קרקע ומקרקעין: ההבדל שיזכה אתכם בפיצוי

שמעון חיפש דירה כלבבו זמן רב ולבסוף מצא דירה נחמדה בקומה ראשונה, הגובלת בגן ציבורי רחב ידיים ונעים למראה.
לא חלף זמן רב, והנה הגיעו דחפורים לשטח הגן והרסו את הגן. למגינת ליבו, ראה שמעון בניין רב קומות נבנה על הריסות הגן. רק בשלב זה, התברר לשמעון כי באזור חלה תוכנית מתאר, המאפשרת את השינויים התכנוניים האמורים. 

ע"פ חוק התכנון והבניה, יש זכאות לפיצוי אם מקרקעין נפגעו ע"י תוכנית, שלא בדרך הפקעה

מה יעשה שמעון? האם שמעון זכאי לפיצוי כלשהו?

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 קובע כדלקמן: "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". 
סעיף 200 לחוק אינו אלא סעיף הפוטר את הוועדה המקומית מתשלום פיצויים, בהתקיים מספר תנאים. כך נאמר בסעיף 200: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים".
(ההדגשות אינן במקור) 

תחילה, חייב שמעון לבחון האם נפגעו מקרקעיו, כאמור בסעיף 197 לחוק. דהיינו: האם נגרמה לדירתו ירידת ערך, עקב התוכנית הפוגעת? זאת, הוא יעשה על ידי קבלת חוות דעת שמאית. 
נראה כי כאשר מדובר בירידת ערך של ממש (העוברת את תחום הסביר) אין מחלוקת כי שמעון יהיה זכאי לתשלום פיצויים.

השאלה מתעוררת ביתר שאת כאשר מדובר בפגיעה קלה, אשר אינה עוברת את תחום הסביר. 

בעקבות סוגיה שנדונה לאחרונה, המסקנה המתבקשת היא, שכאשר הפגיעה היא במקרקעין (דירות) - לא יחול כלל סעיף 200 לחוק התכנון והבניה; ואין להקנות לוועדה המקומית פטור מתשלום פיצויים

האם במקרה זה לא יהיה שמעון זכאי לפיצוי, לאור האמור בסעיף 200 לחוק?

לאחרונה נדונה הסוגיה בוועדת ערר מחוז חיפה (ערר 40/05). הוועדה המקומית טענה לפטור מתשלום פיצויים. על כך, השיבו העוררים כי מאחר שמדובר בפגיעה בדירות מגורים, לא ניתן לטעון לפטור מתשלום פיצויים.
זאת, לאור לשון סעיף 200 לחוק הדן ב"קרקע" דווקא (ולא ב"מקרקעין"). 

קרקע היא שטח בלתי בנוי. לעומת זאת, מקרקעין כוללים גם את כל הבנוי וכל הנטוע עליה; וכל דבר אחר, המחובר אליה חיבור של קבע. מאחר שפגיעה בדירה הינה פגיעה במקרקעין ולא בקרקע - יחול עליה סעיף 197 לחוק, המאפשר תשלום פיצוי עקב פגיעה במקרקעין, אך לא יחול בנדון סעיף 200 לחוק (המתייחס לקרקע בלבד).

מסתבר כי טענה זו - חרף פשטותה - לא נדונה עד כה. ועדות הערר נהגו לבחון כל מקרה ומקרה לצורך החלת הפטור שבסעיף 200 לחוק, בין אם מדובר בקרקע ובין אם מדובר במקרקעין.

ואכן, עו"ד דרור לביא-אפרת, יו"ר ועדת הערר בערר 40/05 הנ"ל, ציין בהחלטתו כי טענה זו היתה יכולה לעמוד, אלמלא הפסיקה הענפה הקיימת סביב סעיף 200 לחוק, אשר התעלמה מהאבחנה הנ"ל. לפיכך, העדיף לקבל את הערר מטעמים אחרים.

כך ציין יו"ר ועדת ערר בהחלטתו: "כאמור, טענתם הראשונה של העוררים היא כי אין אפשרות להקנות את הפטור כאשר הפגיעה היא בדירות, ולא בקרקע. אכן, על פי רוב מקובלת אבחנה בין מקרקעין לקרקע... מרבית חוקים אלה מבקשים לכלול במקרקעין מקרים מעבר לקרקע בלבד, שהיא לכאורה רק השטח הבנוי. מכאן שסברת העוררים כי המחוקק בחר לציין בסעיף 200 קרקע דווקא, ולא מקרקעין, כמחייבת פרשנות לפיה אי מתן פטור במקרה של דירת מגורים, אינה בלתי סבירה כלל... כאמור, המדובר בטענה אשר לכאורה יכולה היתה לעמוד, אלמלא הפסיקה העניפה הקיימת סביב סעיף 200 לחוק לא היתה מתעלמת מהאבחנה הנ"ל... ייתכן והמדובר בטעות, אולם טעות זו אומצה לתוך הפסיקה משך שנים...".

כפי שציין יו"ר ועדת הערר עצמו, מעבר לשוני הלשוני, קיים היגיון מאחורי האבחנה הנ"ל. פגיעה בקרקע ניתנת לעיתים להקטנה, על ידי תכנון שונה, בעוד שפגיעה בדירות אינה ניתנת לתיקון, שכן מדובר בתכנון אשר בוצע והסתיים.
ואנו נוסיף: גישה זו מגינה על זכות הקניין של התובע ועולה בקנה אחד עם עקרונות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

לפיכך, דעתנו היא שאין מקום להנציח את הטעות שהשתרשה בפסיקה. אנו סבורים שיש לפרש את סעיף 200 לחוק ככתבו וכלשונו ולהחיל אותו רק כאשר מדובר בפגיעה בקרקע.

מכאן, המסקנה המתבקשת: כאשר הפגיעה היא במקרקעין (דירות) - לא יחול כלל סעיף 200 לחוק; ואין להקנות לוועדה המקומית פטור מתשלום פיצויים. 

(ערר מס' 40/05 שמעון תורג'מן ואח' נגד ועדה מקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל, ועדת ערר מחוז חיפה, החלטה מיום 21.6.2007).

* בשם העוררים: עו"ד סמדר בן דור. בשם המשיבה: עו"ד מיכאל סיגל