בימים אלה, כשמלחמת חרבות ברזל מדגישה את הצורך החיוני בממ"דים ובמרחבים מוגנים, ולאור התרבות הדיווחים על רעידות אדמה באזורנו, הצורך בחיזוק מבנים ישנים בישראל הופך דחוף מתמיד. עבור מאות אלפי דיירים המתגוררים בבניינים שנבנו לפני עשרות שנים, ללא מיגון וללא עמידות לרעידות אדמה, תכנית תמ"א 38 מהווה הזדמנות יחידה להבטיח את ביתם ואת חייהם.
"המציאות הבטחונית והגיאולוגית של ישראל לא מותירה מקום לספק", מסבירה עו"ד כרמית קופמן, העומדת בראש משרד קופמן עורכי דין, העוסק בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38. "בניינים ישנים רבים בישראל אינם ערוכים להתמודד עם איומים בטחוניים או עם רעידת אדמה חזקה. עבור הדיירים, זו כבר לא שאלה של נוחות או שדרוג - זו שאלה של חיים ומוות".
אולם, בדרך להגשמת החלום של דירה בטוחה וממוגנת, רבים מוצאים עצמם בפני דילמה מורכבת: כיצד להגן על הנכס היקר ביותר שלהם בתהליך שכולו אי ודאות? "הבית הוא לא רק נכס כלכלי", מסבירה עו"ד קופמן, המייצגת דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "עבור רוב האנשים, זו תמצית החיים שלהם - החסכונות, הזכרונות, העתיד. כשדיירים נכנסים לפרויקט תמ"א, הם למעשה מפקידים את כל עולמם בידי אחרים".
האתגר מתעצם נוכח פערי הכוחות המובנים בין הדיירים ליזמים. מצד אחד ניצב יזם מקצועי, מנוסה, בעל גב כלכלי חזק וצוות משפטי מיומן. מהצד השני - דיירים שלרוב זו הפעם הראשונה שהם נתקלים בעיסקה מורכבת שכזו, ללא הכלים המקצועיים להתמודד עם המורכבות המשפטית והכלכלית.
"השאלה הראשונה שדיירים שואלים אותי היא 'איך נדע שאפשר לסמוך על היזם?'", משתפת עו"ד קופמן. "אבל השאלה החשובה לא פחות היא 'מי באמת מייצג את האינטרסים שלנו?' במצב שבו היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין. כאן נוצרת דילמה אתית מורכבת".
בעולם ההתחדשות העירונית בישראל, שם המשחק הוא כוח - כוח כלכלי, משפטי וידע. בעוד היזמים נהנים מעמדת יתרון, הדיירים מוצאים עצמם לעתים קרובות בעמדת נחיתות משמעותית. "הפער הזה בין הצדדים הוא לא רק בידע ובניסיון", מסבירה עו"ד קופמן, "אלא גם ביכולת להבין את מלוא המשמעויות של החוזים והתהליכים המשפטיים המורכבים".
אתגר הייצוג המשפטי: מלכוד בלתי נמנע?
אחת הסוגיות המורכבות ביותר בפרויקטי תמ"א 38 היא שאלת הייצוג המשפטי. "יש כאן פרדוקס מובנה", מסבירה עו"ד קופמן. "היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין שאמור להגן על האינטרסים של הדיירים מולו. זה יוצר מצב בעייתי שדורש פתרונות מיוחדים". לדבריה, במקרים רבים הדיירים אינם מודעים כלל לבעייתיות הזו ומקבלים כמובן מאליו את עורך הדין שהיזם ממליץ עליו.
"לפני כחצי שנה הגיעה למשרדנו משפחה מאזור המרכז", משתפת עו"ד קופמן. "זוג מבוגרים שחיים כבר 40 שנה באותה דירה, שם גידלו את ילדיהם. הם חתמו על הסכם תמ"א בהתלהבות, כשהיזם הבטיח להם 'דירה חדשה ומשודרגת'. רק כשהתחילו העיכובים, הם הבינו שמשהו לא תקין. כשהגיעו אלינו, גילינו שההסכם שחתמו עליו לא כלל שום הגנות בסיסיות - לא ערבויות, לא לוחות זמנים מחייבים ואפילו לא מפרט טכני מדויק של הדירה החדשה.
"הקושי הגדול ביותר", היא ממשיכה, "היה לראות את הפחד בעיניים שלהם. הם לא ישנו בלילות מרוב דאגה. הבית שלהם, הנכס היקר להם מכל, היה בסכנה. נדרשה עבודה משפטית מאומצת של חודשים, כולל איומים בתביעה משפטית, כדי לתקן את המצב ולהבטיח את זכויותיהם".
במקרה אחר, בצפון, ליווה המשרד משפחה צעירה שרכשה את דירתה הראשונה בבניין שעמד להיכנס לתמ"א. "באמצע הפרויקט התגלו סדקים מדאיגים בקירות", מספרת עו"ד קופמן. "היזם טען שזה 'חלק טבעי מתהליך הבנייה' וניסה להמשיך כרגיל. המשפחה היתה בפאניקה – אלה היו כל החסכונות שלהם. למזלם, הבטחונות שדרשנו מראש, כולל ערבות בנקאית משמעותית, אילצו את היזם לעצור את העבודות ולטפל בבעיה באופן יסודי".
מודל עבודה חדשני: הגנה רב שכבתית
המומחים צופים כי בשנים הקרובות נראה גידול משמעותי בפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ. "המציאות הבטחונית החדשה, יחד עם הסיכון המתמיד לרעידות אדמה, יוצרים דחיפות חסרת תקדים", מסבירה עו"ד קופמן. "אנחנו כבר רואים עלייה דרמטית בפניות של דיירים ובעלי נכסים שמבינים שאין להם ברירה אלא לקדם את חיזוק ומיגון הבניין שלהם. יחד עם זאת, במקביל להבנת הצורך לחידוש ולמיגון המבנים, הולך ועולה גם החשש מפני ההגנות הקיימים על הדיירים, כיצד לא לשים את ביתם על קרן הצבי וכיצד לדאוג לעצמם לעתיד טוב יותר".
לנוכח מגמה זו, המשרד פיתח מתודולוגיה ייחודית לטיפול בפרויקטי תמ"א 38. "אנחנו מתחילים בבדיקת היתכנות מקיפה", מסבירה עו"ד קופמן. "זה כולל בדיקה משפטית של זכויות הבנייה, ניתוח המצב התכנוני, בחינת האיתנות הפיננסית של היזם והערכה מדוקדקת של כדאיות הפרויקט. בעידן של ריבוי פרויקטים, חשוב במיוחד לוודא שהיזם יכול לעמוד בהתחייבויותיו לאורך זמן".
השלב השני כולל בניית מערך הגנות משפטיות מקיף. "אנחנו דורשים ערבויות בנקאיות משמעותיות, מנגנוני פיקוח צמודים, וקובעים אבני דרך ברורות לתשלומים", מפרטת עו"ד קופמן. "כל זה מעוגן בחוזה מפורט שמגן על זכויות הדיירים בכל תרחיש אפשרי. ככל שהתחום צומח, אנחנו רואים יותר ויותר מקרים של יזמים שמנסים לחסוך בעלויות או לקצר תהליכים, ולכן ההגנות המשפטיות הופכות קריטיות יותר".
לדברי עו"ד קופמן, הגידול הצפוי בפרויקטי תמ"א הוא בשורה טובה לישראל. "אבל", היא מסייגת, "הוא גם מחייב אותנו להיות ערניים יותר מתמיד. ככל שיש יותר פרויקטים, יש גם יותר סיכונים ויותר מקום לטעויות. התפקיד שלנו הוא להבטיח שהדיירים לא יהפכו לקורבנות של הבום הזה".
האתגרים העיקריים בדרך
לדברי עו"ד קופמן, הבעיות המרכזיות שדיירים נתקלים בהן כוללות: חוסר שקיפות מצד היזמים, נסיונות להתחמק מהתחייבויות, עיכובים בלוחות זמנים ובעיות באיכות הבנייה. "ראינו מקרים שבהם יזמים ניסו לחסוך בעלויות על חשבון איכות הבנייה", היא מספרת. "בזכות מנגנוני הפיקוח שהכנסנו לחוזים, הצלחנו למנוע את זה".
מקרה מעניין התרחש בירושלים, כשיזם ניסה לשנות את מפרט הדירות במהלך ביצוע הפרויקט. "הכנסנו לחוזה סעיף שמחייב אישור מראש של הדיירים לכל שינוי במפרט", מספרת קופמן. "כשהיזם ניסה לעקוף את זה, עמדנו על המשמר והבטחנו שהדיירים יקבלו בדיוק את מה שהובטח להם.
"אחד הדברים החשובים ביותר", היא מוסיפה, "הוא העצמת הדיירים דרך הנגשת הידע המשפטי". המשרד מקיים קשר רציף עם הדיירים ומלווה אותם הדיירים בכל החלטה. אנחנו מאמינים שדייר בעל ידע הוא דייר חזק יותר".
משרד עוה"ד קופמן פיתח מומחיות מיוחדת בטיפול במשברים בפרויקטים קיימים. "לעתים אנחנו נכנסים לתמונה כשהמצב כבר מסובך", מספרת עו"ד קופמן. "למשל, טיפלנו במקרה שבו יזם נקלע לקשיים כלכליים באמצע בנייה. הצלחנו להכניס יזם חדש לפרויקט תוך שמירה על כל הזכויות של הדיירים".
מבט לעתיד
"אני רואה שינויים משמעותיים בתחום", מציינת עו"ד קופמן. "החקיקה משתנה, הדרישות הרגולטוריות מתעדכנות, והאתגרים המשפטיים נעשים מורכבים יותר. זה מחייב אותנו להיות תמיד בחזית הידע המקצועי. במשרד שלנו אנחנו משקיע משאבים רבים בהתעדכנות מתמדת ובפיתוח כלים משפטיים חדשניים. אנחנו עוקבים אחרי כל התפתחות בתחום, משתתפים בכנסים מקצועיים, לומדים מכל מקרה ומשפרים כל הזמן את המודלים המשפטיים שלנו".
מה החזון שלכם הלאה לעתיד?
"החזון שלי הוא להפוך את תחום התמ"א להוגן יותר עבור הדיירים. אני רואה בעבודה שלנו שליחות חברתית. כל פרויקט שמסתיים בהצלחה, כל משפחה שמקבלת דירה משודרגת ובטוחה - זה סיפוק עצום".
לסיכום, משרדה של עורכת הדין כרמית קופמן ממשיך להוביל את המאבק על זכויות הדיירים בפרויקטי תמ"א 38, עם מחויבות בלתי מתפשרת למקצועיות והגינות. בעולם שבו הדיירים הם לעתים קרובות החוליה החלשה, המשרד מהווה קול חזק ומקצועי המבטיח את האינטרסים שלהם ומוביל את הדרך לייצוג משפטי איכותי והוגן.
(צילום ראשי: מערכת משפטי)
