אחרי הקיץ הישראלי הארוך קל לשכוח מהכתם הקטן שנשאר על התקרה מהחורף שעבר, מהמרזב שלא נוקה או מהסדק בקיר החיצוני. ואז מגיע הגשם הראשון – ולעיתים יחד איתו גם הטפטוף הראשון לתוך הסלון.
נזקי חורף מעלים שאלה שנשמעת פשוטה: מי אחראי? אלא שהתשובה משתנה לפי מקור הנזק. מים שחדרו מגג משותף אינם כמו מים שהגיעו מדירת השכן; שוכר אינו נמצא באותו מצב משפטי כמו בעל דירה; ומי שרכש דירה בקיץ וגילה בחורף בעיית רטיבות שלא ידע עליה עשוי למצוא את עצמו מול שאלה אחרת לגמרי – מה ידע המוכר לפני העסקה.
גם כשמדובר בהצפה ברחוב, בעץ שקרס או בהחלקה על מדרכה, אין כלל שלפיו כל נזק שנגרם בגשם מטיל אוטומטית אחריות על העירייה.
רגע לפני שהחורף מתחיל באמת, אלה המצבים שכדאי להכיר.
יש רטיבות מהגג המשותף - מי אחראי לתיקון?
בדירה בקומה העליונה הופיע כתם בתקרה, ואחרי הגשם הבא כבר התחילו לטפטף מים. האם בעל הדירה צריך להזמין איש איטום ולשלם מכיסו?
לא בהכרח.
לפי חוק המקרקעין, גגות וקירות חיצוניים נכללים ככלל ברכוש המשותף, אלא אם חלק מסוים מהם הוצמד כדין לדירה מסוימת. בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה ולניהול של הרכוש המשותף בהתאם להוראות החוק ולתקנון החל על הבית.
לכן העובדה שרק הדירה בקומה העליונה סובלת מהרטיבות אינה הופכת בהכרח את תיקון הגג לבעיה הפרטית של בעליה. אם מקור החדירה נמצא בגג המשותף, יש לבדוק את אחריות הבית המשותף לתיקונו.
עם זאת, לפני שקובעים מי צריך לשלם חשוב לבדוק גם את מסמכי הבית המשותף. ייתכן שקיים תקנון מוסכם או שהגג או חלק ממנו הוצמד לדירה מסוימת. את צו הבית המשותף, התקנון והתשריט ניתן להזמין באמצעות שירות משרד המשפטים. Gov.il
הזמנת צו, תקנון ותשריט של בית משותף – משרד המשפטים
יש נזילה מהדירה של השכן - מי צריך לשלם?
לא כל כתם בתקרה מגיע מהגג. לפעמים המקור הוא צינור שהתפוצץ בדירה שמעל, איטום לקוי במרפסת, ניקוז סתום או תקלה אחרת בדירה סמוכה.
במצב כזה הצעד הראשון הוא לאתר את מקור המים. המקום שבו מופיעה הרטיבות אינו בהכרח המקום שבו מתחילה הנזילה.
כאשר מקור הנזק נמצא בדירה אחרת, התקנון המצוי לפי חוק המקרקעין מאפשר לבעל דירה לדרוש מבעל דירה אחרת לבצע תיקון בדירתו כאשר אי־ביצועו עלול לפגוע בדירתו.
אם נגרם כבר נזק, שאלת הפיצוי יכולה להיות נפרדת משאלת תיקון התקלה עצמה ותלויה בנסיבות ובאחריות לנזק.
לכן כדאי לצלם את הרטיבות לפני הצביעה והתיקון, לשמור את ההתכתבויות עם השכן או ועד הבית ואת החשבוניות, ובנזק משמעותי לשקול תיעוד מקצועי של מקור החדירה.
קניתם דירה ובגשם הראשון גיליתם רטיבות או הצפה - מה אפשר לעשות?
זו אחת ההפתעות היקרות שיכולות לחכות לרוכשי דירות.
קונים דירה באביב או בקיץ, מבקרים בה כשהקירות יבשים והמרפסת נראית מצוין – ורק חודשים לאחר קבלת המפתח מגיע הגשם הראשון. פתאום מים נכנסים דרך החלון, המרפסת מוצפת, הקיר משחיר או מתברר שיש בעיית איטום ישנה.
במקרה של דירת יד שנייה, אחת השאלות המרכזיות תהיה האם הליקוי היה קיים לפני המכירה והאם המוכר ידע – או היה עליו לדעת – עליו ולא גילה אותו לקונה.
סעיף 16 לחוק המכר עוסק במצב שבו אי־התאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה לקונה. במצב כזה עשויות לעמוד לקונה זכויות גם אם בהסכם קיימות הצהרות בדבר בדיקת הנכס.
לכן גם סעיף שלפיו הקונה רוכש את הדירה במצבה, המכונה לעיתים AS IS, אינו בהכרח מעניק למוכר הגנה מפני טענה שהסתיר ביודעין ליקוי שהיה עליו לגלות.
אבל חשוב גם הצד השני: עצם העובדה שהתגלתה רטיבות אחרי רכישת הדירה אינה מוכיחה שהמוכר הסתיר אותה. צריך לבדוק מתי נוצר הליקוי, מה מקורו, האם היו סימנים או תיקונים קודמים, מה ידע המוכר ומה נאמר לקונים לפני העסקה.
לכן לפני שממהרים לצבוע את הקיר או לבצע תיקון שמעלים את סימני הנזק, כדאי לצלם, לתעד את מועד הופעת הרטיבות, להזמין בעל מקצוע לאיתור המקור ולשמור את ההתכתבויות עם המוכר.
ומה אם זו דירה חדשה מקבלן?
כאן התמונה המשפטית שונה.
בדירה חדשה עשויות לחול הוראות חוק המכר (דירות) וההסדרים הנוגעים לתקופות הבדק והאחריות לליקויי בנייה. סוג הליקוי והמועד שבו התגלה משפיעים על הזכויות ועל שאלת האחריות.
לכן כשמתגלה חדירת מים או כשל באיטום בדירה חדשה, כדאי להודיע לקבלן בכתב ולא להסתפק בשיחת טלפון, ולתעד את הליקוי ואת מועד גילויו.
יש רטיבות בדירה שכורה - השוכר או בעל הדירה אחראי לתיקון?
בדירת מגורים שכורה, השאלה אינה רק מי גר בדירה כאשר התחיל הגשם אלא מה גרם לליקוי.
לפי ההסדר בחוק השכירות והשאילה, השוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. לעומת זאת, על המשכיר מוטלת החובה לתקן על חשבונו ליקויים אחרים שאינם קלי ערך ושאינם באחריות השוכר.
החוק גם קובע מועדים: ככלל, על המשכיר לבצע את התיקון בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 יום ממועד שקיבל את דרישת השוכר. כאשר מדובר בפגם דחוף שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר – בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־שלושה ימים.
אם המשכיר אינו מתקן במועד, החוק מעניק לשוכר בנסיבות המתאימות תרופות נוספות, ובהן אפשרות לבצע תיקון ולדרוש החזר הוצאות סבירות או להפחית את דמי השכירות בהתאם לפגיעה בשווי השכירות.
לכן אם הגשם הראשון מכניס מים לחדר השינה, כדאי להודיע למשכיר בכתב, לצרף תמונות ולשמור את ההתכתבות.
הבית הוצף בגלל הגשם - האם העירייה אחראית לנזק?
לא כל רחוב מוצף יוצר אוטומטית עילת תביעה נגד העירייה.
כאשר נטען שהנזק נגרם בשל תשתיות ניקוז עירוניות לקויות או בשל אי־טיפול במפגע שהיה בתחום אחריותה של הרשות, ניתן לבחון אם הרשות נקטה אמצעים סבירים לתחזוקת התשתיות ולהתמודדות עם הסיכון.
אבל עצם העובדה שירד גשם חזק והרחוב הוצף אינה מספיקה לבדה כדי לקבוע שהרשות התרשלה. יש לבחון את עוצמת האירוע, מצב תשתיות הניקוז, התחזוקה שנעשתה, מידע שהיה בידי הרשות והקשר בין המחדל הנטען לבין הנזק.
אם מים מהרחוב חדרו לבית, לחניה או לעסק, כדאי לצלם לא רק את הנזק בפנים אלא גם את מצב הרחוב, פתחי הניקוז וגובה המים בזמן אמת, ככל שניתן לעשות זאת בבטחה.
עץ נפל על הרכב בסערה - האם העירייה חייבת לפצות?
גם כאן התשובה אינה אוטומטית.
אם העץ נמצא בשטח שבאחריות הרשות, אפשר לבחון האם היתה התרשלות בתחזוקתו: האם היו סימנים לכך שהוא מסוכן, האם התקבלו בעבר תלונות, האם היה צורך בגיזום או בטיפול והאם הרשות פעלה באופן סביר.
מצד שני, עץ יכול לקרוס גם במהלך אירוע מזג אוויר חריג מבלי שהיתה דרך סבירה לצפות או למנוע את האירוע. לכן עצם העובדה שהעץ עירוני אינה מספיקה כשלעצמה כדי לקבוע שהעירייה חייבת לשלם.
אם הדבר קורה, כדאי לצלם את הרכב, העץ וסביבתו, לתעד את המיקום ולדווח למוקד העירוני ולשמור את מספר הפנייה.
החלקתם על מדרכה רטובה או בשלולית - האם אפשר לתבוע?
לא כל החלקה בגשם היא רשלנות.
מדרכה רטובה בחורף אינה כשלעצמה מפגע שמטיל בהכרח אחריות על העירייה, בעל עסק או בעל נכס.
התמונה משתנה כאשר יש גורם נוסף: בור שהוסתר מתחת למים, מדרכה שבורה, ניקוז לקוי, משטח מסוכן או מפגע שהיה ידוע ולא טופל.
במקרה של פציעה משמעותית כדאי לקבל קודם כל טיפול רפואי, אבל אם אפשר – גם לצלם את המקום ואת המפגע סמוך לאירוע. אחרי שהמים יורדים או שהמפגע מתוקן, עלול להיות קשה יותר להוכיח מה גרם לנפילה.
האם ביטוח דירה מכסה נזקי גשם והצפה?
לפעמים כן – אבל "נזק מים" הוא לא הגדרה אחת שמכסה כל דבר רטוב.
ביטוח דירה בנוי בדרך כלל מביטוח מבנה וביטוח תכולה. משרד האוצר מציין כי בפוליסה התקנית נכללים בין הסיכונים המכוסים גם שיטפון או הצפה ממקור מים חיצוני.
עם זאת, יש הבדל בין הצפה ממקור חיצוני, נזק שמקורו בצנרת, חדירת מי גשם דרך מעטפת הבניין ובעיית איטום מתמשכת. לכן אין להסיק מהמילים "יש לי ביטוח דירה" שכל נזק שהתגלה בעקבות גשם בהכרח מכוסה.
גם סוג הביטוח חשוב: ביטוח מבנה מתייחס למבנה ולחלקים המחוברים אליו דרך קבע, בעוד ביטוח תכולה נוגע לרכוש שבתוך הבית.
אחרי נזק משמעותי כדאי לבדוק את תנאי הפוליסה הספציפית ולברר עם המבטחת כיצד יש לתעד את הנזק לפני שמפנים או מתקנים אותו.
מה צריך לתעד אחרי נזקי גשם?
לפני שמתחילים לנגב, לצבוע ולתקן, כדאי – ככל שהמצב מאפשר זאת בבטחה – ליצור תיעוד בסיסי.
צלמו את מקור הנזק ואת התוצאה שלו: הרטיבות, גובה המים, הרכוש שנפגע, העץ שנפל, הבור או פתח הניקוז הסתום. שמרו סרטונים, התכתבויות, פניות למוקד העירוני, הודעות לוועד הבית או למשכיר, חשבוניות, הצעות מחיר ומסמכים של בעלי מקצוע.
אם כבר התרעתם על הבעיה לפני האירוע, שמרו במיוחד את התיעוד הזה. במחלוקת עתידית עשויה להיות חשיבות לשאלה האם הגורם האחראי ידע על המפגע ומתי ניתנה לו הזדמנות לטפל בו.
ובעיקר, אל תסכנו את עצמכם כדי להשיג צילום טוב יותר. כשיש הצפה, חשמל חשוף, עץ לא יציב או תנאי מזג אוויר מסוכנים – הבטיחות קודמת לתיעוד.
מי משלם בסוף על נזקי החורף?
אין תשובה אחת.
רטיבות מהגג המשותף יכולה להוביל לוועד הבית; נזילה מדירה אחרת – לשכן; ליקוי בדירה שכורה – למשכיר או לשוכר בהתאם למקורו; ליקוי שהתגלה אחרי רכישת דירה עשוי להעלות שאלות מול המוכר או הקבלן; ובהצפה ברחוב או בקריסת עץ תיבחן, בין היתר, התנהלות הרשות.
ובחלק מהמקרים קיים במקביל גם מסלול ביטוחי.
המכנה המשותף כמעט לכולם הוא לא לחכות שהכול יתייבש כדי להתחיל לברר מה קרה. איתור מקור הנזק, הודעה לגורם הרלוונטי ותיעוד בזמן אמת יכולים לעשות הבדל גדול אם בהמשך מתעוררת מחלוקת על האחריות ועל הכסף.
** המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. האחריות לנזק והזכאות לפיצוי או לכיסוי ביטוחי תלויות בנסיבות המקרה, בהוראות הדין ובהוראות הפוליסה הרלוונטית.
** חלק מהתמונות והתכנים המופיעים בכתבה זו הוכנו בעזרת מחוללי בינה מלאכותית. אם זיהיתם תמונה או תוכן כלשהו בו אתם בעלי זכויות יוצרים, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול משימוש בו, באמצעות כתובת המייל mailto:[email protected]
