open the search panel
close the search panel חפש

עורכי דין לפי תחום

    פורומים

      לדעת יותר - מדריכים משפטיים

        משרדי עורכי דין

          • 16 ביולי 2017

            רכישת זכויות דיירות מוגנת

            שלום, אני מתעניינת ברכישת זכויות המגורים בדירה בדמי מפתח, מאישה המעוניינת למכור אותן, כאשר בעל הדירה אינו מעוניין ברכישתן.
            מדובר בדירה מוזנחת באזור מבוקש בו מחירי הדירות גבוהים ביותר, וסכום רכישת הזכויות עומד על פחות מ50% ממחיר הדירה המשוער. בעל הדירה מאפשר עריכת שיפוצים שהינם מהותיים עבורי לצורך המגורים בה.
            אודה לבירור מספר סוגיות:
            * הסכום המבוקש אינו עומד לרשותי כעת, אלא כרבע ממנו. האם קיימת אפשרות לקחת משכנתא או הלוואה בתנאים הגיוניים להשלמת הסכום (יש לי ערבים)?
            * היה ואני מעוניינת לרכוש את הזכויות לבדי (אני רווקה), אך בעתיד ארצה לגור בה עם בן זוג, האם ישנן מגבלות על כך? ידוע לי, כמובן, שבן זוגי לא יקבל מעמד של דייר מוגן. יחד עם זאת, לא ברור לי למי מותר לגור בדירה עפ"י חוק - האם חובה שיהיה ביננו הסכם ידועים בציבור/נישואין, או שניתן גם ביחסים לא רשמיים? כמו כן, מה באשר לאירוח? אם ארצה למשל לארח את חברתי המגיעה לביקור בארץ בחודשי הקיץ, האם עשויה להיות על כך מגבלה? כיצד ניתן להבטיח "חופש מחייה" שכזה בחוזה מול בעל הדירה מבלי שתהיה כל עילה לביטול הזכויות?
            * בנוסף, במקרה בו לקיחת הלוואה לשם רכישת הזכויות היא אכן אפשרית, ייתכן שבמשך תקופה מסויימת (כשנה-שנתיים) אצטרך לחלוק את המגורים במושכר עם חבר, עמו אערוך הסכם שכירות משנה לא מוגנת, והוא ישלם לי דמי שכירות שיסייעו לי בכיסוי ההלוואה. במידה ובעל הדירה מאפשר זאת, האם החוק מאפשר זאת? או שבכך ישללו זכויותיי?
            * לבסוף - מה יקרה במצב בו יזם מעוניין לרכוש את הבניין מבעל הדירה? האם אקבל בעבור הפינוי שלי את סכום הדירה המלא? ומנגד, במידה ואבלה בדירה זו את שארית חיי, האם ילדיי בוודאות יירשו את זכות המגורים בה? (במידה וגרו בה במשך חצי שנה לפחות לפני הסוף וכו')? ומה יקרה במצב בו אני אעבור לדירה אחרת/בית אבות ולילדי לא תהיה דירה אחרת?
            המון תודה על ההתייחסות.

            16 ביולי 2017
          • מנהל הפורום עו"ד נאוה מורי 17 ביולי 2017

            שלום שיר,
            לעניין משכנתא - בעל הבית בוודאי לא יסכים שהדייר ישעבד את הדירה, ואין הדייר רשאי לעשות כן. לכל היותר יוכל הבנק לשעבד את הזכויות החוזיות שלך כדיירת מוגנת, וספק אם הבנק יסכים לכך. זו שאלה שצריך להפנות לבנק ממנו בכוונתך ליטול הלוואה.
            לעניין שאלתך השניה - יש לראות מה כתוב בהסכם השכירות. מכל מקום לפי החוק והפסיקה במצב המשפטי הקיים היום דייר רשאי לארח בדירה (לא על בסיס קבוע) וכן להכניס אדם אחר להתגורר עמו (ידוע בציבור או בן משפחה) כמובן שלא לצורכי רווח. הסכם שכירות משנה אסור בהחלט ומהווה עילת פינוי, אלא אם יש הסכמה מראש של בעל הבית.
            במקרה של מכירת הזכויות ליזם, עצם המכירה לא מקנה לדייר כל זכות נוספת מעבר למה שיש לו. אם היזם יחליט להרוס את הבניין, הדייר זכאי לדיור חלוף (או כדירה אחרת בדיירות מוגנת או בתמורה כספית המשקפת בד"כ 4/3 של דמי המפתח.
            אחרי פטירת הדייר צריכים להתקיים שני תנאים להסבת הזכויות לקרוב משפחה- האחד - מגורים במושכר עם הדייר המקורי לפחות 6 חודשים טרם פטירתו והשני - שאין לאותו קרוב דירה אחרת למגוריו (לא חייבת להיות דירה בבעלות דווקא). אם הדייר עובר לדירה אחרת, הרי הוא כנוטש את המושכר ואם הדייר אבד את זכויותיו, ממילא אין לאחרים זכויות. מעבר לבית אבות הינו סוגיה אחרת. יש לבחון את הנסיבות הספציפיות בכל מקרה.
            בהצלחה,
            נאוה מורי, עו"ד

            17 ביולי 2017
          forum moderator שלום, מה השאלה המשפטית שלך?
          close the form