נגישות
לוגו אתר משפטי - הפורטל המשפטי לקהל הרחב

למה יש הבדלים גדולים בין הערכות שווי של מעריכים שונים?

הנוסחאות הן אותן נוסחאות, אבל הנחות מוצא שונות, אינטרסים ושלל הטיות עשויים להוביל מעריכי שווי שונים לתוצאות שונות לחלוטין

למה יש הבדלים גדולים בין הערכות שווי של מעריכים שונים?

נתחיל בחידה: איך ייתכן ששני מעריכי שווי שונים, שמשתמשים באותה שיטת חישוב בדיוק, יגיעו לתוצאות שונות לחלוטין, כאשר הם מבצעים הערכת שווי לאותה חברה. התשובה טמונה בפרטים הקטנים - בהנחות המוצא, בהטיות ובאינטרסים של מי שהזמין את הערכת השווי. אז מדוע בכל זאת הערכות שווי הן יעילות, מהי הדרך הנכונה לקרוא הערכות שווי, וכיצד יש להיעזר בהן בעת פעילות עסקית? על שאלות אלה ואחרות, נבקש להשיב בשורות הקרובות.

אנו זקוקים להערכות שווי לצורך קנייה ומכירה של חברות, התמחרות בין שותפים ולצורך קבלת מימון בנקאי. הערכות שווי נחוצות לעיתים גם בעת פרידה של בני זוג 

לא מדובר במדע מדויק, רחוק מאוד מכך

למה בכלל צריך הערכות שווי? אלה משמשות אותנו בלא מעט מקרים. אנו זקוקים להן למשל לצורך קנייה ומכירה של חברות, התמחרות בין שותפים, ולצורך קבלת מימון בנקאי. הערכות שווי נחוצות לעיתים גם בעת פרידה של בני זוג. 

איך מבצעים הערכת שווי? באופן גס, ניתן לחלק את השיטות השונות הקיימות לשלוש - השיטה הראשונה שמתאימה בעיקר לחברות המחזיקות בנדל"ן להשכרה היא שיטה שבמסגרתה שמאי מבצע הערכת שווי לפי שווי הנכסים של אותה חברה או דמי השכירות שהיא מקבלת עבורם.

השיטה השנייה המכונה "היוון תזרים מזומנים" מאפשרת להעריך את שווי החברה על פי התזרים של העסק ותבחן מהו התזרים שיצטבר במשך כמה שנים. מהסכום שיתקבל יופחת שיעור סיכון מסוים.
השיטה השלישית היא שיטת המכפיל (מושג המוגדר כמספר השנים שייקח למשקיע להחזיר את השקעתו בעסק). בשיטה זו בוחרים חברה דומה לזו הנבחנת ומאמצים את המכפיל שלה. את נתון זה מכפילים ברווח השנתי של החברה, והתוצאה המתקבלת משקפת את שווי החברה.

לכאורה, שלוש השיטות שהזכרנו הן שיטות מתמטיות פשוטות להבנה ומדויקות. ואולם, אם יידרשו שלושה מעריכי שווי שונים לבצע הערכת שווי לאותה חברה לפי אותה נוסחה בדיוק, יתקבלו שלוש תוצאות שונות לחלוטין. ואמנם, אין מדובר במדע מדויק, רחוק מכך. הנוסחאות הן קבועות, אך מי שמשתמשים בהן הם אנשים, וכמו תמיד כשמערבים את הגורם האנושי, קורים דברים בלתי צפויים. כל אחד ממעריכי השווי ייצא מנקודות הנחות שונות, יציב בנוסחאות משתנים שונים, ויקבל תוצאה אחרת.

מאחר שאנשים שונים יעריכו אחרת שווי, מעריך מנוסה לעולם לא יקבעו שווי מדויק, אלא ינקוב בטווח מסוים, רצוי רחב למדי

מעריך טוב לעולם ייתן טווח, לא מספר מדויק

נדגים: קחו למשל את הנוסחה הראשונה המאפשרת לבצע הערכת שווי של הנכס, לפי דמי השכירות המשולמים למשכיר. במקרה זה כל מעריך שווי ייקח בחשבון שיעור תפוסה שונה של המבנה לאורך השנים. מובן כי אם שיעור התפוסה יעמוד על 80% או 90%, התוצאה שתתקבל תהיה שונה. 

דבר דומה יתרחש אם ניעזר בנוסחה השנייה, המבקשת לבחון את תזרים המזומנים של העסק ולהפחית מהתוצאה שתתקבל את שיעור הסיכון. כל אחד ממעריכי השווי יעריך את שיעור הסיכון אחרת, לפי מבנה ההון בחברה, שיעור המינוף וכו', מה שיוביל לתוצאה שונה.

גם שימוש בשיטה השלישית, שיטת המכפיל, תגרום לכך שיתקבלו תוצאות שונות. כל מעריך יאמץ מכפיל שונה, וינמק את דעתו אחרת. מאחר שאנשים שונים יעריכו אחרת שווי, מעריך מנוסה לעולם לא יקבעו שווי מדויק, אלא ינקוב בטווח מסוים, רצוי רחב למדי.

אין דרך יפה לומר זאת: כאשר מעריך השווי מייצג צד מסוים, שהזמין את חוות הדעת, המסמך כמעט תמיד יהיה מוטה לטובתו, גם אם באופן בלתי מודע

הערכת שווי היא בסיס לדיון, לא סוף פסוק

התובנה שהערכות שווי אינן מדע מדויק חייבת להוביל אותנו למסקנה, שלפיה המספר המתקבל בהערכת שווי צריך לשמש רק כבסיס לדיון. זהו לא סוף פסוק, ולא מספר סופי ומוחלט. נוסף על כך, יש לבדוק היטב מי הזמין את הערכת השווי, אם מדובר בקונה או במוכר. האם מדובר בשותף שנותר בעסק, ומבקש לרכוש את חלקו של השותף האחר או להיפך? אין דרך יפה לומר זאת. כאשר מעריך השווי מייצג צד מסוים, שהזמין את חוות הדעת, המסמך כמעט תמיד יהיה מוטה לטובתו, גם אם באופן בלתי מודע.

מעריך שווי יהיה ניטרלי רק כאשר מי שמבקש ממנו לבצע את חוות הדעת היא החברה עצמה. כאשר זו מוזמנת על ידי בעל מניות מסוים, קונה או מוכר, חוות הדעת כמעט תמיד תשקף את האינטרס של המזמין, ותציג שווי נמוך מדי או גבוה מדי, על פי האינטרס של המזמין.

לסיכום, בין אם הזמנתם הערכת שווי כקונים או כמוכרים, ובין אם אתם מקבלים הערכת שווי מן המוכן שהוזמנה על ידי הצד שכנגד, עליכם לקחת בחשבון את ההטיה הקיימת אצל מבצע העבודה, כמו גם את ההבדלים הגדולים שיכולים להיות בין הערכות שווי של מעריכים שונים. כאשר מגישים לעיונכם הערכת שווי שפוגעת באינטרס שלכם, אל תהססו להזמין הערכת שווי שתשקף בצורה טובה יותר את האינטרס שלכם.

חשוב לזכור, כי הערכת שווי לא מספקת מספר סופי ומוחלט, אלא היא רק בסיס לדיון ולהתמחרות. הערכת שווי לחלוטין איננה קדושה. היא מוטה, ועשויה להשתנות מאדם לאדם. נכון שלפני קניית רכב תבקשו לקחת אותו לבדיקה מטעמכם, ולא תסתפקו בבדיקה שבוצעה על ידי המוכר? במקרה של חברה, ששווה מיליונים רבים של שקלים, הצורך בקבלת הערכת שווי הופך לדוחק וחיוני הרבה יותר.

* הכותב הוא אחד ממייסדי המרכז הארצי להערכות שווי

ליצירת קשר עם המרכז להערכת שווי
done פנייתכם התקבלה! אנו ניצור קשר בקרוב
האם מאמר זה עזר לך?
אנשים דירגו ()
הקמת חברה דמי שכירות הוצאות מימון
רו"ח עפר חן, המרכז הארצי להערכת שווי

קבע פגישה עם
רו"ח עפר חן, המרכז הארצי להערכת שווי

המרכז הארצי להערכות שווי מספק מענה מקצועי ומידי בכל הקשור להערכות שווי של נכסים, לחישוב אקטוארי ולאיזון משאבים. למייסדי המרכז...

לפרופיל המלא