רכישת דירה: זהירות, בדיקות מקדימות הכרחיות בתהליך רכישת דירה

אדם יחיד או בני זוג מעוניינים לקנות דירה, מגיעים לנכס - ולאחר שסיירו בנכס, בדקו את סביבתו ושמעו את המחיר. במקרים רבים, הם מבקשים להבטיח לעצמם את זכות הרכישה, באמצעות חתימה על זיכרון דברים. שימו לב: מדובר בטעות חמורה! מדוע? טרם חתימה על מסמך כלשהו יש לבצע בדיקות מקדימות לנכס, על כך נרחיב במאמר זה.

בפועל, כל מה שנחתם בזיכרון דברים, גם אם נכתב בראשי פרקים על מפית, הוא בעל תוקף מחייב כמו כל הסכם אחר

ראשית, מהי המשמעות המשפטית של זיכרון דברים? 

ישנה סברה שגויה, לפיה זיכרון דברים (ומה שנכתב בו) אינו מחייב, כמו חוזה שנחתם אצל עורך דין. בפועל, כל מה שנחתם בזיכרון דברים, גם אם נכתב בראשי פרקים על מפית, הוא בעל תוקף מחייב כמו כל הסכם אחר. 

כך, למשל: אם לאחר בדיקות שונות החלטתם לוותר על הדירה, עומדת למוכר האפשרות לתבוע אתכם על הפרת הסכם, אם חתמתם על זיכרון דברים! חשוב לא פחות: ייתכן שבבדיקות השונות תגלו שיש בעסקה עלויות נוספות שונות, מעבר למחיר שסוכם עליו בזיכרון הדברים. כך, תידרשו לשלם מכיסכם עלויות אלה - ולא תוכלו לדרוש זאת מהמוכר, אלא בצורה של הגשת תביעה מתאימה לבית המשפט, פעולה שבדרך כלל רצוי להימנע ממנה.

עורך הדין יבצע מספר בדיקות בסיסיות ויוודא שאינכם קונים חתול בשק. עורך הדין גם ינסח את החוזה כך שיבטיח כי עלויות נוספות שונות יהיו באחריות המוכר ולא "ייפלו עליכם" או שהן יגולמו בהפחתה של מחיר הדירה

אם כך, מה מומלץ לעשות מהרגע שנמצאה דירה המוצאת חן בעיניי הקונים הפוטנציאליים?

ראשית, פנו לעורך דין המתמחה בתחום. עורך הדין יבצע מספר בדיקות בסיסיות ויוודא שאינכם קונים חתול בשק. עורך הדין גם ינסח את החוזה כך שיבטיח כי עלויות נוספות שונות יהיו באחריות המוכר ולא "ייפלו עליכם" או שהן יגולמו בהפחתה של מחיר הדירה (בכפוף למו"מ מסחרי המתנהל בין הקונה למוכר). לבסוף, עורך הדין יהיה אמון על ביצוע הליך העברת הזכויות ורישום הנכס על שמכם. מדובר בליווי משפטי שעלויותיו זעומות, יחסית לגודל ההשקעה הכלכלית. הימנעות מליווי משפטי או שכירת עו"ד שאינו מתמחה בתחום המקרקעין עלולה להוביל להפסדים כספיים ניכרים ולמפח נפש. 

הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר היא של מצב הזכויות בנכס: האם הדירה אכן נמצאת בבעלותו של המוכר ויש לו זכויות למכור ולהעביר את הבעלות על הדירה הלאה? הבדיקה מבוצעת על ידי עורך הדין

מהן הבדיקות שיש להשלים לפני החתימה על חוזה לקניית דירה? 

יש שלוש בדיקות מרכזיות שיש לבצע לפני חתימה על החוזה. 

הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר היא של מצב הזכויות בנכס: האם הדירה אכן נמצאת בבעלותו של המוכר ויש לו זכויות למכור ולהעביר את הבעלות על הדירה הלאה? הבדיקה מבוצעת על ידי עורך הדין. כך, למשל: במהלך הבדיקה ייתכן שיתגלה כי הדירה רשומה עדיין על שם חברה משכנת או ע"ש בעליה הקודמים של הדירה. מדובר בבעיה פתירה, אך זו דורשת פעולה משפטית נוספת. יש לעגן זאת בחוזה הקנייה ולהתנות את השלמת העסקה בפתרון הבעיה.

הבדיקה השנייה שעורך הדין יבצע היא בדיקה של תיק הבניין בעירייה. על פי הנתונים בתיק הבניין, יש לוודא שהדירה בנויה ע"פ ההיתר שניתן לה וכי תוספות בניה שבוצעו בנכס (אם בוצעו) נעשו באישור ובהיתר מתאים. לעיתים, יתכן שתוך כדי הבדיקה יתגלו חריגות בנייה, צו הריסה, עיקול וכיוצ"ב נשוא הנכס, גילויים אשר עלולים לסכל את העסקה, אלא אם יתוקנו ע"י המוכר תוך זמן סביר. 

יש לעגן את כל הנקודות האלה בחוזה הקנייה ולוודא כי המוכר יישא באחריות לטיפול בחריגת הבנייה לפני השלמת העסקה (בין אם בעלויות של אישור החריגה ובין אם בעלויות הריסתה). 

חתימה על זיכרון דברים - מבלי לבדוק מראש את כל העניינים האלה - עלולה לגרור הפסדים כספיים, עוגמת נפש ואחריות מיותרת לטיפול בבעיות שלא אתם יצרתם.

בדיקות נוספות שיש לבצע נוגעות לבחינת הכדאיות הכלכלית של המחיר שהוצע על ידי המוכר. כך, יש לבדוק האם יש לנכס ולמוכר חובות שונים (כגון: חובות ארנונה או מים, שלא שולמו)

מהי הבדיקה השלישית שמומלץ לבצע לפני רכישת דירה?

בדיקות נוספות שיש לבצע נוגעות לבחינת הכדאיות הכלכלית של המחיר שהוצע על ידי המוכר. כך, יש לבדוק האם יש לנכס ולמוכר חובות שונים (כגון: חובות ארנונה או מים, שלא שולמו). בנוסף, יש לבדוק שאין היטל השבחה שיהיה צורך לשלם בגין ביצוע העסקה.

אם הסדרת חובות אלה לא תעוגן בחוזה כאחריות המוכר, הדבר עלול "לתקוע" את העסקה תוך עיכוב קבלת אישורים רלוונטיים להשלמת העסקה, דבר שאינו רצוי כלל ועיקר. 

לבסוף, כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית של העסקה, מומלץ לבדוק עם עורך הדין אם הקונים צפויים להידרש לתשלום מס רכישה; ואם כן - מה שיעור המס. זאת, משום שכל קנייה של דירה ראשונה בשווי העולה על 1.6 מיליון שקלים (בקירוב) מחייבת תשלום מס רכישה (אלא אם מדובר בעולה חדש, נכה ותנאים אחרים הקבועים בחוק). גובה מס הרכישה מתחיל ב-3.5% מערך העסקה ועולה במדרגות שונות המתעדכנות מידי שנה, עד למקסימום של 10%.

לאחר ביצוע הבדיקות השונות, על הקונה לוודא כי קיבל אישור עקרוני למשכנתא (זאת בהנחה כי אינו יכול לממן את הרכישה מהונו העצמי), באופן יחסי למחיר הדירה ובכפוף לקביעת שמאי מטעם הבנק בכל הקשור למחירה הריאלי של הדירה

מהו השלב הבא, לאחר ביצוע הבדיקות?

לאחר ביצוע הבדיקות השונות, על הקונה לוודא כי קיבל אישור עקרוני למשכנתא (זאת בהנחה כי אינו יכול לממן את הרכישה מהונו העצמי), באופן יחסי למחיר הדירה ובכפוף לקביעת שמאי מטעם הבנק בכל הקשור למחירה הריאלי של הדירה. רק לאחר מכן, עליו לגשת לניסוח החוזה ולהשלמת העסקה. חתימה על מסמך כלשהו בטרם התקבל אישור עקרוני עלולה לגרום לתקלה חמורה. הקונה עלול למצוא את עצמו ללא מסוגלות לעמוד בתשלום שהתחייב לו. במצב זה, הקונה חשוף לתביעה על הפרת הסכם מצד המוכר.

מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, עורך הדין ידאג לרשום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין, המבטיחה כי כאשר תושלם העסקה ותקבלו את מפתחות הדירה, זכויות הבעלות יועברו על שמכם

כמה זמן נמשכות הבדיקות שיש לבצע? כמה זמן נמשך ניסוח החוזה? 

מדובר בתקופה קצרה, הנמשכת מספר ימים בלבד, בכפוף למידת מורכבות העסקה. חשיבות הבדיקות עצומה! הבדיקות מבטיחות לקונה שלא יקנה "חתול בשק" וכי לא יתחייב למשהו שאינו מסוגל לעמוד בו. 

מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, עורך הדין ידאג לרשום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין, המבטיחה כי כאשר תושלם העסקה ותקבלו את מפתחות הדירה, זכויות הבעלות יועברו על שמכם. אתם תוכלו לעבור להתגורר בדירה, מיד עם העברת התשלום האחרון וקבלת המפתחות. תהליך העברת הבעלות על שמכם יימשך בדר"כ בין חודש לבין חודשיים נוספים, לאחר מכן.

לסיכום: אדם המעוניין לרכוש דירה או נכס ומנסה לחסוך את עלויות הליווי המשפטי, העומדות על אלפי שקלים בודדים, עלול למצוא עצמו בסיכון גדול בהמשך, אם יתגלו פרטים נוספים על הדירה, שיגרמו לייקור משמעותי של עלות הדירה; או אף ימנעו את האפשרות להעביר את הבעלות על הדירה. בעסקה גדולה כמו עסקת נדל"ן, מומלץ להפחית את החשיפה לסיכונים אלה, חיוני להעביר את הטיפול המשפטי בקנייה לעורך דין המתמחה בתחום.

* עו"ד שרון גמליאל מתמחה בדיני נדל"ן.

** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.