דמי היתר מול רכישת בעלות או אולי בכלל כדאי לפצל ?

בבעלותנו קרקע מנהל בגודל של 1.1 דונם, כרגע יש היתר ברמ"י ליחידה אחת עד 160 מטר, ברצוננו לבנות 2 יחידות כאשר כל יחידה כ 200 מטר שטח עיקרי + 100 מטר מרתף (בהתאם לתב"ע מאושרת בוועדה). אנחנו מתלבטים בין תשלום דמי היתר לבין רכישת הבעלות לביi פיצול המגרש. להבנתנו בגלל גודל המגרש העלות קופצת משמעותית, מה כדאי לעשות ? נשמח להסבר קצת על חישוב העלות לכל אחת מהאופציות. תודה!