בשנים האחרונות הפך המעבר לדיור מוגן לאפשרות הנשקלת על ידי רבים. לעומת בתי אבות, בתי דיור מוגן פונים לקהל עצמאי יחסית, שמעוניין לנהל אורח חיים פעיל בסביבה חברתית עשירה, אך לקבל גם שירותים שונים, כמו ניקיון, השגחה רפואית ועוד.
כדי להסדיר את התחום, נחקק חוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012, שקובע, בין היתר, אילו תנאים יש לספק לדיירים בדיור מוגן, ומספק מנגנונים לשמירה על כספם ועל זכויותיהם. בשורות הקרובות נבקש להציג את עיקרי חוק זה.
מטרת חוק הדיור המוגן היא להסדיר את תחום זה, שבעבר היה פרוץ, ולספק הגנה לדיירי הדיור המוגן, בני גיל הזהב. בעבר לא היו כללים ברורים בכל הנוגע להפעלת דיור מוגן, ולא היתה למשל חובה להחזיק ברישיון לצורך כך. על כן, החוק מייצר רגולציה חשובה בתחום זה.
מהי מטרת חוק הדיור המוגן?
מטרת החוק היא להסדיר את תחום זה, שבעבר היה פרוץ, ולספק הגנה לדיירי הדיור המוגן, בני גיל הזהב. בעבר לא היו כללים ברורים בכל הנוגע להפעלת דיור מוגן, ולא היתה למשל חובה להחזיק ברישיון לצורך כך. על כן, החוק מייצר רגולציה חשובה בתחום זה.
מהי חשיבות החוק?
חשיבות החוק היא בכך שהוא מעניק לדיירים מעמד וזכויות חוקיות משמעותיות. זאת ועוד, החוק הינו קוגנטי. כלומר, אי אפשר לסטות ממנו, ולא ניתן להתנות על הוראותיו.
מהם עיקרי חוק הדיור המוגן?
החוק כולל כמה פרקים. אחד מהם למשל נוגע לצורך בקבלת רישיון להפעלת בית דיור מוגן; אחר מתייחס לחובות המוטלות על מפעילי בית דיור מוגן; ופרק נוסף מתאר את זכויות הדיירים בבית הדיור המוגן. החוק ארוך ומפורט, הנה כמה מעיקריו-
הצורך ברישיון להפעלת בית דיור מוגן
סעיף 2 לחוק קובע, כי לא ניתן להפעיל בית דיור מוגן ללא רישיון הפעלה.
סעיף 4 קובע תנאים למתן רישיון זה. בין היתר, המפעיל צריך להיות בעל המקרקעין שעליו ניצב בית הדיור המוגן או חוכר של השטח; הוא לא יכול להיות פושט רגל או בעל עבר פלילי בעבירות המסכנות את שלום הדיירים, והוא חייב להיות גוף בעל איתנות פיננסית.
חובת שקיפות וגילוי לדייר של עיקרי ההסכם
סעיף 16 לחוק קובע, כי יש לחתום על הסכם בכתב עם כל דייר. סעיף 17 מוסיף וקובע כי בית הדיור המוגן חייב למסור לדייר מסמך גילוי מפורט, מעין תקציר מנהלים, הכולל את עיקרי ההסכם. מסמך זה חייב להימסר לדייר זמן סביר לפני כריתתו של ההסכם כדי שיוכל לעיין בו.
על פי סעיף 18 לחוק, לכל דייר יש תקופת ניסיון של שלושה חודשים מרגע כניסתו לבית, שבה הוא יכול להודיע על ביטול ההסכם. לאחר הביטול, יוחזר לדייר הפיקדון ששילם במלואו.
תקופת הניסיון במסגרתה ניתן לבטל את ההסכם
על פי סעיף 18 לחוק, לכל דייר יש תקופת ניסיון של שלושה חודשים מרגע כניסתו לבית, שבה הוא יכול להודיע על ביטול ההסכם. לאחר הביטול, יוחזר לדייר הפיקדון ששילם במלואו.
סעיף זה חשוב, היות שהוא מאפשר תקופת התרשמות מהמסגרת של הדיור המוגן הכוללת אפשרות לביטול מהיר ואפקטיבי של ההסכם במידת הצורך, ולא כובל את הדיירים למקום. לא רבים יודעים זאת, אך ניתן להאריך את תקופת הניסיון לעד שנה בהסכמת הצדדים.
שירותי חובה שלא ניתן לגבות עליהם תשלום נוסף
סעיף 19 לחוק קובע רשימה של שירותי חובה בסיסיים שבית דיור מוגן מחויב בהם, הכלולים בדמי האחזקה שאותם משלם הדייר. בין אלה, ניתן למנות למשל שירותי ניקיון, אבטחה, הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה, מתן שירותי בריאות ופעילויות תרבות וספורט.
מתי ואיך מותר להיכנס לחדרו של כל דייר
סעיף 22 לחוק קובע, כי מי שמפעיל בית דיור מוגן חייב לשמור על הכבוד והפרטיות של כל אחד מהדיירים. במסגרת זאת, נקבע מנגנון המפרט מתי ניתן להיכנס לחדרו של כל דייר, למשל אם הדבר דרוש בשל חשש לשלומו או לצורך מתן שירותים לדייר ובתאום עמו.
חובת ביצוע בדיקה יומית ביחס לכל דייר
סעיף 23 לחוק קובע, כי פעם ביום חייב בית הדיור המוגן לערוך בדיקה ביחס לשלומו ורווחתו של הדייר. פעמים רבות הדבר מתבצע בסבב טלפונים לכלל הדיירים.
איסור הקטנת השטחים הציבוריים במקום
סעיף 25 לחוק הדיור המוגן אוסר להקטין את השטחים הציבוריים בבית הדיור המוגן באופן בלתי סביר או להשתמש בשטחים אלה באופן הפוגע בדיירים (למשל, להתיר שימוש בבריכה למשתמשים חיצוניים באופן בלתי סביר). עוד קובע הסעיף, כי ניתן להעביר דייר מדירתו לדירה אחרת רק בהסכמתו, למעט במקרים שבהם נדרש תיקון, שיפוץ או אחזקה של הדירות או המבנה.
האופן שבו ניתן לייקר את דמי האחזקה
סעיף 26 לחוק קובע מנגנון לאופן העלאת דמי האחזקה בדירה. לפי הסעיף, ככל שבית הדיור המוגן מעוניין להעלות את דמי האחזקה מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן הוא יכול לעשות זאת רק "בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית, ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם".
מתן בטוחות לפיקדון של הדייר
סעיף 27 לחוק הוא אחד החשובים בו, ונוגע לפיקדון שאותו נדרש כל דייר להפקיד, כאשר הוא נכנס לבית הדיור המוגן. הסעיף קובע כי בעלי בית הדיור המוגן אינו יכול לקבל מדייר יותר מ-7% מהפיקדון או 70 אלף שקל (לפי הנמוך) ללא מתן בטוחות להשבת כספי הפיקדון.
בין הבטוחות, אותן רשאי בית הדיור המוגן לבחור כבטוחה עבור הדייר: ערבות בנקאית, ביטוח, העברת 40% מהכסף לנאמן או רישום משכנתא לטובת הדייר.
סעיף 28 לחוק מחייב את בית הדיור המוגן להשיב לדייר את יתרת הפיקדון, לאחר סיום ההתקשרות. על פי הסעיף, רשאי הבית להותיר בידיו בנאמנות לא יותר מעשרת אלפים שקלים המיועדים להבטחת תשלום יתרת חובותיו של הדייר, ככל שיש כאלה.
השבת כספי הפיקדון עם סיום ההתקשרות
סעיף 28 לחוק מחייב את בית הדיור המוגן להשיב לדייר את יתרת הפיקדון, לאחר סיום ההתקשרות. על פי הסעיף, רשאי הבית להותיר בידיו בנאמנות לא יותר מעשרת אלפים שקלים המיועדים להבטחת תשלום יתרת חובותיו של הדייר, ככל שיש כאלה.
פינוי דייר מבית הדיור המוגן
סעיף 29 לחוק קובע אילו עילות מאפשרות לפנות דייר מבית הדיור המוגן. אלה כוללות, בין היתר, הפרה יסודית של ההסכם שלא תוקנה תוך זמן סביר; החלטת בית המשפט; או קביעה של הצוות הרב-מקצועי במקום, שבשל מצבו הבריאותי של הדייר טובתו מחייבת את העברתו.
יצוין, כי הוראות החוק מחייבות למסור לדייר התראה של 90 יום מראש לפני פינויו מהמקום.
מגורי מטפל בבית הדיור המוגן
סעיף 33 לחוק קובע, כי דייר בבית הדיור המוגן רשאי לשכן בדירה מטפל מטעמו, לאחר שקיבל אישור לכך מטעם בית הדיור המוגן. לא ניתן לסרב לבקשה זו באופן שרירותי, ובמידת הצורך, יש להציג נסיבות מיוחדות לסירוב ולקבל את אישור הממונה לכך.
מינוי ועד לדיירים בבית הדיור המוגן
סעיף 35 לחוק מאפשר לדיירים להתאגד יחד ולמנות ועד מטעמם, שייצג אותם מול הנהלת בית הדיור המוגן.
סנקציות פליליות על הפרת החוק
סעיף 45 לחוק קובע עונש מאסר של שנה או קנס כספי למי שמפעיל בית דיור מוגן ללא רישיון או בניגוד להוראות הרישיון, באופן שיש בו כדי לסכן את שלומם של הדיירים.
סעיף 46 מטיל קנס כספי גם על נושא משרה בתאגיד שלא פועל כדי למנוע את הפרות החוק.
לסיכום, חוק הדיור המוגן הינו חוק חשוב, המבקש להסדיר את תחום הדיור המוגן. כפי שציינו, החוק קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו. עם זאת, מומלץ לכל דייר השוקל לעבור לבית דיור מוגן לבחון היטב את תנאי ההסכם, ולקבל ייעוץ משפטי מעורך דין בעל ניסיון בנושא, כדי שיוודא שההסכם אינו סוטה מהוראות החוק ועונה לצרכיו.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
*הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
