שבעת האתגרים הנפוצים בהתחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי)

הסכמה ושת"פ בין הדיירים, מגורים באתר בנייה - אלו חלק מהאתגרים העומדים לפתחם של דיירים שעומדים בפני ביצוע פרויקט תמ"א

פורסם בתאריך 16.05.2017 כתב ערבות תמ"א 38 פינוי בינוי
שבעת האתגרים הנפוצים בהתחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי)

פרויקט התחדשות עירונית אינו פרויקט פשוט, הוא פרויקט הנדסי אשר השלכותיו על איכות חייהם וביטחונם של הדיירים רבות ומשמעותיות. בשל כך, לאורך התהליך הדיירים נתקלים בבעיות ובמכשולים רבים. עבודת הכנה נכונה של הדיירים בליווי צוות מקצועי וכמובן של היזם, מבטיחה כי יישום הפתרונות יהיה חלק, מהיר ויעיל, וכל אלו יבטיחו את הצלחת הפרויקט. על אף שיש שוני בין הפרויקטים השונים, ניתן להבחין בשבעה אתגרים מהותיים אשר מעכבים את ביצוע הפרויקט ואף יוצרים בין הצדדים השונים המעורבים בפרויקט דינמיקה אשר עלולה לסכן את ביצועו. 

לעיתים כאשר יש סכסוך (נזילות עבר, רעש, עלויות אחזקה משותפות וכד') או אווירה רעה בין השכנים, יכולה להיווצר דינמיקה מאתגרת יותר ובעייתית גם בבניין בן שישה דיירים

1. קשה להגיע לשיתוף פעולה והסכמה עם כל הדיירים

אחד מהאתגרים הגדולים ביותר בפרויקט של התחדשות עירונית הוא שיתוף הפעולה בין הדיירים. מספר הדיירים יכול להתחיל בשישה (6) ולהגיע למעל לשלושים (30) דיירים. לעיתים כאשר יש סכסוך (נזילות עבר, רעש, עלויות אחזקה משותפות וכד') או אווירה רעה בין השכנים, יכולה להיווצר דינמיקה מאתגרת יותר ובעייתית גם בבניין בן שישה דיירים.

על כן, מומלץ לבחור משרד עו"ד מלווה וכן לבחור וועד/נציגות אשר תייצג את הדיירים. האמון בין נציגות הדיירים לדיירים עצמם חשוב מאוד, ולכן עדיף שיבחרו דיירים ניטרליים מסכסוכי שכנים, אך חשוב יותר, כי לחלק אם לא לכל חברי הנציגות, יהיה ידע או רקע אשר יעזרו להם בעמידה בתפקידיהם ולעמידה באחריותם.  

בחירת היזם צריכה להתבסס על: ניסיון רלוונטי בבנייה, סטנדרט הבנייה, התמורה לדיירים בדמות התוספות לדירה הקיימת, ערבויות וכד'

2. השכן רוצה להביא יזם מטעמו

פעמים רבות חלק מן הדיירים ירצו להביא יזם אותו הם מכירים או אשר רכשו ממנו בעבר, בין אם מתוך טעמים אובייקטיביים ובין אם מתוך רצון 'לגזור' מעין 'קופון תיווך'. מומלץ לאפשר לדיירים להציג יזמים, אך היזמים יסוננו על ידי הצוות המקצועי אשר ילווה את הדיירים ואת הנציגות. בכל מקרה, בחירת היזם צריכה להתבסס על: ניסיון רלוונטי בבנייה, סטנדרט הבנייה, התמורה לדיירים בדמות התוספות לדירה הקיימת, ערבויות וכד'.

מומלץ אף לקבל החלטה פורמלית בנציגות הדיירים לצורך הבטחת מנגנון בחירת היזם. כך ניתן יהיה למנוע תופעות של סכסוכים מיותרים או סחטנות והעדפת דייר אחד על פני האחר.

המלצה נוספת היא לנסח סעיף מול היזם אשר מאפשר לדיירים "להזדכות" על שווי הדירה החדשה, ולהוסיף סכום כסף לצורך שדרוג הדירה על ידי בחירת דירה חדשה

3. בבית המשותף יש גם דירות קטנות וגם דירות גדולות

אתגר בו נתקלים בבניינים אשר בהם לא כל הדירות זהות האחת לשנייה בגודלן, דבר שעלול ליצור בין הדיירים הבדל בדרישות התמורה. במסגרת זו נתייחס גם לכיווני אוויר, שכן כל דייר מעוניין לשדרג את כיוון האוויר של דירתו החדשה. 

במצב זה הפתרונות הם מגוונים, אך צריכים להישען על עקרון השוויון בין הדיירים - משמע כי התוספות לדירות יהיו שוות בסך המ"ר בכל רכיב (ממ"ד, מחסן, מרפסת וכד') כך שכל דירה תגדל במספר זהה של מ"ר. לעניין בחירת הדירה (כיוון אוויר וקומה) ישנם שלושה מנגנוני בחירה נפוצים בהם משתמשים: העתקת מיקום הדירה באופן זהה לדירה הישנה, העתקת מיקום הדירה מבחינת כיווני האוויר, אך כל הדיירים יעלו קומה אחת (או שתיים) למעלה, ולבסוף הגרלה - פתרון זה אינו מומלץ שכן תמיד יהיו דיירים מאוכזבים, ונדרשת הסכמת 100% מן הדיירים לצורך יישומו.

המלצה נוספת היא לנסח סעיף מול היזם אשר מאפשר לדיירים "להזדכות" על שווי הדירה החדשה, ולהוסיף סכום כסף לצורך שדרוג הדירה על ידי בחירת דירה חדשה.
חשוב לציין, כי מצב בו יש הבדל בין התמורות אשר הדיירים מקבלים יכול לחסל את הפרויקט לא רק מבחינת הדינמיקה בין הדיירים אלא מול רשויות המדינה, אשר עלולות לבטל את הפרויקט כולו. 

ההמלצה היא לקבוע רף מקסימלי לפרק הזמן שחלף מאז השיפוץ, ואז להיעזר בשמאי מוסמך, אשר יבצע הערכת שווי השיפוץ בדירות, וכך "לכמת" לשאר הדיירים וליזם מהו הערך הנוסף הראוי בגין השיפוץ

4. חלק מהדירות שופצו במאות אלפי שקלים 

בחלק מן המקרים חלק מבעלי הדירות השקיעו מאות אלפי שקלים בשיפוץ של דירתם, ולכן יבקשו לקבל בהתאם מהיזם חלק ניכר מהשקעתם בחזרה. סכסוך עלול להיווצר בעקבות דיירים שיטענו כי לא מגיע לאחד יותר מלאחר.

ההמלצה היא לקבוע רף מקסימלי לפרק הזמן שחלף מאז השיפוץ, ואז להיעזר בשמאי מוסמך, אשר יבצע הערכת שווי השיפוץ בדירות, וכך "לכמת" לשאר הדיירים וליזם מהו הערך הנוסף הראוי בגין השיפוץ. במצב זה, חייבים להסביר לדיירים, כי בעל הדירה אשר השקיע כספים אכן זכאי להחזר השקעה מהיזם. 

ניתן להסכים עם היזם על מנגנון אשר מאפשר לדייר לקבל דמי שכירות חודשיים על פי קביעת שמאי ביחס לדירה הקיימת, ובתמורה היזם יוכל להשכיר את הדירה הישנה לצורך כיסוי חלק מעלות השכירות

5. חלק מן הדיירים לא רוצים לגור באתר בנייה

לעיתים נתקלים בדיירים אשר רוב משקל התנגדותם לביצוע הפרויקט נעוץ בעובדה, כי אינם רוצים לגור למשך פרק זמן לא מבוטל (משך הבנייה) בסמיכות או בצמוד לאתר בנייה. ראשית, יצוין, כי מצב כזה יכול להיווצר גם כאשר בניין שכן יוזם פרויקט. שנית, ניתן להסכים עם היזם על מנגנון אשר מאפשר לדייר לקבל דמי שכירות חודשיים על פי קביעת שמאי ביחס לדירה הקיימת, ובתמורה היזם יוכל להשכיר את הדירה הישנה לצורך כיסוי חלק מעלות השכירות. פתרון זה מומלץ בעיקר לבעלי דירות להשקעה, שכן תמיד עדיף לקבל תשלום עבור שכירות ללא שוכר.

המסמך החשוב ביותר לעניין מראה הדירה הוא המפרט, אשר קובע את סוג הריצוף, חיפויים, שקעי חשמל, ארונות מטבח, גופי תאורה, דלתות, עובי הקירות וכד'

6. מדמיון למציאות - כיצד תראה הדירה החדשה

בעיה זו נפוצה לרוב בפרויקטים של פינוי-בינוי מעצם העובדה שבונים דירה חדשה לגמרי, אך גם בפרויקטים של תמ"א חיזוק ניתן לראות דיירים אשר רצונם בהדמיות או בירידה לפרטים הקטנים הופך להיות הלכה למעשה מכשול.

שיפוץ במסגרת תמ"א
ראשית, חשוב להבין, כי כל הדמיה טובה מתבססת קודם כל על תכנון אשר גם הוא מבוצע על פי מדידות של מודד מוסמך. חשוב לדעת, כי הצגת תכנון הפרויקט לדיירים טרם החתימה לרוב אינו חופף את התכנון בפועל שמוגש או מאושר על ידי רשויות התכנון. הפתרון לכך הוא פשוט, שיתוף פעולה בין נציגות הדיירים לצוות המקצועי מטעמם גם בעת הגשת ההיתר לצורך בחינת התוצר הסופי טרם קיבועו הסופי. שנית, המסמך החשוב ביותר לעניין מראה הדירה הוא המפרט, אשר קובע את סוג הריצוף, חיפויים, שקעי חשמל, ארונות מטבח, גופי תאורה, דלתות, עובי הקירות וכד'. למעשה, המפרט הוא אשר קובע בדיוק מאילו חומרים יבנה הבניין ובאיזו רמת גימור. המפרט אינו בלתי ניתן להבנה, אך עדיין לא נגיש וידידותי לכל אחד, ולכן ניתן להשתמש בפתרון יחסית פשוט אשר אינו דורש הבנה מעמיקה, ולקבוע כי מפרט הדירות החדשות (אותן היזם מוכר) יהיה זהה לדירות התמורה שמקבלים הדיירים.

ברוב המקרים מומלץ לקבוע, כי ליווי בנקאי יהיה ברירת המחדל ותנאי מתלה בהתקשרות אל מול היזם 

7. חששות הדיירים באשר לערבויות ומימון הפרויקט

פעמים רבות נתקלים בבלבול בקרב הדיירים, ולכן ישנו חשש מוצדק באשר לסוג הערבויות והביטחונות אשר עליהם לדרוש: האם יזם אשר ממן פרויקטים מהון עצמי זה סימן טוב או רע?  
כמובן, חשוב שהיזם אותו אנו בוחנים יהיה בעל יכולת כלכלית מספקת לצורך בניית הפרויקט, אך יש לזכור, כי יזם בקנה מידה בינוני ומעלה מנהל כמה פרויקטים במקביל, וכמו שאנו רואים חדשות לבקרים -  אין חברה או יזם או טייקון החסינים מפשיטות רגל. לכן, ברוב המקרים מומלץ לקבוע, כי ליווי בנקאי יהיה ברירת המחדל ותנאי מתלה בהתקשרות אל מול היזם מכמה סיבות: הבנק למעשה בוחן את רווחיות הפרויקט ומאשר את היתכנותו הכלכלית. בכך הוא מקטין את הסיכון באשר לטעויות חישוב עלות הפרויקט. בנוסף, הבנק לא מאפשר ליזם לגבות או לאסוף את כל הכסף הדרוש למימון הפרויקט בעת ובעונה אחת אלא על פי קצב התקדמות הבנייה. בכך הבנק ממזער את הסיכון, כי הכספים ינותבו למקומות אחרים, ועוזר להבטיח את קיום המימון הדרוש לאורך כל תהליך הבנייה. 

לקבלת יעוץ מעו"ד דור צפריר-צורי, צורי את פיזיצקי משרד עו"ד, השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

האם מאמר זה עזר לך?
צפריר-צורי את פיזיצקי קבע פגישה עם צפריר-צורי את פיזיצקי

צורי את פיזצקי משרד עורכי דין מספק שירות בתחום דיני מקרקעין, דיני חברות, דיני חוזים ונזיקין. המשרד מנוהל על ידי...

לפרופיל המלא