הכלל: המוכר משלם
החייב בהיטל הוא מי שהיה בעל הזכויות במקרקעין במועד שבו נוצרה ההשבחה. בעסקת מכר רגילה זה המוכר, ולא הקונה.
ההיטל משולם בנקודת המימוש: כשמוכרים את הנכס, כשמקבלים היתר בנייה, או כשמתחילים להשתמש בפועל בזכויות שהתוכנית העניקה. עד אז החוב קיים, אבל אינו נדרש.
החריג שצריך לשים לב אליו הוא חוזי. בהסכמי מכר רבים מנסים להעביר את נטל ההיטל אל הקונה. זה אפשרי בין הצדדים, אבל זו הסכמה חוזית ולא שינוי של החבות כלפי הוועדה. קונה שחותם על סעיף כזה בלי לדעת מה גובה ההיטל הצפוי, לוקח על עצמו סכום פתוח.
מה שצריך לבדוק במקרה כזה: האם כבר קיימת שומה, מה גובהה, והאם יש תוכניות מאושרות שטרם מומשו ועלולות לייצר חבות נוספת.
איך מחושב הסכום
השיעור הוא מחצית מההשבחה. כלומר, חצי מההפרש בין שווי המקרקעין לפני האירוע המשביח לבין שוויים אחריו.
וכאן נמצאת הנקודה שרוב האנשים מפספסים. ההיטל אינו מחושב לפי מחיר המכירה. הוא מחושב לפי הערכת שווי של שמאי, שבודק כמה היה שווה הנכס עם הזכויות החדשות, לעומת כמה היה שווה בלעדיהן, במועד שבו התוכנית נכנסה לתוקף.
המשמעות המעשית היא שההיטל הוא תוצר של חוות דעת, ולא של נוסחה. שני שמאים יכולים להגיע לשתי תוצאות שונות מאותם נתונים, כי הם מניחים הנחות שונות לגבי שווי הזכויות. וזו בדיוק הסיבה שאפשר לחלוק עליו.
דוגמה פשוטה: מגרש היה שווה מיליון שקל לפני התוכנית, ושווה מיליון ושש מאות אלף אחריה. ההשבחה היא שש מאות אלף שקל, וההיטל הוא מחציתה, שלוש מאות אלף שקל. אם השמאי של הוועדה מעריך את השווי שאחרי התוכנית במאה אלף שקל יותר, ההיטל עולה בחמישים אלף. כל הנחה בשומה מתורגמת ישירות לכסף.
למה ההיטל עולה בכל מכירה
בפועל אי אפשר לרשום מכירה של דירה בלשכת רישום המקרקעין בלי אישור של הרשות המקומית, ובמסגרת האישור הזה נבדק גם היטל ההשבחה. לכן שאלת ההיטל עולה בכל עסקה, גם כשאיש לא הזכיר אותה במשא ומתן.
מוכר שלא בדק מראש מגלה את השומה לקראת הרישום, כשהכסף כבר מתוכנן והקונה ממתין. זה הזמן הגרוע ביותר לחלוק עליה. הזמן הנכון הוא לפני החתימה, כשעוד אפשר לבקש שומה, לבדוק אותה ולתמחר אותה בעסקה.
הרחבת דירת מגורים: דחייה, ולא תמיד פטור
המקרה הנפוץ ביותר בפרקטיקה הוא בנייה או הרחבה של דירת מגורים שמשמשת את בעל הזכויות או את קרובו. סעיף 19(ג) לתוספת השלישית קובע שבנייה כזו אינה נחשבת מימוש, ולכן ההיטל לא נגבה בשלב ההיתר. הוא נדחה.
הדחייה הופכת לפטור רק בתנאי: בעל הזכויות או קרובו התגוררו בדירה ארבע שנים לפחות מיום השלמת הבנייה. הפטור חל עד שטח כולל של 140 מ״ר, ועל השטח העודף ההיטל נגבה באופן יחסי.
המשמעות המעשית: מי שמרחיב דירה ומוכר אותה לפני שחלפו ארבע שנים, עלול לגלות שההיטל שנדחה בשלב ההיתר מחכה לו בשלב המכירה.
בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימים הסדרים נפרדים, והם השתנו לא מעט בשנים האחרונות. גם אותם צריך לבדוק מול המקרה הקונקרטי ולא להניח.
ההיטל ומס השבח
היטל השבחה ששילם המוכר אינו רק הוצאה. הוא מותר בניכוי בחישוב השבח, לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. כלומר ההיטל מקטין את השבח שעליו משולם מס השבח.
לכן כדאי לבחון את שני התשלומים יחד כבר בשלב תכנון העסקה, ולא כל אחד בנפרד אחרי החתימה.
מה לעשות כשמגיעה שומה
שומת היטל השבחה אינה סוף פסוק. עומדות בפניכם שתי דרכים, והבחירה ביניהן תלויה במה אתם חולקים עליו.
אם המחלוקת היא על גובה השווי, כלומר על עבודת השמאי, הדרך היא בקשה למינוי שמאי מכריע.
אם המחלוקת היא משפטית, למשל על עצם החבות, על מועד האירוע המשביח או על תחולת פטור, הדרך היא ערר לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
שמאי מכריע אינו מוסמך להכריע בשאלה משפטית, וועדת ערר אינה גוף שמאי. בחירה במסלול הלא נכון עולה זמן, ולפעמים גם את המועד עצמו.
בשתי הדרכים המועד זהה, והוא קצר: 45 ימים מיום קבלת השומה. איחור במועד סוגר את הדלת, גם כשהטענה עצמה טובה. זה הדבר הראשון שצריך לבדוק כשמתקבלת שומה, לפני שנכנסים לתוכן שלה.
הנקודה המעשית
אם קיבלתם שומת היטל השבחה, או שאתם עומדים למכור נכס שיש בו זכויות בנייה שלא נוצלו, שווה לבדוק את השומה לפני שמשלמים. במקרים רבים ההפרש בין השומה המקורית לבין התוצאה אחרי בדיקה מקצועית אינו שולי.
** המאמר נכתב על ידי נאור גלברג, עו״ד נדל"ן ושמאי מקרקעין.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי
** חלק מהתמונות והתכנים המופיעים בכתבה זו הוכנו בעזרת מחוללי בינה מלאכותית. אם זיהיתם תמונה או תוכן כלשהו בו אתם בעלי זכויות יוצרים, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול משימוש בו, באמצעות כתובת המייל mailto:[email protected]
