• 3 באוגוסט 2014

    בקשת פרישה של חבר אגודה שיתופית מהאגודה

    שלום רב
    אנחנו אגודה שיתופית, שכונה עירונית המאגדת כ 150 חברים.
    חלקות האגודה הן בבעלות קק"ל ובניהול רמ"י.
    האגודה היא אגודה שיתופית רשומה ורשומה כחוכרת ראשית של חלקות האגודה.
    כל חבר אגודה הוא רשום כחוכר משנה של חלקתו.
    קיים חוזה חכירה ראשי בין האגודה לקק"ל (רמ"י) וכן חוזה חכירה מישני בין חבר האגודה לאגודה.
    כמובן האגודה מתנהלת עפ"י תקנון המאושר ע"י רשם האגודה.
    לאחרונה אחד מחברי האגודה הגיש בקשה לפרישה מהאגודה על חלקתו.
    שאלתנו, האם ידוע לאדוני על אפשרות פרישה של חבר האגודה מהאגודה כולל הנכס?
    מה הן זכויותיו של חבר אגודה המבקש לפרוש?
    האם בקשת פרישתו של חבר מחייבת קבלת החלטה באסיפת חברי אגודה ברוב האמור בתקנות האגודה לקבלת החלטות?
    האם ידוע לאדוני תקדים משפטי באמור לעיל?
    תודה על תשובתך
    אמנון

    3 באוגוסט 2014
  • 3 באוגוסט 2014

    בקשת פרישה של חבר אגודה שיתופית מהאגודה

    שלום רב!
    לאגודה המסווגת כאגודת שירותים לשיכון, הוקנו זכויות חכירה ראשית במקרקעי השיכון, אשר הוקם בשעתו על אדמת-הלאום; האגודה השיתופית הינה מחכירת-המשנה מול חבריה כ"בעלי"-הדירות.
    חברות באגודה כזו הינה בסיס להחכרת-המשנה של דירת-החבר, והיא אמורה "ללוות" אותה גם במכירת זכויותיו בדירה או בהורשתן. תנאים בהקשר זה אמורים להימצא בחוזה החכירה הראשית ובחוזי חכירות-המשנה, וכן – בתקנון האגודה השיתופית המדוברת.

    המיוחד במקרה זה נובע מ"תקנות האגודות השיתופיות ( חברות ), תשל"ג-1973" - פיסקה 6(א) של תקנה 5(א) שם, קובעת: "חברותו של חבר תפקע... עם יציאת החבר מהאגודה על פי הוראות תקנות האגודה, ובלבד שלא יהא רשאי לצאת מהאגודה... באגודה שסווגה כאגודה לשירותים בשיכון – כל עוד הוא בעל זכות בדירה שבקשר אתה הוא חבר באגודה וכל עוד אדם אחר לא היה חבר באגודה בקשר לאותה דירה".

    אמנם, בפסיקה הוכרה, עקרונית, זכותו של כל חבר באגודה שיתופית לפרוש מחברותו: כפי שקיים חופש ההתאגדות לחברים, הם חופשיים, ככלל, גם לפרוש מחברות. ברם, אם ינסה חבר באגודה המיוחדת הזו, לטעון כי הוראת-החיקוק הנ"ל אינה תקפה עוד – עליו לשקול היטב גם את הצד המעשי במאבק משפטי כזה, אשר אף אם יסתיים בפרישתו מהאגודה – היא עלולה לצאת בהפסדו:
    (א) גם אם תוכר פרישה מחברות באגודה לשיכון, למי שנותר בעל זכויות חכירת-משנה בדירה – אין בכך כדי לפטור אותו מהתחייבויות ומחובות, הנובעות מהמערכת החוזית שהתקשר בה; אלה ימשיכו לחול מול האגודה, בעלי-הקרקע ויתר חברי-האגודה, במסגרת תנאי חכירת-המשנה הנותרת בתוקפה, על כלל הקשריה.
    (ב) אם מכלול המקרקעין שהוחכרו לאגודה, משתרע גם מעבר לחצרות הבתים בשיכון, כגון שטחים ואף מבנים - למשרד, מועדון, מחסן וכיוצא באלה – הרי במקרה של מימוש ( בהליכי פירוק של האגודה או בעיסקה שבמסגרת פעילותה ) אמורה התמורה נטו להתחלק בין חבריה; מי שפרש מאגודה זו, עלול אזי למצוא עצמו כטוען... נגד פקיעת חברותו.
    (ג) לכל העברה של חכירת-משנה בדירה נדרשת הסכמת האגודה, עם אישור בכתב המופנה לנציג הבעלים-הרשום ( כיום: "רשות מקרקעי ישראל" ); ללא חתימת שטרי-העברה המיועדים ללשכת רישום המקרקעין, לא תירשם עיסקת מכירת-הדירה.
    האם לצורך הליכים אלה לא עדיף, כי מוכר-הדירה, חוכר-המשנה לפי זכויותיו, יעמוד מול האגודה ומול ועד-ההנהלה שלה כחבר-מן-המניין!?
    (ד) נושאים משותפים הנוגעים לבעלי-הדירות, אמורים לעמוד, מפעם לפעם, לדיונים ולהחלטות באסיפה הכללית של האגודה, ולביצוע ע"י ועד-ההנהלה; כך אף בשאלת פירוק האגודה והעברת כל זכויותיה לזכאים. כל אלה – לחברים באגודה.

    עוד לצדדים המעשיים של הנושא – בתשובות מנהל-הפורום מתאריכים 2/7/14, 28/2/14 ו-30/10/13.
    לשיקולים בבחינת שאלת פירוק האגודה, לשם מיזוג זכויות החכירה הראשית והמשנית לגבי כל דירה, בשילוב הצעות מעשיות אחדות – נא ראו בתשובת הח"מ מיום 16/3/13 בפורום זה.


    3 באוגוסט 2014
    • 4 באוגוסט 2014

      בקשת פרישה של חבר אגודה שיתופית מהאגודה

      אני מודה לעו"ד שחם מנהל הפורום על תשובתו המעמיקה.
      תודה
      אמנון

      4 באוגוסט 2014
שלום, מה השאלה המשפטית שלך?