מנהלי הפורום
עו"ד נאוה מורי
עו"ד ומגשרת מוסמכת. עוסקת בתחום הגנת הדייר וכינוס נכסים, תכנון ובנייה, ליטיגציה ועסקאות במקרקעין. בעלת תואר ראשון במשפטים LL.B, סיימה את לימודיה בהצטיינות ובעלת תואר ראשון בספרות וחינוך מאוניברסיטת בר אילן.
עו"ד נועם ברם
בעל תואר LL.B במשפטים וחבר לשכת עורכי הדין משנת 2008. עוסק בתחום המקרקעין, תכנון ובניה, הגנת הדייר וליטיגציה. חבר בוועדות מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה של לשכת עוה"ד.
העברת זכויות דיירות מוגנת
בין דיירת מוגנת ובנה לבין הבעלים הרשום יש הסכם שהדיירים המוגנים יוכלו, הם או מי מטעמם, לרכוש ממנו את הבעלות בדירה בכ- 300,000 ₪. הבת של הדיירת המוגנת (להלן:"הבת הרוכשת") רוצה לקחת משכנתא ולרכוש מהבעלים הרשום את הנכס כי היא היחידה שיכולה לקחת משכנתא ואין לה שום הון עצמי (כלומר זקוקה ל300,000 ₪ משכנתא). יחד עם זה הבנק לא מוכן לתת מימון בנקאי לרכישת דירה עם דייר מוגן. נשאלות השאלות. 1)האם דייר מוגן יכול לתת במתנה את זכות הדיירות המוגנת שלו לבן משפחה (בת/אחות) אם יש הסכמה מצד הבעלים הרשום? (אשר בהתאם לחוק אמור לקבל אחוזים מעסקת העברת זכויות דיירות מוגנת לצד ג'). 2) האם ניתן יהיה לגשת לבנק עם הסכם המתנה ועם הסכם רכישת הבת את זכויות הבעלות מהבעלים ולצפות שהבנק יתן מימון בנקאי לכזו עסקה? נודה מאוד על התייחסותכם לסוגיה מורכבת זו.
שלום דנה. לשאלותיך: 1.דייר מוגן לא יכול להעביר את זכות הדיירות המוגנת במתנה בחייו, שכן זכות הדיירות המוגנת מועברת על פי חוק. על פי חוק הגנת הדייר מי שנכנס למושכר לאחר שנת 1968 יהיה דייר מוגן הוא רק אם שילם דמי מפתח. זכות הדיירות המוגנת תעבור במקרה של חילופי דיירים למי ששילם דמי מפתח או במקרה של פטירה חלילה למי שממלא אחר הוראות ס' 20 לחוק. אם בעל הבית מסכים להעברה זו (מה שנראה לי תמוה ביותר), אין די בהסכמה בעל פה, אלא יש לחתום על מסמך כתוב לפיו לבת זכויות של דיירות מוגנת והיא נכנסת בנעלי האם, ולאשרו בבית הדין לשכירות, באופן שיינתן פסק דין הקובע זאת. 2. יש לפנות לבנק ולברר זאת. בהצלחה, נאוה מורי, עו"ד
תודה רבה על תשובתך עו"ד מורי, הבנתי בעקיפין מדברייך שהעברה ללא תמורה בהסכמת בעל הבית לא תעזור לי כי הדיירות המוגנת תישאר קיימת ובנק לא ייתן מימון לרכישה ע"י הבת במקרה כזה. אני מנסה לעזור למשפחה למצוא איזושהיא דרך לאפשר לבת לרכוש את הנכס תוך קבלת מימון בנקאי וכל הזמן נשארת באותו "לופ" של הדיירות המוגנת. האם יתכן שהדרך היחידה היא שהאמא תמכור לבעלים את זכותה לדיירות מוגנת בתמורה לדמי מפתח (בשווי שליש-מחצית מהנכס) ואז הבעלים ימכור את הנכס לבת? האם במקרה כזה הדיירות המוגנת מתבטלת לחלוטין? האם לצורך מיסוי מקרקעין זו עסקה כמו כל עסקה במקרקעין? האם נדרש אישור של בית הדין לשכירות? אודה מאוד לתשובתך המלומדת. בברכה, דנה