כל מה שרציתם לדעת על בעלי המקצוע המעורבים בתמ"א 38

תמ"א 38: בעלי מקצוע רבים מעורבים ומשפיעים ישירות על התמורה הסופית לדיירים, כיצד יש לבחור את בעלי המקצוע הנכונים? כיצד יש להתנהל מולם?

פורסם בתאריך 26.03.2017 תמ"א 38 שמאי מקרקעין ליקויי בנייה
כל מה שרציתם לדעת על בעלי המקצוע המעורבים בתמ"א 38

מלבד עורכי הדין המייצגים את הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ישנם עוד אנשי מקצוע רבים המעורבים ועבודתם בעלת השפעה ישירה על התמורה אותה יקבלו הדיירים וכן על לוחות הזמנים והתקדמות הפרויקט. 
מה תפקידם של אותם אנשי מקצוע? האם חובה להשתמש בכולם? באילו שלבים של הפרויקט מעורבותם חיונית ובאילו ניתן לוותר עליה? איך ניתן לבחור את בעל המקצוע המתאים לפרויקט? ננסה לענות על שאלות אלו בכתבה הבאה.

בשלב המו"מ, המפקח מייעץ לדיירים בנושאים טכניים לעניין איכות הבנייה, טיב החומרים והמפרטים מול היזם; בשלב התכנון תפקיד המפקח לעקוב ולראות, כי הוא מתקדם על פי לוחות הזמנים שנקבעו בצורה נאותה כפי שסוכם בחוזה

מפקח בנייה

התואר הרשמי אינו משקף נכונה את המשמעות ואת החשיבות שיש לבחירת איש מקצוע זה. תפקידיו השונים של המפקח נמשכים לאורך כל חיי הפרויקט ועד לאכלוס הסופי על ידי הדיירים לכן חובה על הדיירים להעסיק מפקח מטעמם. בשלב המו"מ, המפקח מייעץ לדיירים בנושאים טכניים לעניין איכות הבנייה, טיב החומרים והמפרטים מול היזם; בשלב התכנון תפקיד המפקח לעקוב ולראות, כי הוא מתקדם על פי לוחות הזמנים שנקבעו בצורה נאותה כפי שסוכם בחוזה. כן עליו לבדוק, כי בקשת ההיתר נערכה והוגשה על פי הסיכומים אל מול הדיירים; בשלב הביצוע הוא מפקח על העבודה באתר בפועל, שומר על האינטרסים של הדיירים כי יקבלו את התמורה ואת האיכות לה הם מצפים, ומוודא כי ההתנהלות בשטח עומדת בקריטריונים ובאיכויות שנקבעו בחוק ובהסכם אל מול הדיירים; בשלב האכלוס ומסירת דירות התמורה לדיירים עליו לבחון ליקויים ופגמים באשר לביצוע הבנייה, ולדאוג כי היזם יתקן את כל הליקויים (בפועל עצם הפיקוח בשלב הבנייה מונע רבים מהם).

לאור חשיבות תפקידו, יש צורך ליצור הגדרת תפקיד באופן ברור ולקבוע חובות ורמת בקרה כבר בהסכם אל מול הדיירים, שימוש נכון במפקח והפיכתו לבעל מקצוע פעיל מטעם הדיירים תבטיח סטנדרט בנייה גבוה ועמידה בלוחות זמנים. אסור לשכוח, כי יש להשאיר בחוזה אפשרות להחליף את זהות המפקח במידת הצורך על ידי נציגות הדיירים בסיוע עורכי הדין המלווים. בשל מאפייני התפקיד והפרויקט יש להגדיר את שכר המפקח על בסיס חודשי הפרויקט והתקדמות הבנייה בפועל. 

הצורך באדריכל הוא בעיקר בשלב המו"מ טרום החוזה כיועץ לנציגות בעלי הדירות ולעורכי הדין המלווים במידה שישנה מחלוקת באשר להיקף זכויות הבנייה, בחירת התכנון והעיצוב החיצוני והפנימי היעיל והנוח ביותר לדיירים

אדריכל

מעורבותו של אדריכל מטעם הדיירים נדרשת רק במצבים נקודתיים ולפרקי זמן מוגדרים לצורך מטרה ספציפית. הצורך באדריכל הוא בעיקר בשלב המו"מ טרום החוזה כיועץ לנציגות בעלי הדירות ולעורכי הדין המלווים במידה שישנה מחלוקת באשר להיקף זכויות הבנייה, בחירת התכנון והעיצוב החיצוני והפנימי היעיל והנוח ביותר לדיירים.

יש ליזמים נטייה בפרויקטים מסובכים להגיש תכנון אשר אינו מפורט מספיק בשל שיקולים כלכליים. לכן, על הדיירים לשקול להעסיק על חשבונם אדריכל אשר יתווה את עקרונות התכנון (בפרויקטים גדולים ובהתאם לרווחיות ניתן להטיל את עלות שכרו על גבי היזם), כך שלאחר חתימת ההסכם אל מול היזם, כל אדריכל מטעמו ייאלץ להמשיך את התכנון שכבר הוכן. לאחר חתימת החוזה בין הדיירים ליזם, העבודה מתבצעת ברובה על ידי אדריכל מטעמו, ולכן לא קל למצוא פרויקטים בהם נדרשת מעורבות אדריכל מטעם הדיירים לאורך כל חיי הפרויקט. עם זאת, יש להשאיר בחוזה אופציה לשכור אדריכל או להמשיך את ההתקשרות עם האדריכל הקודם (בפרויקטים גדולים ובהתאם לרווחיות ניתן להטיל את עלות שכרו על גבי היזם) במקרים של מחלוקות בעניין התכנון והבנייה. בכל מקרה, על עורכי הדין המלווים לסייע במציאת האדריכל ולבחון את מידת ניסיונו ומקצועיותו בתחום ואף אל מול הרשות המוניציפאלית הרלוונטית אשר בתחומה נבנה הפרויקט.

בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי ישנה חשיבות גדולה יותר למעורבות של שמאי מטעמם של הדיירים, שכן לעיתים לא קיימות מספיק זכויות בנייה, ויש צורך ליצור אותן לצורך הגעה לרווחיות אשר תאפשר את ביצוע הפרויקט תוך קביעת יחסי תמורות נכונים והוגנים בין הדיירים ליזם

שמאי

השמאי למעשה מתרגם את זכויות הבנייה והעבודות הנדרשות לשווי כספי, וכך מסייע לקבוע את  שיעור הקומבינציה (היחס שבין התמורה אותה מקבלים הדיירים לבין התמורה אותה מקבל היזם) המתאים למיקום ולסוג הפרויקט, במסגרת רווחיות מקובלת והגיונית כדי למנוע מצבים של ניגודי עניינים וסיכון מיותר לביצוע הפרויקט. בפועל כמעט שלא ניתן למצוא פרויקטים שבמסגרתם ממנים הדיירים שמאי מטעמם. כיום השוק נחשב כמתוחכם, ולכן הידע והנתונים באשר לרווחיות הכלכלית די ידועים במסגרת כמה כללי אצבע. תמיד מומלץ להשאיר בהסכם אל מול היזם אפשרות, כי שמאי אובייקטיבי ומוסכם יועסק לצורך מקרים ונקודות ספציפיות כמו מחלוקות - בסוגיות פנימיות של הדיירים בינם לבין עצמם וכן בינם לבין היזם.

בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי ישנה חשיבות גדולה יותר למעורבות של שמאי מטעמם של הדיירים, שכן לעיתים לא קיימות מספיק זכויות בנייה, ויש צורך ליצור אותן לצורך הגעה לרווחיות אשר תאפשר את ביצוע הפרויקט תוך קביעת יחסי תמורות נכונים והוגנים בין הדיירים ליזם. בנוסף, כאשר בבניין הקיים ישנם סוגי דירות שונים עם הבדלים מהותיים בגודלן או בתכנונן יהיה יותר קשה להגיע להסכמות ולשוויון בתמורות לכל דייר, ולכן יש ליצור אפשרות להשתמש בשירותי השמאי כבורר מוסכם על פי קריטריונים מוסכמים מראש. גם כאן על עורכי הדין המלווים לסייע במציאת השמאי ולבחון את מידת ניסיונו ומקצועיותו בתחום ואף אל מול הרשות המוניציפאלית הרלוונטית אשר בתחומה נבנה הפרויקט. 

בשונה מבעלי המקצוע האחרים, את הקבלן בוחר היזם ומעורבותו מתוכננת להסתיים בסוף הבנייה ושנת הבדק

קבלן

בסופו של דבר, מי שבונה את הבניין הוא קבלן מבצע אשר לעיתים לא היה לו חלק בתכנונו. בשונה מבעלי המקצוע האחרים, את הקבלן בוחר היזם ומעורבותו מתוכננת להסתיים בסוף הבנייה ושנת הבדק. מתוקף תפקידו ניתן להבין את הדגשים באשר לקביעת זהותו: ניסיון רלוונטי, קבלן מורשה ורשום, חוסן כלכלי, איכות בנייה וגימור, המחיר לשירותיו וכדומה. את ביצוע תפקידו יש לקשור ישירות להוראות המפקח מטעם הדיירים, וכן לוודא כי גם הוא מספק ערבויות ראויות לצורך הגנה על הדיירים ועמידה בהסכם מול היזם.

פרויקט התחדשות עירונית לרוב מאופיין במספר גדול של דירות (דיירים) ושיתוף הפעולה בין הדיירים לבין עורכי דינם ו/או היזם הינו קריטי, ולכן ישנה חשיבות מכרעת לשיתוף פעולה בקרב הדיירים עצמם מעבר לשלב חתימות הדיירים על ייפוי הכוח מול עורך הדין המלווה

עורכי הדין המלווים

ידוע לכל, כי תפקידו של עורך הדין המלווה הוא הכרחי, אך עדיין קיים בלבלול באשר לעיתוי הנכון למינויים על ידי הדיירים. עו"ד מטעם הדיירים הוא אחד התפקידים המשמעותיים ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית. אסור שייוצר מצב בו לא יועסק עו"ד מטעמם כבר מתחילת הפרויקט כבר בשלביו הראשוניים ביותר - החל משלב המו"מ ובחירת היזם, דרך חתימת החוזה בינו לבין הדיירים, ולאורך כל תהליך הבנייה ועד לשלב מסירת הדירות. זהו כלל ברזל יסודי אשר צריך להיות לנגד עיניי הדיירים, ועליהם להבין כי בלעדיו מגדילים את הסיכון כי לא יקבלו תמורה ראויה ואף כי הפרויקט לא יבוצע כראוי בצורה ניכרת. אל לדיירים לחתום על כל מסמך או חוזה, לפני התייעצות עם עו"ד מטעמם אשר מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן נכון יהיה מבחינת הדיירים להכניס את עורך הדין לתמונה מוקדם ככל האפשר. עורכי הדין המלווים את הדיירים עובדים בכל אחד משלבי הפרויקט, ואף מסייעים במציאת כל אנשי המקצוע הלוקחים חלק בביצוע וניהול הפרויקט, הקמת נציגות דיירים והתקשרות עם עורך דין מלווה.

תכנית תמ"א לפניכם - כאן עובדים

פרויקט התחדשות עירונית לרוב מאופיין במספר גדול של דירות (דיירים) ושיתוף הפעולה בין הדיירים לבין עורכי דינם ו/או היזם הינו קריטי, ולכן ישנה חשיבות מכרעת לשיתוף פעולה בקרב הדיירים עצמם מעבר לשלב חתימות הדיירים על ייפוי הכוח מול עורך הדין המלווה. 

מעורבות עורכי הדין מתבטאת גם במובן העסקי ולא רק במובן המשפטי, והיא מתחילה כבר בשלב בדיקת ההיתכנות הראשונית - בדיקת כל תנאי הסף לצורך עמידת הפרויקט הספציפי בדרישות החוק (מתי נבנה הבניין, מה הוא שטח הבניין, מהם אחוזי הבנייה והאם קיימות חריגות בנייה או מגבלות אשר ימנעו או יעכבו את הרמת הפרויקט). גם בשלב בדיקת היתכנות וזכויות בנייה אדריכלית, עורכי הדין המלווים מעורבים ולעיתים גם על ידי אדריכל ושמאי, כאשר המטרה לייצר תכנית ראשונית אשר תוכל לעמוד בתנאי ובמגבלות חוקי התכנון והבנייה תוך בדיקת הרווח (כדאיות) הכלכלי של הפרויקט (יזם). 

לקבלת יעוץ מעו"ד דור צפריר-צורי, צורי את פיזיצקי משרד עו"ד, השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

האם מאמר זה עזר לך?
צפריר-צורי את פיזיצקי קבע פגישה עם צפריר-צורי את פיזיצקי

צורי את פיזצקי משרד עורכי דין מספק שירות בתחום דיני מקרקעין, דיני חברות, דיני חוזים ונזיקין. המשרד מנוהל על ידי...

לפרופיל המלא