המדריך למיסוי בעסקת נדל"ן למגורים

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, חייב כל אדם שרוכש או מוכר נכס לשלם בגינו מס - המס שחל על המוכר הוא מס שבח, והמס שחל על הרוכש הוא מס רכישה. 
החוק מתייחס לתא משפחתי ולא לכל אחד מבני הזוג בנפרד, כלומר אם אין הסכם ממון שקובע כי קיימת הפרדת נכסים מוחלטת, ההתייחסות לדירה שנייה, או שלישית, תהיה לפי מכלול הנכסים הקיימים לתא המשפחתי. 

מס רכישה

לפי תיקון מס' 5 לחוק (תשל"ה-1974), תיקון מס' 8 (תש"ם-1980) ותיקון מס' 69 (תשע"א-2011): "במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין".

נכון להיום, על פי החוק, כל מי שרוכש דירה ראשונה, ששוויה אינו עולה על 1,600,175 שקלים, פטור מתשלום מס רכישה. מעל סכום זה, ישנן מדרגות מס

מס רכישה על דירה ראשונה

שיעורי המס מתעדכנים כל הזמן באתר של רשות המיסים.
נכון להיום, על פי החוק, כל מי שרוכש דירה ראשונה, ששוויה אינו עולה על 1,600,175 שקלים, פטור מתשלום מס רכישה. מעל סכום זה, ישנן מדרגות מס.  
נכים, עולים חדשים ונפגעי פעולות איבה, אם ידרשו בתשלום מס רכישה, יחויבו רק על פי הדרגה התחתונה של 0.5%.

מס רכישה על דירה שניה

שיעור מס הרכישה על דירה נוספת יחושב לפי המדרגות הבאות: 
על חלק השווי שעד 4,896,615 ₪: 8%
על חלק השווי שמעל 4,896,615 ₪: 10%

כל מי שברשותו דירה שלישית יהיה חייב בתשלום אחוז שנתי מהשווי שלה, כפי שיקבע בהמשך, ובכל מקרה התשלום לא יעלה על 18 אלף שקלים

חוק מיסוי דירה שלישית

לפי החוק החדש שעתיד להיכנס לתוקף במהלך 2017, כל מי שברשותו דירה שלישית יהיה חייב בתשלום אחוז שנתי מהשווי שלה, כפי שיקבע בהמשך, ובכל מקרה התשלום לא יעלה על 18 אלף שקלים.
במידה שהשווי המצרפי של שתי הדירות האחרות, אינו עולה על 1,154,000 שקלים, פטור בעל הדירות מתשלום המס על הדירה השלישית.
במידה שהשווי המצרפי של שתי הדירות האחרות, אינו עולה על 1,400,000 שקלים, ישלם בעל הדירות מס מופחת על הדירה השלישית, בשיעור שיקבע בהמשך.

מס רכישה על חלק יחסי בדירה

החוק מתיר להחזיק עד שליש בדירה, בלי שהדבר יחשב כדירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה בעת רכישת דירה נוספת, ובתנאי, ששליש הדירה נרכש לפני הדירה הנוספת. במידה שלקונה ישנה דירה והוא מעוניין לרכוש שליש מדירה נוספת, יהא עליו לשלם מס רכישה כקבוע בחוק.  

החלפת דירה באחרת

כאשר לאדם יש דירה יחידה וברצונו להחליף אותה בדירה אחרת, עליו לדווח מבעוד מועד על כוונתו למכור את הדירה שלו, כדי שיוכל ליהנות מהפטור, בגין סעיף דירה יחידה. 
אם לא דיווח, ורכש דירה חדשה, בטרם מכר את הישנה, יאלץ לשלם מס רכישה בגובה 8 אחוזים.

מס שבח

לפי סעיף 6 לחוק: "מס שבח מקרקעין (להלן - המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". 
השבח (על פי תיקון מס' 6, תשל"ה-1975) הוא: "הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".
כלומר: המס אותו יש לשלם הוא על ההפרש בין העלות שבה נקנתה הדירה לבין שוויה ביום המכירה.

במידה שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה בישראל של המוכר, ובמידה שהיתה שייכת לו במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה, זכאי המוכר לפטור מלא מהמס, ובתנאי שזו היתה דירתו היחידה בתקופת המעבר שנקבעה בחוק

פטור ממס שבח

סעיף 49 ב לחוק מפרט מספר מקרים, בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח: 

דירה יחידה - במידה שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה בישראל של המוכר, ובמידה שהיתה שייכת לו במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה, זכאי המוכר לפטור מלא מהמס, ובתנאי שזו היתה דירתו היחידה בתקופת המעבר שנקבעה בחוק (1.1.14-31.12.17). 

במידה שנכנס לתקופת המעבר עם למעלה מדירה אחת, גם אם נותר במהלכה רק עם דירה אחת, יהיה זכאי לחישוב לינארי ובהתאם לכך יהא חייב בתשלום מס רק על הרווח היחסי שהושג החל מה- 1.1.14. יודגש, כי ניתן למכור עד 2 דירות בחישוב לינארי במהלך תקופת המעבר.

דירת ירושה - ניתן לקבל פטור ממס על דירה שהתקבלה בירושה ובתנאי שהמוכר הינו בן זוג/ צאצא של המוריש, וכן בתנאי שלפני שנפטר היה המוריש הבעלים של דירת מגורים אחת ואילו היה בחיים, היה זכאי לפטור ממס שבח. 

דירה שהועברה ללא תמורה - במידה שהדירה הנמכרת היא דירה שהועברה למוכר מקרוב משפחה שלו ללא תמורה ובמידה שזו דירתו היחידה של המוכר, הוא זכאי לפטור מלא, בכפוף לתקופות הצינון כפי שיפורט להלן.
במידה שלנעבר יש דירת מגורים, הוא יהיה חייב בתשלום שליש ממס הרכישה אותו צריך היה לשלם. 
דירה שהועברה לקרוב משפחה ללא תמורה, לא תוכל להימכר וליהנות מפטור ממס, בתקופת צינון שנעה בין 3 שנים (אם המוכר התגורר בדירה), או 4 שנים (אם לא התגורר בה), גם אם זוהי דירתו היחידה. 

שקלול ניכויים - הוספת ניכויים המותרים על פי חוק ומפחיתים את מס השבח, לשקלול הרווח החייב במס.

בכל דיווח על עסקה, המוכר רשאי לבחור האם ולפי איזה סעיף לבקש את החיוב או הפטור. החוק קובע, כי ניתן להשתמש עד פעמיים בפטור היחסי, במהלך תקופת המעבר

ניצול הזכות לפטור ממס או לתשלום מס מופחת

בחירת סעיף הפטור - בכל דיווח על עסקה, המוכר רשאי לבחור האם ולפי איזה סעיף לבקש את החיוב או הפטור. החוק קובע, כי ניתן להשתמש עד פעמיים בפטור היחסי, במהלך תקופת המעבר, ולכן חשוב לבחון אם ומה תהיה גובה התועלת עם השימוש בסעיף. 
אנשים שברשותם מספר דירות ומתכננים למכור את כולן, יצטרכו להחליט על אילו מהדירות יפעילו את החיוב הליניארי ועל אלו לא (לא מומלץ להפעיל את הסעיף על הדירות בעלות הרווח הנמוך ביותר).

תכנון מס לגיטימי - במסגרת תכנון מס, מומלץ לבחון את האפשרויות השונות המזכות בפטור, כגון העברת הנכס לקרוב משפחה, סדר מכירת הנכסים וכו'. 

* הכותב הוא עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין