שטח ממ"ד בנוסף לתמ"א ותב"ע בהריסה ובניה מחדש - פורום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שאלה חדשה
  • אבי

    נשלח ע"יאבי 22:25, 21 בנובמבר 2012

    שלום, יש לי שאלה לגבי חישוב שטחים בתמ"א של הריסה ובניה מחדש: בהנחה ששטח הדירה הוא 60 מ"ר, יש הרחבה מכח תב"ע שלא נוצלה של 20 מ"ר ויש הרחבה מכח תמ"א של 25 מ"ר, האם בחישוב השטח פר דירה אפשר להוסיף גם 12 מ"ר של ממ"ד? אני יודע שיש כאלה שיגידו מיד "לא כי הממ"ד נכלל ב-25 מ"ר של התמ"א" אבל לדעתי זה לא נכון: לא קבוע בתמ"א שטח ייעודי מתוך ה- 25 מ"ר שמוגדר כממ"ד, אלא רק מצוין שההרחבה של ה- 25 מ"ר תכלול ממ"ד אם אין ממ"ד בבניין או פתרון מיגון אחר. כלומר, מובן מכך שאם כבר נבנה ממ"ד בבניין אף אחד לא יגיד שלא ניתן לקבל את מלוא הזכויות של ה- 25 מ"ר (כך למשל, אם כל דירה היתה בונה עוד לפני ביצוע התמ"א ממ"ד של 12 מ"ר, כך שהשטח היה 72 מ"ר כולל ממ"ד, ובהנחה שהבניין עדיין עומד בקריטריונים של החיזוק לפי התמ"א, עדיין ניתן היה להוסיף את ה- 25 מ"ר מכח התמ"א בנוסף ל-20 מ"ר מכח התב"ע כי זו הריסה ובניה מחדש). כמו כן, הזכות לתוספת שטחים לממ"ד בכלל לא נובעת מהתמ"א אלא מסעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה. לכן לפי אותו הגיון אני רוצה לוודא שאם עושים הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א ותב"ע, שטח הדירה המותר במקרה זה (כולל ממ"ד) הוא 117 מ"ר (60 שטח מקורי, 12 ממ"ד, 25 תמ"א ו- 20 תב"ע). תודה!

    השב
  • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

    עו"ד שי אליאב,מנהל הפורום

    09:19, 22 בנובמבר 2012

    תוכנית החיזוק, תמ"א 38, מעניקה תמריצים שונים לחיזוק הבניין, ביניהם הזכות להרחיב כל דירה עד 25 מ"ר. כול תמריץ הניתן במסגרת התוכנית הוא בתנאי שתסתיימנה עבודות החיזוק תחילה בצרוף ממ"דים ובאין אפשרות לבנות ממ"ד יש לבנות חדר מחוזק.
    כמובן שאין באמור לסכם את סך הזכויות המותרות וניתן לצרף זכויות נוספות מתוך תב"ע קיימת (רק שאלו לא זכאיות להטבות המפליגות של זכויות הצבועות בצבע התמ"א. אכן אין הגדרה מה תהיה ההרחבה במדויק, כי אם רק חובה להוסיף מרחב מוגן כאמור.
    בסיכומו של דבר, עקונית ניתן לומר שאתה צודק בחשיבתך, ובלבד שלא תחרוג מקווי בניה (למעט החריגות המותרות בתמ"א). כמובן שיש לקחת בחשבון שיקול דעת נרחב של הרשות המקומית בכל הנוגע לזכויות התמ"א, כך שנכון יהיה לבדוק עם הרשות המקומית את עמדתה העקרונית.

    תגובה
מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

מנהל הפורום: עו"ד שי אליאב

חבר מן המניין בועדת הקניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין. נמנה על צוות חברי המשרד החל משנת 2011. מתמח
למידע נוסף

053-9374678 חיוג
הודעה

הפורום עוסק בשאלות גולשים הנוגעות לתהליכי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, איזה רוב דרוש, מה עושים עם שכן מתנגד, טפסים נדרשים, המלצות להתנהלות נכונה ויעילה מול ושל השכנים, דיירי הבניין ומול הקבלן והיזם, יתרונות הפרויקט לחיזוק המבנה והמשמעויות הכלכליות וכן בסוגיות פינוי-בינוי ובדילמות שבין הדיירים ליזם בפרויקטים מסוג זה, התנאים לאישור תכנית מסוג זה, שאלות מיסוי וכל שאלה אחרת בתחומים אלו.