הפעלת עסק בדירה וחוזה מכר בעייתי עם הקבלן

שלום רב, שתי שאלות :
1 - באחד הדירות דיירת פתחה עסק לבניית ציפורניים וסידור גבות.
כמובן שבעקבות כך יש תנועה בבניין ושימוש בתשתיות הבניין כמו מעלית וכו'
האם יש לוועד הבית רשות לבקש מהדיירת לשלם דמי וועד מוגדלים בגין
העסק שפתחה בביתה ?
2 - יש בבניין שתי דירות שלא נמכרו ושייכים לקבלן. הדירות לא נמכרו בשל סכסוך פנימי משפחתי.
הבניין קיים כבר 5 שנים והקבלן לא שילם אגורה בגין דמי וועד.
בפנייתנו לקבלן שיתחיל לשלם קיבלנו מכתב מעורכי הדין שלו שבחוזה המכר הוא הכניס
סעיף כדלהלן :
"מוסכם בזאת בין הצדדים כי לגבי יחידות שטרם נמכרו/ימכרו על ידי הקבלן יהא הקבלן פטור מלהשתתף
בהוצאות החזקת הרכוש המשותף וזאת ללא קשר עם מספר היחידות הפנויות שיהיו בבית"
האם זה בכלל חוקי לכתוב סעיף כזה בחוזה המכר ?
האם העובדה שהקבלן לא תחם סעיף זה בתאריך יעד זה חוקי ?
מה דינם של דיירים שבינתיים התחלפו ורכשו דירה בבניין כיד שנייה וחתמו חוזה נפרד
האם גם הם כבולים לסעיף בחוזה המכר של הקבלן ?
אנחנו בינתיים מתחזקים את הבניין ואת התשתיות בו ומשביחים אותו. לא נראה לנו
הגיוני שקבלן מחזיק בשתי דירות ואינו יכול למוכרן בשל סכסוך פנימי משפחתי ומחזיק
אותנו כבני ערובה ולא משלם מאום לתחזוקת הבניין.
תודה מראש על ההתיחסות