנות שני חדרים כל אחת, אבל בפועל נבנתה דירת אחת בת חדר ודירה שנייה בת שלשוה חדרים. יש גם בעיות רישום – לדוגמה רישום בטאבו כבעלים של דירה צפונית, בעוד בפועל הדירה היא דרומית.
"המקרה הכי קיצוני שאני שמעתי עליו הוא חנות שנמכרה בתל אביב, ולאחר מכירתה הגיע חיוב בהיטל השבחה הגבוה מהמחיר שבו נמכרה החנות. לאחר המכר ובירור המקרה על ידי המוכרים, התברר להם שבעוד שהם חשבו שהם מוכרים חנות ותיקה, בפועל הם מכרו קרקע שניתן לבנות עליה בניין דירות שלם".
מה חשוב למוכרי ורוכשי נכסים לדעת?
"מעבר לכל מה שצוין עד כה, יש שלושה נושאים עיקריים שרוב בעלי הנכסים לא מודעים אליהם ותשומת לב נכונה תוכל לחסוך להם הרבה כסף וכאבי ראש: הראשון - נתקלתי מספר פעמים במוכרים של דירות ותיקות אשר זכאיות להתחדשות עירונית, שמקבלים חיוב בהיטל השבחה אשר כלל לא היו מודעים לו. זו הוצאה גדולה שיכולה לשנות את התכניות של בעל הנכס ואף למנוע מכירה. חשוב להיות מודעים לכך. אציין כי שמאי יכול לקזז הוצאה זו ולעתים אפילו עד לאיפוסה, אך כאמור חשוב להיות מודעים לה.
"נושא אחר הוא כאשר רוכשים נכס ורוצים לקחת משכנתא וכנגדה לשעבד את הנכס לבנק, הבנק דורש בדיקת שמאי לנכס. כאן חשוב לציין שני דברים: ראשית, אם השמאי ימצא בעיות בנכס, ייתכן שהבנק לא יהיה מוכן לשעבד אותו. שנית, אם השווי שקבע השמאי לנכס נמוך מהתמורה הנקובה בחוזה המכר, הבנק ייתן הלוואה לפי שווי הנכס אותו קבע השמאי.
"אנשים רבים רוכשים דירה ולאחר בדיקת השמאי מגלים שלא יקבלו מהבנק את ההלוואה שקיוו לקבל. או אז הם נדרשים, במקרה הטוב, לבקש הלוואות מגורמים אחרים, ובמקרה הפחות טוב לבטל את הרכישה ולשלם קנס יציאה מחוזה המכר. כפי שאמרתי ובנוסף לשאר הפרמטרים המפורטים, חשוב מאוד להתייעץ עם שמאי בטרם רכישת נכס.
"הטיפ השלישי פונה יותר לבעלי נכסים ובעיקר לבעלי בתים פרטיים או בעלי מגרשים. כפי שנכס חייב בהיטל השבחה בגין תב"ע משביחה. תב"ע משביחה היא תכנית המתירה תוספת זכויות בנייה לקרקע. לדוגמה, קרקע שהיה מותר לבנות עליה עד היום 100 מ"ר וכיום מותר לבנות עליה 200 מ"ר, תהיה חייבת בתשלום היטל השבחה. כך, בעל הנכס יכול לתבוע פיצויים בגין תב"ע הפוגעת בנכס שלו. דוגמה נוספת, נכס שבצמוד אליו אושרה הקמת בית ספר או גן ילדים, בית כנסת או מבנה רב קומות המסתיר את הנוף וכדומה. במקרים אלה זכאי בעל הנכס לפיצויים.
"יודגש, וזה דגש מהותי, בניגוד להיטל השבחה אשר לא מוגבל בזמן, תביעת פיצויים אפשר להגיש עד שלוש שנים מיום אישור התכנית הפוגעת. עניין זה קריטי גם לפיצוי הנובע מהפקעות".
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
תוכן ממומן
