משפטי– זאפ
משפטיפורומיםאגודות שיתופיותמיסים על מכירת נחלה במושב

מנהלי הפורום

עו"ד מרדכי שחם

עו"ד מרדכי שחם

עוסק בעריכת-דין מאז נובמבר 1972. תחומי עיסוקו מקיפים מגוון ענפי-משנה בעולם-המשפט, בעיקר בתחום האזרחי והמנהלי, תוך התמחות בנושאי מקרקעין (במיוחד-מקרקעי-הלאום שבאזורי התיישבות חקלאית), תאגידים (במיוחד-חברות ואגודות-שיתופיות, וכן תאגידים סטטוטוריים), חקלאות וענפיה, מושבי-עובדים, וכן בכל תחומי החוזים (הן בניסוח לקראת חוזה, והן בהתמודדות מול קשיים ומחלוקות המתעוררים על רקע חוזים קיימים).

קביעת פגישה
0539367355
חזרה לפורום

מיסים על מכירת נחלה במושב

דבו
דבורה

אילו מיסים מוטלים על מכירת נחלה במושב?

RE:
מרד
מרדכי שחם, עו"ד

מכירת משק חקלאי ( נחלה ) במושב-עובדים כרוכה בתשלומים מתחייבים צפויים מצד המוכרים, אשר כדאי לקחתם בחשבון מראש, בעת הערכה מקורבת של התמורה נטו. בעיקרם של תשלומים אלה: 1) דמי-הסכמה לממ"י ( "מינהל-מקרקעי ישראל"; בקרוב - ב"אדרת" חדשה: "רשות מקרקעי ישראל"), כמייצג בעלי קרקע-הלאום, אשר עליה מוקם המושב כולו. בסיס החישוב המקורב של דמי-ההסכמה : שליש מעליית ערך-הקרקע ( קרקע-המשק בלבד, ללא מבנים ונטיעות! ), כפי שעלה ערך זה עד למועד המכירה הנוכחית - מאז מועד הרכישה האחרונה של המשק ( או מועד ההתיישבות בו, בהעדר רכישה בעבר). בסוגייה רבת-היקף-כספי זו ישנן גם "זירות-מאבק" אפשריות - במגמה להפחית מדמי-ההסכמה הנדרשים, ככל הניתן: (א)בדיקת תחולה אפשרית של פטור מיוחד הנהוג אצל המינהל, לפי נסיבות העניין ונסיבות אישיות של המוכרים; (ב) ייחוס אפשרי של חלק מהתמורה במכירת המשק - לזכויות בעלי-המשק... באגודת-המושב; (ג)התמודדות שמאית מול ההערכה העצמית שמבצע ממ"י, בשלב ראשון, ע"י שמאי מטעמו: שומה כזו מקובלת אצל ממ"י ( בעל-כורחו ) ככפופה להשגה שמאית בפני ועדת-השגות מיוחדת. זאת - מבלי לשלול אפשרויות נוספות העומדות למוכר-משק, בזוויות-טיעון משפטיות, אשר עדיין אינן מקובלות על ממ"י, בהתייחס ל"ערך-הקרקע". 2) מס-שבח-מקרקעין, אשר יחושב תוך התייחסות מפוצלת בין בית-המגורים שבמשק לבין יתרת-המשק. אחד ממישורי-ההיערכות מול חישובי רשות-המסים: הפחתת בסיס-החישוב בעזרת ניכויים שונים, כפי שהם מקובלים אצל הרשות לפי הוראות-החוק ו"הוראות-ביצוע" רשותיות,וככל שיוכחו לרשות באסמכתאות. 3)חובות ארנונה ( אם קיימים ) למועצה האזורית ו/או ל"וועד המקומי" של המושב. אם חלק מחלקה א' של המשק רשום בחכירה-לדורות - יש לבחון אצל המועצה ( או ברשות התכנון האזורית ) גם נושא של "היטל-השבחה"; בהעדר חכירה-לדורות במשק, אמור הנושא להתברר אצל ממ"י. 4) מס-ערך-מוסף לגבי החלק ה"עסקי" מאדמות-המשק ותכולתו. לגבי מס זה מקובל, כי יוסדר ע"י הקונה, בהנחה כי יוכל לנצל זכות-קיזוז לגבי המס במלואו, מול רשות-המיסוי. מאידך, נוהג ממ"י לראות בהסדר כזה, כאילו הינו "תוספת תמורה", ולהגדיל בגינו את... דמי-ההסכמה שהוא דורש. צעד כזה מצד ממ"י - מוצע שלא להשלים עמו; במקרים המתאימים ניתן לנטרלו ע"י פנייה לאגף-מע"מ עצמו, כדי לבחון עמם קיום פטור למשק ממס-ערך מוסף ( ממ"י מוכן מראש לכבד אישור של הרשות על פטור כזה ). כסיכום-ביניים: מכירת משק חקלאי במושב דורשת, לרוב, "מלאכת מחשבת" מורכבת, ומוטב להסתייע בה בעורך-דין בעל ידע וניסיון בתחום מיוחד זה. מכיוון שתשלומים מתחייבים כנ"ל עלולים להסתכם בהיקף כספי של ממש - אמורים הדברים במשנה-תוקף, ובמשנה...כדאיות.