open the search panel
close the search panel חפש

עורכי דין לפי תחום

    פורומים

      לדעת יותר - מדריכים משפטיים

        משרדי עורכי דין

          עשה ואל תעשה - זיכרון דברים (זכ"ד) בעסקת מקרקעין

          בין הרצון 'לתפוס' את העסקה ובין הסיכון 'לתפוס' עסקה רעה

          פורסם בתאריך 22.11.2017 זיכרון דברים מכירת דירת מגורים רכישת דירה
          עשה ואל תעשה - זיכרון דברים (זכ"ד) בעסקת מקרקעין

          פעמים רבות אנשים העומדים בפני קנייה או מכירה של נכס שואלים האם כדאי לחתום על זיכרון דברים ומה כדאי לכתוב בו.

          בעיקרון, מומלץ לא לחתום על זיכרון דברים. לעיתים אדם מצוי בסיטואציה אשר מדרבנת אותו לבצע את המכירה או הרכישה תוך לקיחת סיכונים פוטנציאליים. חשוב להסביר את הסיכונים ולאפשר לקיחת סיכון מדעת תוך צמצום מרבי עד כמה שניתן של הסיכון הנלווה. 

          אם זיכרון הדברים מכיל סכום מסוים לפיקדון או לפיצוי מוסכם, הצד החפץ לבטל יהיה חשוף להוצאות אשר יכולות להגיע לכדי 10% ממחיר העסקה

          זיכרון דברים - הסכם מחייב

          במקרים מסוימים זיכרון דברים נעשה בלהט הרגע או מתוך הרצון 'לתפוס' את העסקה. עם זאת, עלינו לזכור כי במקרים רבים החתימה עליו נעשית במעמד הפגישה הראשונה בין הצדדים ומבלי שהתייחסו לכל הסוגיות בעסקה. מצב זה מונע מהצדדים לעבור חרטת רכישה או מכירה ולעיתים אף מקבע כל צד בתנאיו ובפועל מקטין את הרצון לפשרה.

          אם זיכרון הדברים מכיל סכום מסוים לפיקדון או לפיצוי מוסכם, הצד החפץ לבטל יהיה חשוף להוצאות אשר יכולות להגיע לכדי 10% ממחיר העסקה או ללוחות זמנים של תשלומים או מסירת הנכס המהווים גורם נוסף להוצאות בלתי צפויות. 

          קיימים מצבים בהם שני הצדדים חפצים לבטל את העסקה, אך אף צד לא רוצה לוותר על דמי הקדימה, בין אם מתוך חרטת רכישה ובין אם מתוך שיקולים סובייקטיביים או אמוציונליים כמו הטרחה שבמעבר דירה או היקשרות רגשית לנכס. בכל מקרה במצב בו צד אחד אינו מעוניין בביצוע העסקה נוצרות רגישות ודינמיקה מתוחה אשר יכולה לסבך ולהאריך את תהליך המו"מ ואף לסכן את קיומה של העסקה לאחר תהליך ארוך ומאכזב לשני הצדדים.

          ה"רוכש" נותר עם זיכרון הדברים ועם היכולת לרשום הערת אזהרה ולנסות "למכור" את הנכס לצד שלישי תם לב אשר אינו מודע לתרמית שבוצעה

          תרמית - יותר נפוץ ממה שחשבתם

          תפקידם של עורכי דין הוא לחשוב על הגרוע מכל, על תרחישים שליליים שחלקם סבירים יותר וחלקם סבירים פחות. עם זאת, חשוב להבין שתרמיות הן דבר נפוץ במיוחד בעסקאות מקרקעין. במקרה אחד של חתימת זיכרון דברים בין צדדים אשר נפגשו לראשונה ביום חתימת ההסכם, הציג עצמו הרוכש כאזרח זר. המוכרים קיבלו את פניו באדיבות, כיבדו את האורח בקפה ועוגה, וערכו לו סיור בממכר. לאחר ההיכרות והסיור הצדדים ניהלו מו"מ על תנאיה המהותיים של העסקה: המחיר, תנאי התשלום, מועד הפינוי, דמי קדימה ותאריך לחתימה על הסכם סופי. כל אלו יחד עם פרטי הצדדים והנכס נכתבו על גבי זיכרון דברים אשר יכול להוות הסכם מחייב, והוסכם כי דמי הקדימה יועברו ביום שלמחרת. 

          יצוין, כי בשלב זה נעשו שתי טעויות קריטיות: הטעות הראשונה - בשל "ההתקדמות הטכנולוגית" העביר הרוכש צילום שחור לבן של דרכונו באמצעות הוואטסאפ. נשמע טבעי והגיוני אך מדוע שחור לבן? מדוע האדם אינו מסתובב עם המקור? למעשה, אין שום יכולת לאשר כי מדובר בצילום של דרכון או בצילום זיוף של דרכון. הטעות השנייה - ניתן לרוכש העתק של זיכרון הדברים מבלי שהופקדו דמי הקדימה ומבלי שיכלו לאשר את זהותו. 

          כפי שניתן להבין מאופיו של מאמר זה, אותו "רוכש" כבר נעלם ביום שלמחרת והדבר היחיד שהיה ביד המוכרים הוא אותו צילום חלקי בשחור לבן של דרכון, מספר טלפון מנותק וחסימה בפייסבוק ובוואטסאפ. 
          לעומת זאת, ה"רוכש" נותר עם זיכרון הדברים ועם היכולת לרשום הערת אזהרה ולנסות "למכור" את הנכס לצד שלישי תם לב אשר אינו מודע לתרמית שבוצעה. 

          במצב זה המוכרים יאלצו להתמודד עם עלויות משפטיות של פנייה לערכאות לצורך קבלת סעד הצהרתי לביצוע רישום או מחיקה של הערות אזהרה, אך לעובדה כי באותו פרק זמן קיימת בעייתיות לבצע עסקת מכירה ולעוגמת הנפש והאכזבה אין פתרון משפטי מלבד העצה הכללית אשר פתחה מאמר זה -לא לחתום על זיכרון דברים. 

          הקפידו לוודא את זהות הצד השני ובמקרה של אזרח זר יש לבקש פרטי איש קשר ישראלי או מייצג מקצועי כמו עורך דין או מנהל עסקים

          איך אפשר לצמצמם את הסיכון?

          אם בכל זאת בחרתם לחתום על זיכרון דברים, ישנם מספר דברים שניתן לעשות כדי לצמצם את הסיכון: הקפידו לוודא את זהות הצד השני ובמקרה של אזרח זר יש לבקש פרטי איש קשר ישראלי או מייצג מקצועי כמו עורך דין או מנהל עסקים. 

          במידה שאתם המוכרים - אל תעבירו העתק של זיכרון הדברים עד לקבלת תשלום דמי הקדימה וקבלת צילום ת.ז. מאומת. ניתן לבצע את העברת תשלום דמי הקדימה כנגד קבלת העתק. 

          חוזה למכירת דירה - החתימה עכשיו

          עצה נוספת אשר יכולה לסייע בהקטנת הסיכון היא ציון מועד לחתימה על הסכם סופי בצירוף לתניית ביטול עסקה במידה שלא נחתם הסכם כאמור.

          לקבלת יעוץ מעו"ד דור צפריר-צורי, השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

          האם מאמר זה עזר לך?
          צפריר-צורי את פיזיצקי

          קבע פגישה עם
          צפריר-צורי את פיזיצקי

          צורי את פיזצקי משרד עורכי דין מספק שירות בתחום דיני מקרקעין, דיני חברות, דיני חוזים ונזיקין. המשרד מנוהל על ידי...

          לפרופיל המלא