פינוי דיירים מנכס מושכר מהווה עניין מורכב וסבוך. חוק המקרקעין (תשכ"ה - 1969) כולל פרק מיוחד, העוסק אך ורק בעניין הפינוי ובהגדרת פרמטרים שיאפשרו לקבוע האם קיימת עילת פינוי. הדבר הופך למורכב אף יותר כשתביעת פינוי המושכר כרוכה בתביעה כספית לתשלום החוב ופיצויים לבעל הנכס. התחום כולו עבר מהפכה לפני מספר שנים, בעקבות תיקון לחוק ,שהעביר שר המשפטים דאז, פרופ' דניאל פרידמן. התיקון לחוק הפריד בין הליך הפינוי של המושכר לבין הליך התביעה הכספית. בשל כך, הליך הפינוי הפך לפשוט יותר יחסית עבור בעלי הנכסים. החוק מאפשר כיום מתן פסק דין לפינוי מזורז.
מעבר לאי תשלום דמי שכירות, קיימות עילות נוספות העשויות להצדיק פינוי דייר מנכס מושכר: הפרעה לשכנים, אי עמידה בתנאים מסוימים של החוזה ועוד
מהן העילות לפינוי דייר מנכס מושכר?
ברוב המקרים, עילת הפינוי תבוסס על הפרה של חוזה השכירות. ההפרה המרכזית היא אי תשלום דמי שכירות. קיימות עילות נוספות, העשויות להצדיק פינוי: הפרעה לשכנים, אי עמידה בתנאים מסוימים של החוזה וכו'. עילות אלה קשות יותר להוכחה.
מה ניתן לעשות כשדייר מפסיק לשלם דמי שכירות?
בעל נכס, שלא נקט צעדי מניעה מראש, ניצב בפני שוקת שבורה לאחר שהשוכר הפסיק לשלם את דמי השכירות, מסיבה כלשהי. במצב זה, על בעל הבית להגיש תביעה לבית משפט שלום, בהליך מזורז מיוחד לפינוי מושכר. על פי החוק, בית המשפט מחויב לקבוע דיון מזורז בעניין, תוך 30 יום מהגשת הבקשה.
טענה מקובלת אפשרית של שוכר היא היא טענת קיזוז: השוכר יכול לטעון כי תיקן דברים שונים בנכס או הוציא על תחזוקת הנכס הוצאות שונות שהיה על בעל הדירה לשלם עבורם
האם לשוכר שלא שילם דמי שכירות עומדות טענות הגנה?
לשוכר יש מעט טענות הגנה במקרים כאלה. טענה מקובלת אפשרית היא טענת קיזוז: השוכר יכול לטעון כי תיקן דברים שונים בנכס או הוציא על תחזוקת הנכס הוצאות שונות שהיה על בעל הדירה לשלם עבורם . ולכן, קיזז את הוצאותיו משכר הדירה. טענה זו קשה מאוד להוכחה. במרבית המקרים, התיקים נסגרים עוד לפני קיום דיון בבית המשפט, לאחר שהשוכרים מבינים שהסיכוי שלהם לזכות הוא סיכוי נמוך. במקרים שבהם מתקיים דיון, בדרך כלל מרבית הדיון נסוב סביב דרישת השופט מהשוכר להסביר מדוע לא שילם דמי שכירות. אם השוכר אינו מצליח להעלות טענות מספקות, בית המשפט מוציא פסק דין לפינוי המושכר. זאת, כאמור, בנפרד מהדיון בטענות הכספיות.
בית המשפט שוקל, בין היתר, שיקולים כגון משך התקופה בה לא שילם השוכר את שכר הדירה ואת מידת המוכנות של השוכר להחזיר את החוב, וקובע את תאריך הפינוי בהתאם
כיצד קובע בית המשפט את תאריך הפינוי?
בבואו לקבוע את תאריך הפינוי, שוקל בית המשפט את מצבו של השוכר וצרכיו. בית המשפט בוחן האם מדובר באדם צעיר, באשה גרושה, באמא חד הורית או במשפחה עם ילדים. בית המשפט אף שוקל שיקולים כגון משך התקופה בה לא שילם השוכר את שכר הדירה, מידת המוכנות של השוכר להחזיר את החוב וכו'. תאריך הפינוי נקבע בהתאם.
למרות נטיית בתי המשפט להתחשב במצב השוכר, ניתן בהחלט לקבל צו פינוי מהיר, אם השוכר מנסה לנצל לרעה את נטיית בתי המשפט להתחשב
מה ניתן לעשות אם השוכר מנצל לרעה את נטיית בית המשפט לטובתו?
ניקח לדוגמה משפחה - זוג הורים עם שבעה ילדים - שפיגרה בתשלומי השכירות. בתחילה, בעל הבית בא לקראת המשפחה ופרס את החוב, אך המשפחה לא עמדה בתשלום החוב גם לאחר פריסתו. לאחר 6 חודשי פיגור בתשלום, פנה בעל הבית לבית המשפט, באמצעות משרד הח"מ, בתביעה לפסק דין לפינוי הנכס.
השופט בדיון יצא מגדרו כדי לבוא לקראת המשפחה ואף ביקש מבעל הנכס להתחשב במשפחה, הן מבחינת מועד הפינוי והן מבחינת פריסת החוב. בעל הנכס פעל בהתאם, וניסה להגיע לפשרה נוספת עם אבי המשפחה, שסירב לכך. נראה היה כי אב המשפחה מנסה לנצל לטובתו את המערכת ואת עמדת השופט, כדי להמשיך להתגורר בדירה ולחמוק מתשלום. כאשר בעל הנכס הבין שאין עם מי לעשות פשרה, נתבקש בית המשפט לפסוק בעניין. בעל הנכס התחייב לקבל כל החלטה של ביהמ"ש.
כיצד פסק בית המשפט? בית המשפט הציע לשוכר כי אם ישלם מיידית את שכר הדירה השוטף, ובמקביל יתחיל בתשלומי החוב, בית המשפט יעניק לו חצי שנה לפינוי הנכס. לעומת זאת, אם יחליט כי אינו משלם, בית המשפט יפסוק צו פינוי תוך שבעה ימים. השוכר לא קיבל את "חבל ההצלה" שניתן לו על ידי בית המשפט ודחה את ההצעה. לאור זאת, קבע בית המשפט פסק דין לפינוי מזורז של המושכר. למשפחה ניתן שבוע לפינוי. כלומר, למרות נטיית בתי המשפט להתחשב במצב השוכר, ניתן בהחלט לקבל צו פינוי מהיר, אם השוכר מנסה לנצל לרעה את נטיית בתי המשפט להתחשב.
במקביל לתביעת הפינוי, מומלץ להגיש באופן מיידי גם תביעה כספית להוצאה לפועל בהליך מזורז. סכום התביעה בהליך מזורז אמנם קצוב ומוגבל, אך בהליך זה גובר הסיכוי לקבלת החוב
האם הפרדת ההליכים אינה גורמת להפסדים כספיים לבעלי נכסים?
לכאורה, נוצר מצב שהשוכרים מפונים יחסית מהר מהמושכר, שזה עיקר העניין, שהרי המטרה הינה לצמצם נזק וכל יום שעובר מצטבר החוב בגין השכירות, לכן ישנה חשיבות גדולה לפינוי כמה שיותר מהיר, אך לאחר מכן קשה מאוד לגבות מהם את החוב. רבים מהם נעלמים וקשה למצוא אותם. לכן, במקביל לתביעת הפינוי, מומלץ להגיש באופן מיידי גם תביעה כספית להוצאה לפועל בהליך מזורז. סכום התביעה בהליך מזורז אמנם קצוב ומוגבל, אך בהליך זה גובר הסיכוי לקבלת החוב, גם אם לא כל החוב, במקביל להליך הפינוי.
הבטוחה המומלצת היא ערבות בנקאית או הפקדה במזומן מראש של 3-4 שכ"ד. רוב השוכרים אינם יכולים לעמוד בדרישות אלו ולכן אפשר לבחור בבטוחה כמו צ'קים לביטחו של צד ג', הערב לשוכר
מה ניתן לעשות כדי להבטיח את תשלום החוב במלואו מראש?
דרישת בטחונות, במועד חתימת הסכם השכירות, בהחלט עשויה למנוע מראש מצב שבו בעל הנכס מצליח לפנות את הדייר, אך אינו מקבל פיצוי בגין שכר הדירה שלא שולם, הוצאות המשפט וכו'.
הבטוחה המומלצת היא ערבות בנקאית או הפקדה במזומן מראש של 3-4 חודשי שכירות. מאחר שרוב השוכרים אינם יכולים לעמוד בדרישות אלה, ניתן בהחלט לעשות שימוש בבטוחה מצויה יותר: צ'קים לביטחון, הניתנים על ידי צד ג', שהוא גם הערב של השוכר.
פנייה לעו"ד כבר בשלב עריכת החוזה, תאפשר לשלב בחוזה בטוחות הולמות, שיקטינו מאוד את הסיכון לאי נעימות, פינוי מושכר והליכי גביית חוב
מדוע צ'קים של צד ג' מהווים בטוחה אפקטיבית?
במקרה שהערב נותן צ'ק שלו כבטוחה, הדבר מהווה מנוף לחץ על השוכר. כך, במידה רבה, פוחת הסיכוי שהשוכר לא יעמוד בתשלום שכר הדירה. אם השוכר אינו עומד בתשלומים, במקביל לתביעה לפינוי מושכר, ניתן לפנות לערב ולהשתמש בו כמנוף לחץ נוסף כנגד השוכר.
באחד המקרים, שוכר אמנם יצא מהדירה, אך השאיר אחריו חוב בסך מאות שקלים. בעל הנכס פנה אליו עשרות פעמים, גם באמצעות משרד הח"מ, כדי שישלם את החוב, ללא הועיל. לעומת זאת, מכתב התראה אחד לערב של השוכר הספיק - והערב מיהר לשלם את החוב.
לסיכום: התנהלות נכונה ונבונה מאפשרת פינוי מושכר תוך זמן קצר, וקבלת סכום החוב. יתר על כן: פנייה לעו"ד כבר בשלב עריכת החוזה, תאפשר לשלב בחוזה בטוחות הולמות, שיקטינו מאוד את הסיכון לאי נעימות, פינוי מושכר והליכי גביית חוב.
* עו"ד נתנאל טייבי מתמחה בפינוי מושכר ובתיקי הוצאה לפועל
* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי
