שאלה בנוגע לחתימת חוזה עם פלישת שטח

שלום, אנו לקראת חתימה על חוזה לרכישת בית קרקע, חלק מדו משפחתי. מבדיקות שערכנו על בסיס מדידת השטח , נמצא כי השטח הכולל של החלקה המיועדת לרכישה (חצי הדו שלנו) קטן בכ-18 מ"ר מהבית הצמוד לו (קיימת גדר המפרידה בין שתי החלקות בשטח הגינה) . יש לציין כי השרטוטים הקיימים בעירייה ישנים ולא כוללים חלוקה של החלקה לשני חלקים. לא ידוע לנו על קיום הסכם חלוקה בין הצדדים. 1. האם ה"פלישה" עלולה להוות בעיה במעמד בדיקת הנכס ע"י שמאי מטעם הבנק לטובת משכנתא? 2. כיצד מומלץ לפעול לטובת תיקון ה"פלישה" במידה והמוכר לא יהיה מעוניין לטפל בנושא ואנו בכל זאת נרצה לרכוש את הנכס? 3. האם היעדר הסכם חלוקה עלול להוות בעיה ללקיחת משכנתא? שאלה נוספת - במידה והבניית מכיל מרפסת מאושרת אשר חוצה קו בניין אך היא מקורה ומכילה תריסים בלבד, האם הנ"ל בגדר חריגת בנייה?