על רקע האינפלציה הגואה, איך תחשבו את המשכנתא שלכם?

עיקרי כתבה:

• מסלול משכנתא מחשבים לפי מספר פרמטרים ומדדים, אם המשכנתא צמודה למדד או לא, סוג לוח הסילוקין שלה והאם היא בעלת ריבית קבועה או משתנה – כל אלה יכולים להשפיע על האופן שבו תחזירו את המשכנתא שלכם מדי חודש.
• בזמן שהאינפלציה גואה והבנקים המרכזיים מעלים את שער הריבית, משכנתאות צמודות מדדים כמו ריבית פריים, מט״ח ומדד המחירים לצרכן, מתייקרות.
• גם משכנתאות בריבית קבועה יכולות להתייקר באקלים הכלכלי הנוכחי, עקב הסיכון שהבנקים ניצבים מול האינפלציה.
  ______________________________

איך מחשבים את מסלול המשכנתא שלכם?

כשלוקחים משכנתא מתחייבים להלוואה לצורך רכישת דירה למגורים, בניית בית פרטי או שיפוץ נכס. בשונה מהלוואה רגילה, משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה לתקופה ארוכה, כאשר הנכס שאותו רוכשים הוא הבטוחה להחזרת ההלוואה. סכום ההלוואה שהבנק מעניק ללווה נקרא קרן, ועל גביה, על מנת להרוויח מהעיסקה, הבנק מוסיף ריבית.

הבנקים מציעים מסלולי הלוואה וסוגי משכנתא שונים, כאשר התשלום החודשי על המשכנתא יהיה מורכב מכמה פרמטרים המשפיעים על הריבית או על אופן החזר המשכנתא, ביניהם ריבית פריים, מדד המחירים לצרכן, ריבית הליבור ולוח הסילוקין.

כדי לחשב את המשכנתא שלכם, כדאי קודם כל להכיר את כל אחד מהפרמטרים הללו, להבין כיצד הם יכולים להשפיע על מסלול המשכנתא ואילו תנודות במצב הכלכלה בארץ ובעולם יסכנו אתכם בהחזרי משכנתא גבוהים?

ישנם שלושה סוגים עיקריים של לוחות סילוקין שקובעים את האופן שבו תחזירו את המשכנתא לבנק: לוח שפיצר, קרן שווה ובלון מלא

לוחות סילוקין

לוח סילוקין הוא למעשה טבלת תשלומים שתגדיר את מספר התשלומים הנדרשים, המועד שבו יתבצעו, גובה כל תשלום וחלוקת ההחזר החודשי להחזר הקרן ותשלום הריבית.

ישנם שלושה סוגים עיקריים של לוחות סילוקין שקובעים את האופן שבו תחזירו את המשכנתא לבנק: לוח שפיצר, קרן שווה ובלון מלא. ההבדלים ביניהם נקבעים על ידי אופן חישוב ההחזרים. בכל אחד מהמסלולים האלה, אם המשכנתא היא צמודת מדד או מט"ח, נוספים לסכום ההחזר הפרשי הצמדה ו/או שער.

לוח שפיצר – הלוח הנפוץ ביותר להחזר משכנתא. תשלום המשכנתא החודשי קבוע למשך כל תקופות ההלוואה.

קרן שווה – מבוסס על החזר של סכום קבוע מהקרן בכל חודש, לו מתווסף תשלום ריבית שיורד לאורך התקופה, כך שההחזר החודשי הולך ויורד לאורך זמן.

בלון מלא – תשלום אחד המשולם בתום תקופת ההלוואה שהוגדרה מראש, כולל החזר על הריבית.

בלון חלקי – משלמים בכל חודש את הריבית, ובסוף התקופה, משולמים יחדיו סכום הקרן והריבית.

כשהבנקים מעניקים לנו הלוואות הם צריכים לקחת ריבית בעצמם, וזוהי ריבית הפריים, שבעבר יועדה ללקוחות מועדפים אך כיום ניתנת לכל במסגרת הלוואות משכנתא

מהי ריבית הליבור?

ריבית הליבור LIBOR היא שיעור הריבית הבין בנקאית המוצעת בלונדון. שיעור זה מודד את הריביות שבהן הבנקים לווים זה מזה, והוא מתבסס על נתונים שמדווחים כל יום על ידי 16 בנקים. ריבית זו אינה נקבעת על ידי ממשלה כלשהי, כמו ריבית הבנק הפדרלי בארה״ב, אלא על ידי בנקים גדולים בלונדון. במשכנתא צמודת מט״ח (מטבע חוץ) על בסיס ריבית הליבור, בעצם מצמידים את ריבית המשכנתא לריבית הליבור.

מהי ריבית פריים ואיך היא משפיעה על החזרי המשכנתא?

ריבית פריים היא ריבית השומרת על שיעור נמוך במיוחד ואינה בעלת תנודות קיצוניות, אם כי עקב האינפלציה הגבוהה והעלאות הריבית של בנק הפדרל בארה״ב ושל בנק ישראל, הריבית ממשיכה לטפס מהמדד הקבוע של 1.60% ל-1.75% ו-1.91% נכון ליוני 2022. ריבית הפריים נקבעת על פי מדד ריבית בנק ישראל + 1.5%, המסמן את נקודת האמצע של הריביות ובעל השפעה על הכלכלה בכל הארץ, כולל מדדים אחרים כמו מדד מחירים לצרכן, אגרות חוב ואף מחירי דירות.

כשבנק ישראל נותן הלוואות לבנקים המסחריים כמו לאומי, מזרחי, דיסקונט והפועלים, הוא לוקח מהם ריבית מוגדרת מראש וזוהי ריבית בנק ישראל. לכן, כשהבנקים מעניקים לנו הלוואות הם צריכים לקחת ריבית בעצמם, וזוהי ריבית הפריים, שבעבר יועדה ללקוחות מועדפים אך כיום ניתנת לכל במסגרת הלוואות משכנתא.

באקלים הכלכלי הנוכחי, משכנתאות המוצמדות למדד המחירים לצרכן מושפעות מעליית הריביות ומתייקרות משמעותית

מהו מדד המחירים לצרכן?

מדד המחירים לצרכן הוא מדד שמחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובודק את שינוי המחירים של סל מוצרים ושירותים קבוע מדי חודש ביחס לערך הבסיס. כשהמחירים עולים, המדד עולה. כשהמדד עולה באופן עקבי לאורך זמן, ניתן להצביע על אינפלציה, מצב שבו המטבע מאבד מערכו. בחירת מסלול משכנתא צמוד למדד היא סיכון מסוים, מאחר שכאמור, ככל שהמדד עולה גם החזרי המשכנתא יתייקרו.

לרוב מומלץ להצמיד את המשכנתא למדד זה רק אם זו מיועדת לתקופה קצרה. בתקופה ארוכה של כמה עשורים, כמעט בטוח שהמדד יעלה בצורה משמעותית שתייקר את החזרי המשכנתא. לאחר שנים של אינפלציה אפסית ברחבי העולם, אנחנו עדים לתקופה שבה המחירים בעולם ממשיכים לעלות ואיתם גם האינפלציה גואה. לכן, באקלים הכלכלי הנוכחי, משכנתאות המוצמדות למדד המחירים לצרכן מושפעות מהעליות הללו ומתייקרות משמעותית.

מהי משכנתא בריבית קבועה?

במשכנתא כזאת, ההחזר החודשי לא משתנה כלל או משתנה מעט לאורך תקופת ההלוואה:

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – משכנתא שבה גם הריבית קבועה וגם סכום ההלוואה – הקרן - הוא קבוע. ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה כלל לאורך כל תקופת ההלוואה. המלווה לוקח עליו סיכון ולכן זוהי משכנתא יקרה.

משכנתא צמודה בריבית קבועה – משכנתא עם ריבית קבועה שבה סכום ההלוואה צמוד למדד כלשהו (למשל, מטבע זר או מדד מחירים לצרכן), ולכן ההחזר החודשי משתנה מעט לאורך זמן. במקרה שבו המדד עולה גם סכום ההלוואה עולה.

משכנתא בריבית משתנה עם תחנות – משכנתא שבה כל חמש שנים הריבית משתנה בהתאם לריבית העוגן שנקבעה בהתחלה, כאשר ריבית העוגן הנפוצה ביותר היא ריבית הפריים.

מהי משכנתא בריבית משתנה?

הריבית תשתנה אחת לתקופה לפי עוגן שנקבע בהתחלה. תדירות שינוי הריבית נקבע בתנאי המשכנתא ויכול להיות מדי חודש או אחת לכמה שנים, כאשר סכום ההלוואה יכול להיות צמוד או לא צמוד:

משכנתא בריבית צמודה לפריים – סוג המשכנתא הנפוץ ביותר, הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי בריבית הפריים. במידה שריבית הפריים עולה, גם הריבית על המשכנתא עולה ובהתאם לכך גם ההחזר החודשי.

משכנתא בריבית צמודת מט״ח – הריבית משתנה כל חודש בהתאם לשינויים בשער החליפין של המטבע אליו צמודה הריבית, לרוב יהיה זה דולר או אירו.

במשכנתאות עם ריבית קבועה, הלווה אינו לוקח על עצמו סיכונים אלא הבנק, ובמצב של אינפלציה והעלאות ריבית, הבנק לוקח על עצמו יותר סיכונים מהמצב הרגיל שבו האינפלציה אפסית

האם כדאי לקחת עכשיו משכנתא?

בשלב זה, כל מסלולי המשכנתאות אינם כדאיים למי שרוצים לקחת על עצמם משכנתא חדשה. מחירי המשכנתאות, במיוחד אלו צמודות המדדים, מתייקרים עקב האינפלציה הגואה, שגורמת להעלאת הריביות בכל הבנקים המרכזיים.

 גם משכנתאות עם ריבית קבועה מושפעות מהמצב ונעשות יקרות יותר. במשכנתאות עם ריבית קבועה, הלווה אינו לוקח על עצמו סיכונים אלא הבנק, ובמצב של אינפלציה והעלאות ריבית, הבנק לוקח על עצמו יותר סיכונים מהמצב הרגיל שבו האינפלציה אפסית. הסיכונים עולים ולכן הבנק דורש ריבית גבוהה.  

אילוסטרציה: שאטרסטוק