• 10 בספטמבר 2012

    מיסים על מכירת נחלה במושב

    אילו מיסים מוטלים על מכירת נחלה במושב?

    10 בספטמבר 2012
  • 10 בספטמבר 2012

    מכירת נחלה

    מכירת משק חקלאי ( נחלה ) במושב-עובדים כרוכה בתשלומים מתחייבים צפויים מצד המוכרים, אשר כדאי לקחתם בחשבון מראש, בעת הערכה מקורבת של התמורה נטו. בעיקרם של תשלומים אלה:

    1) דמי-הסכמה לממ"י ( "מינהל-מקרקעי ישראל"; בקרוב - ב"אדרת" חדשה: "רשות מקרקעי ישראל"), כמייצג בעלי קרקע-הלאום, אשר עליה מוקם המושב כולו. בסיס החישוב המקורב של דמי-ההסכמה : שליש מעליית ערך-הקרקע ( קרקע-המשק בלבד, ללא מבנים ונטיעות! ), כפי שעלה ערך זה עד למועד המכירה הנוכחית - מאז מועד הרכישה האחרונה של המשק ( או מועד ההתיישבות בו, בהעדר רכישה בעבר).
    בסוגייה רבת-היקף-כספי זו ישנן גם "זירות-מאבק" אפשריות - במגמה להפחית מדמי-ההסכמה הנדרשים, ככל הניתן:
    (א)בדיקת תחולה אפשרית של פטור מיוחד הנהוג אצל המינהל, לפי נסיבות העניין ונסיבות אישיות של המוכרים; (ב) ייחוס אפשרי של חלק מהתמורה במכירת המשק - לזכויות בעלי-המשק... באגודת-המושב; (ג)התמודדות שמאית מול ההערכה העצמית שמבצע ממ"י, בשלב ראשון, ע"י שמאי מטעמו: שומה כזו מקובלת אצל ממ"י ( בעל-כורחו ) ככפופה להשגה שמאית בפני ועדת-השגות מיוחדת. זאת - מבלי לשלול אפשרויות נוספות העומדות למוכר-משק, בזוויות-טיעון משפטיות, אשר עדיין אינן מקובלות על ממ"י, בהתייחס ל"ערך-הקרקע".
    2) מס-שבח-מקרקעין, אשר יחושב תוך התייחסות מפוצלת בין בית-המגורים שבמשק לבין יתרת-המשק. אחד ממישורי-ההיערכות מול חישובי רשות-המסים: הפחתת בסיס-החישוב בעזרת ניכויים שונים, כפי שהם מקובלים אצל הרשות לפי הוראות-החוק ו"הוראות-ביצוע" רשותיות,וככל שיוכחו לרשות
    באסמכתאות.
    3)חובות ארנונה ( אם קיימים ) למועצה האזורית ו/או ל"וועד המקומי" של המושב.
    אם חלק מחלקה א' של המשק רשום בחכירה-לדורות - יש לבחון אצל המועצה ( או ברשות התכנון האזורית ) גם נושא של "היטל-השבחה"; בהעדר חכירה-לדורות במשק, אמור הנושא להתברר אצל ממ"י.
    4) מס-ערך-מוסף לגבי החלק ה"עסקי" מאדמות-המשק ותכולתו. לגבי מס זה מקובל, כי יוסדר ע"י הקונה, בהנחה כי יוכל לנצל זכות-קיזוז לגבי המס במלואו, מול רשות-המיסוי. מאידך, נוהג ממ"י לראות בהסדר כזה, כאילו הינו "תוספת תמורה", ולהגדיל בגינו את... דמי-ההסכמה שהוא דורש.
    צעד כזה מצד ממ"י - מוצע שלא להשלים עמו;
    במקרים המתאימים ניתן לנטרלו ע"י פנייה לאגף-מע"מ עצמו, כדי לבחון עמם קיום פטור למשק ממס-ערך מוסף ( ממ"י מוכן מראש לכבד אישור של הרשות על פטור כזה ).

    כסיכום-ביניים: מכירת משק חקלאי במושב דורשת, לרוב, "מלאכת מחשבת" מורכבת, ומוטב להסתייע בה בעורך-דין בעל ידע וניסיון בתחום מיוחד זה. מכיוון שתשלומים מתחייבים כנ"ל עלולים להסתכם בהיקף כספי של ממש - אמורים הדברים במשנה-תוקף, ובמשנה...כדאיות.

    10 בספטמבר 2012
שלום, מה השאלה המשפטית שלך?