אי סדרים
אני גר בשכונה שהיא אגודה שיטופית ולפי התנהלות ועד האגודה משהו לא מריח טוב. אנ נכנסתי לגור בשכונה רק לפני כחמש שנים בהיותי קודם תושב חוץ. כשחזרתי ונכנסתי לגור בשכונה כל דיירי הכניסה שלנו החלתנו לבנות תוספת לדירתינו ולקראת גמר הבניה הוועד החליט לזפט את כל גגות השכונה בטענה שהגגות הן רכוש משוטף והאגודה מחליטה איך ומה לעשות. כפי שציינתי, מאחר שאנחנו היינו בבניה אני חיפסתי חברה לזיפוט הגג וביקשתי הצעות מחיר מכמה חברות. מאחר שהאגודה הזמינה מהנדס איטום ובידוד שלחתי לחברות הזיפוט את תכנית המהנדס וביקשתי התעה לפיו. בינתיים האגודה הכינה הצעת מחיר מחברה אחרת ובאסיפה כללית הציגו את הצעתם לביצוע זיפוט לארבע בניינים. המעניין היה שההצעה שאני קיבלתי, לפי אותם הפרימטרים היה בחצי מחיר מההצעה שהציגה האגודה. במכתב סיכום של האסיפה כתבו אומנם שאני הצגתי את ההצעה והיא תיבדק תפוח מול תפוח. מעולם לא ביקשו את ההצעה שלי כדי לבדוק וחתמו עם החברה שהם הציגו. כל העבודה עלתה כשני מיליון שקל וכולנו שילמנו בהתאם. אני מזכיר את הסוגיה הזאת היות שבינתיים הופיע לפי דעתי עוד פרשה. לכל השכונה כ500 חברים מקבלים גז מצובר והספק פז גז.. לפני כשנה וחצי הבנתי שכל חברת גז מספקת במחירים שונים ועז התקשרתי לחברות גז שונות ומהגדולות וכולן היו מוכנות לספק את הגז לפני כשנה וחצי במחיר של 14 שח לקוב במקום 24 שח שהיינו משלמים עז לפז גז. מאחר שעז נבחר וועד חדש הודעתי לחם על הממצע וביקשתי שיתפלו להורדת מחיר הגז או להחלפת הספק. עברה כמעת שנה וכלום לא קרה. הפעם שלחתי לאגודה תיזכורת על הסוגיה ואמרו לי שמטפלים. בינתיים עברה שוב כחצי שנה וכלום לא טיפלו. בינתיים פזגז העלו את המחיר ל 28 שח לקוב. הפעם התקשרתי שוב לתברות הגז והפעם שוב קיבלתי מחיר של 17.95 שח לקוב, שוב יותר זול בעשרה שקלים. הפעם שלחתי להם שוב מייל וביקשתי הבהרות למה אנחנו ממשיכים לשלם כל כך הרבה וענו לי שכבר כמה שבועות מטפלים. זה שקר גס כתבתי להם היות שכל הטיפול צריך לקחת יומיים. יום לקבל הצעת מחיר ועוד יום לחתום. הבנתי שהוועד הזה כמו הקודם. כפי שהבנתה מכל זה ועוד נודף רח לא טוב. שאלתי מה אפשר לעשות. לא כל החברים בשכונה עשירים ויש מספיק שחיים מקיצבת הביטוח הלאומי. בכ"ב רב עמיר
שלום רב! שיכוני-מגורים במספר מצומצם הוקמו ביישובים עירוניים לפני שנים רבות, במסגרת של "אגודה שיתופית לשיכון". שאלות ותשובות בהקשרם ניתן למצוא במדור זה – כגון שאלות מיום 27/10/13 ו-15/3/13 ותשובות עורך-המדור. מהשאלה הנוכחית עולה, כי מדובר בשיכון של כ-500 דירות, הבנויות על קרקע אשר זכויות הדיירים בה ( כחוכרים בקרקע של האגודה או כחוכרי-משנה בקרקע-הלאום ) נגזרות מזכויות-במקרקעין של אגודה שיתופית פעילה, הפועלת כ"ועד-בית שכונתי". עם כל הכוונות הטובות – ביצועים למימושן, במסגרת האגודה השיתופית, מצריכים שמירה על כללים ונוהלים הנובעים מן הדין ומתקנון-האגודה. לפי המתואר בשאלה, ספק אם יש מקום בשיכון המדובר להמשך ההתנהלות במסגרת התאגידית הקיימת, במיוחד אם האגודה איננה מופעלת לניצול שטחים משותפים בעבור חבריה, לרבות בבנייה נוספת. בהקשר זה: ברמת-גן בוצע פירוק של אגודה כזו, עוד בשנות ה-70, תוך העברת הזכויות לחברים-הדיירים, כמהלך שזכה לשבחים. במקרה המדובר, מוצע בשלב ראשון להשיג העתק שלם ועדכני של תקנון-האגודה, החייב להימצא לעיון החברים במשרד האגודה מכוח החוק ( סעיף 19 ל"פקודת האגודות השיתופיות" ), וכן העתק חוזה-החכירה שבינו לבין האגודה ( מצוי גם בלשכת מירשם המקרקעין ). בד-בבד, יש לגייס לנושא חברים נוספים, ולפנות במשותף לוועד-ההנהלה ( ולוועדת הביקורת, אם ישנה ) בדרישה בכתב למתן תשובות לשאלות הקיימות, ולצעדים לבירור ולהסקת מסקנות מעשיות – בין כהפקת לקחים ותיקון נוהלים לעתיד, בין כתיקון לגבי העבר ( ככל שהדבר ניתן לביצוע באופן סביר ) ובין בשני המישורים גם יחד. בהכנת הפנייה יש להסתייע במסמכים הנזכרים לעיל, ואף להסתמך עליהם ככל הניתן. בהעדר תשובות המניחות את הדעת, תוך זמן סביר שייקצב בדרישה – מוצע לפנות לייעוץ של עו"ד, לגבי מיגוון האפשרויות הקיימות בדין מול האגודה ו/או הנהלתה. בהזדמנות כזו יהיה מקום – ואולי גם צורך - לבחון שאלות כלליות לגבי האגודה והנהלתה, לרבות שאלת היתרונות בהמשך פעילות האגודה בכלל, מול השלכות של פירוקה. אם מימון ייעוץ משפטי הוא ביכולתם של החברים שנתגייסו לעניין בשלב הראשון – מומלץ לפנות לעו"ד, כבר לקראת הפנייה בכתב אל הנהלת האגודה. וכן הודעה:
שלום עו"ד שחם ראשית אני מודה לך על תשובתך, את תקנון האגודה וחוזה החכירה יש לי ואומנם כהצעתך היה רצוי לפרק את האגודה שלא נותנת כלום, כל חבר משלם כ 300 שח לחודש בשביל להחזיק כמה פרזיטים וכל מיני אנשי וועד שממלאים את כיסיהם מכל מיני עיסקאות וחברי האגודה משלמים אחר כך סכומי עתק. הבעיה שאני חדש בשכונה, לא מכיר כמעת חברים ולי אישית אין לי את הכח הפיננסי לשכירת עו"ד וגם גילי, כי אני מעל גיל 80. אני בטוח שיש עוד הרבה חברים שהיו רוצים לפרק את האגודה. לכן כתבתי לך רק שתי פרשיות בולטות וחשבתי שעם תלונה או תביעת יחיד בתביעות קטנות, אם לפי דעתך אפשר ורצוי, וכשזה יתפרסם וודאי יתעוררו עוד חברים ועז אפשר יהיה לארגן ולבקש פירוק האגודה. כי מה שקראתי בתקנון לפירוק האגודה דרושים 75% מהחברים שיבקשו ובטח אני לא יכול לארגן את זה, כשלאספות הכלליות לא מגיעים יותר מ 50-60 חברים מתוך 500. לכן אם לפי דעתך אפשר להתלונן לדוגמא, לרשם האגודות ואם הם בכלל חייבים להתערב ולחכור את התלונה. או לנציב תלונות הציבור וגם זה אם זה בסמכותו. או כמו שציינתי בד בבד להגיש תביע לתביעות קטנות וכשכל זה יתחיל להתפרסם, עז בוודאי יהיו עוד חברים ועז נוכל לסכור שרותיו של עו"ד, אך שלא אשמעה מתחנף הייתי מעדיף אותך. כשכתבתי להם מייל על הגז שלא מטפלים כתבתי להם שלפי סעיף 2 בתקנון הוועד צריך לדאוג לרווחת החברים ולא לדעוג למלות את החשבונות של פז גז וגם ציינתי שמספיק שילמנו כפול עבור זיפות הגג וגרירת הזמן מלטפל בנושא לא מריח טוב. בעצם בשלב זה אני חושב שזאת הדרך היחידה כדי להתחיל לטפל בנושא השאלה איך להתחיל אני אודה לך, אם לזה תוכל להדריך אותי ואם זה יצליח ייתכן שנגיע לפירוק האגודה. אם לפי דעתך חוץ מלהתלונן אני יכול להגיש תביעה לתביעות קטנות נשאלת השאלה נגד מי, נגד האגודה, או הוועד או נגד חברי הוועד כל אחד לחוד ואם בכלל. אני מודה לך מראש על תשובתך, בכ"ב רב עמיר
שלום רב! כאשר מתוך 500 משפחות, המאכלסות שיכון, רק בעל-דירה אחד בא בתביעות – הדבר עלול ליצור רושם "עגום" בבית-המשפט: אם ישנן טענות ואסמכתאות לביסוס הטענות – יש להציגן במסגרת דרישה לאגודה עצמה, טרם הגשת תביעה; אם יש ממש בטענות – מדוע לא ישתף התובע שכנים אחרים בעלי עניין זהה, וידאג רק לעצמו!? ואם מבין ציבור כה רחב לא הצטרף איש לטענות– עלול בית-המשפט לסבור, שמא....אין להן יסוד. בד-בבד ומאידך – קשה להניח, כי מבין מאות המשפחות בעלות העניין, לא יימצאו אפילו בודדים, שיצטרפו ויתגייסו למאבק על האינטרסים המשותפים. במקום לעמוד יחידי במאבק מול ועד-הנהלה של האגודה, שהינו בעל יוזמות ותקציבים – יש לנצל דרכים קיימות ( מתוך מיגוון רחב ) וגורמי-ביניים זמינים, ליצירת קשר עם בעלי-דירות אחרים, לצעדים ממשיים כמוצע בתשובה הקודמת. מכל מקום: הערות כלליות בפורום זה, כבפורומים אחרים – אינן תחליף לייעוץ משפטי, אשר יש לאתרו במשרד עו"ד המצוי לא הרחק ממקום השיכון המדובר.
שלום, מה השאלה המשפטית שלך?
שאלות נפוצות:
יואל כהנא
תמר פולט זמירי
