עסקת רכישת דירה נחשבת לאחת העסקאות היקרות ביותר לכל אחד מאיתנו, על כן נדרשת זהירות יתר בבואנו לרכוש דירה בכלל ודירה חדשה מקבלן, בפרט. גידול האוכלוסין בישראל הביא בשנים האחרונות לגל מסיבי של בנייה, וכתוצאה מכך הפכה רכישת דירה חדשה מקבלן לשכיחה מאוד בכל רחבי הארץ.
עם זאת, למרבה הצער, לא פעם אנו שומעים על רוכשים שלא קיבלו את מה שהובטח להם ומצאו את עצמם מול שוקת שבורה מבחינה משפטית, ובחלק מהמקרים גם על רוכשים שנותרו חסרי כל, ללא דירה וללא הכסף ששילמו. כדי להימנע מעוגמת נפש ומהפסדים גדולים, בעסקת מכר של דירה חדשה, חשוב להכיר את נקודות התורפה ולהישמר מפניהן.
בכל חוזה מכר של קבלן ניתן למצוא סעיף שמדגיש כי עורכי הדין של הקבלן אינם מייצגים את הרוכש וכי לרוכש הומלץ לפנות לקבלת ייעוץ על ידי עורך דין מטעמו
עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכשים
בניגוד לעסקאות מכר של דירות יד שנייה, רבות מעסקאות המכר של דירות חדשות מתנהלות מבלי שהרוכשים מקבלים ייעוץ משפטי או מלווים על ידי עורך דין מטעמם. הסיבה לכך היא שהרוכשים סבורים, בטעות, כי מאחר שלקבלן יש עורך דין שניסח את ההסכם, הרי שגם הזכויות שלהם מוגנות.
מדובר, כמובן, בהנחה מוטעית מן היסוד, מאחר שעיקר תפקידו של עורך הדין מטעם הקבלן הוא להגן על זכויות הקבלן, במסגרת הוראות הדין. לכן, בכל חוזה מכר של קבלן ניתן למצוא סעיף שמדגיש כי עורכי הדין של הקבלן אינם מייצגים את הרוכש וכי לרוכש הומלץ לפנות לקבלת ייעוץ על ידי עורך דין מטעמו.
המציאות מלמדת כי יש קבלנים אשר אינם נמנעים מלקבוע בחוזה המכר הוראות מנוגדות לחוק, או לנסח את הדברים בצורה שנתונה לפרשנות, אשר אינה מטיבה עם הרוכש
אל תסתמכו על כך שהקבלן ימלא אחרי כל הוראות החוק
סיבה נוספת שבעטיה רוכשי דירות קבלן מוותרים על ליווי עורך דין מטעמם נעוצה בהנחה שלפיה הם מוגנים במסגרת חוק המכר דירות (תשל"ג-1973) (להלן: "החוק"). רוכשים אלה נשענים על סעיף בחוק (7א) שקובע כי אין להתנות עליו אלא לטובת הרוכש, וסומכים בתמימות על הקבלן כי לא יכלול בחוזה הוראות שסותרות את החוק. על בסיס הנחה שגויה זו, חלק גדול מהרוכשים חותם על הסכם המכר מבלי לקורא את כל החוזה, הכולל עשרות עמודים הכתובים בשפה משפטית מעייפת.
מטרת החוק אכן נועדה להגן על הרוכשים ובמהלך השנים החוק עבר תיקונים רבים, במיוחד לאחר "פרשת חברת חפציבה", אשר נכנסה להלכי חדלות פירעון והותירה רוכשים רבים ללא דירה וללא כסף, כיוון שכספי הרוכשים לא הובטחו כיאות, כך שהרוכשים למעשה איבדו את כל מה שהיה להם. בעקבות הפרשה תוקן החוק ונקבע בתיקון כי קבלן לא יוכל לקבל מהרוכש תשלום מראש (על חשבון התמורה) בסכום העולה על 7% משווי העסקה, אלא אם ימציא לרוכש בטוחה המבטיחה את החזר הכספים, במקרה שיפשוט את הרגל ו/או לא יוכל לסיים את הבנייה.
הבטוחות מפורטות בחוק, כשהפופולרית ביניהן היא הערבות הבנקאית המכונה בשם "ערבות חוק מכר". חרף האמור לעיל, המציאות מלמדת כי יש קבלנים אשר אינם נמנעים מלקבוע בחוזה המכר הוראות מנוגדות לחוק, או לנסח את הדברים בצורה שנתונה לפרשנות, אשר אינה מטיבה עם הרוכש.
מניסיון שנצבר במשרדנו בתחום המקרקעין, זה למעלה מ–25 שנים, הנה כמה דוגמאות מעניינות שבהן נתקלנו במהלך ייצוג לקוחות המשרד מול קבלנים:
איחור במסירת דירה מעבר ל-60 ימים מחייב את הקבלן לשלם לרוכש פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור בשיעור 150% מגובה דמי השכירות המשולמים עבור דירה דומה בסביבת הדירה החדשה
פיצוי על איחור במסירת הדירה
החוק קובע כי קבלן המאחר במסירת החזקה בדירה לרוכש, מכל סיבה שהיא, למשך תקופה של עד 60 ימים, אינו מחויב בתשלום פיצוי כלשהו לרוכש. אך איחור מעבר ל-60 ימים יחייב את הקבלן לשלם לרוכש פיצוי רטרואקטיבי (פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור) בשיעור 150% מגובה דמי השכירות המשולמים עבור דירה דומה באזור בו נבנית הדירה החדשה, זאת במהלך תקופת שמונת החודשים הראשונים, ולאחר מכן פיצוי בשיעור 120% בגין כל חודש נוסף לתקופה נוספת מוגבלת.
עם זאת ועל אף האמור בהוראת החוק החד משמעיות, התברר לנו כי מספר חברות בנייה, המוכרות היטב, כללו בחוזה המכר פיצוי מופחת בסך של 500 דולר בלבד, ללא כל קשר לסכום שכ"ד המשולם באזור וללא קשר לתקופת האיחור. הדבר, כמובן, מנוגד להוראות החוק!
במקרה זה, הקבלן איחר משמעותית במסירת החזקה בדירה והציע לרוכש המשרד את סכום הפיצוי המופחת תוך הסתמכות על הקבוע בהוראה הבלתי חוקית בהסכם, אלא שבהתערבות משרדנו, הרוכש קיבל את פיצוי המגיע לו כחוק. רוכשים רבים שלא הכירו את החוק ולא נועצו בעו"ד מטעמם טרם חתימת ההסכם חשבו בטעות ש"הצדק" עם הקבלן ונאלצו לספוג את ההפסדים הגדולים שנגרמו להם.
בכמה מקרים, קבלנים הוסיפו תנאי בחוזה, לפיו במקרה שיחולו שינויים בתכניות בניין העיר (תב"ע) באופן שיתירו לקבלן להוסיף דירות נוספות, הרי שתשלום היטל ההשבחה ישולם על ידי הרוכשים
השתת תשלומים על הרוכשים
במקרים רבים אחרים, הקבלנים הוסיפו תנאים בחוזה, לפיהם במקרה שיחולו שינויים בתכניות בניין העיר (תב"ע) באופן שיתירו לקבלן להוסיף דירות נוספות, או שהרשות המקומית תתיר לו לבנות כבישים רחבים יותר, הרי שתשלום היטל ההשבחה ישולם על ידי כלל הרוכשים. אמנם, לא מדובר בהוראה מנוגדת לחוק, אלא על תנאי מסחרי שהצדדים יכולים להחליט לגביו, אך אין ספק שכיוון שהקבלן הוא זה שירוויח משינוי התכניות, אין זה הוגן להשית את תשלום ההיטל על הרוכשים.
לכן במקרה זה, תפקיד עורך הדין מטעם הרוכש להגן עליו גם בסיטואציה כזו ולדאוג לכך שבמסגרת המו"מ, הקבלן יסכים לשלם בעצמו את היטל ההשבחה, ככל שתשתנה תכנית הבנייה בעקבות יוזמתו, מאחר שהוא הנהנה העיקרי מכך.
יש לוודא שהקבלן אכן זכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (ככל שמדובר על מקרקעי ישאל), האם יש בידיו היתר לבנייה על הקרקע וכי הקרקע אכן מאושרת לבנייה למגורים
בידקו את כל הזכויות וההיתרים של הקבלן
רוכשים רבים יוצאים מנקודת הנחה שקבלן משווק פרויקט של דירות למכירה רק אחרי שכל האישורים הדרושים מצויים בידיו. בפועל, רבים מהקבלנים מתחילים בשיווק במקביל לתהליך הגשת הבקשות לאישורים.
לכן, חשוב מאוד לבדוק האם הקבלן אכן בעל הזכויות בקרקע ועצם קיומם של ההיתרים הנדרשים. לדוגמה, יש לוודא שהקבלן אכן זכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (ככל שמדובר על מקרקעי ישראל), האם יש בידיו היתר לבנייה על הקרקע וכי הקרקע אכן מאושרת לבנייה למגורים.
לא לוותר על ליווי בנקאי
חשוב מאוד לבדוק אם הפרויקט מלווה על ידי בנק המנהל חשבון ליווי ספציפי לפרויקט וכי כל כספי התמורה מהרוכשים מופקדים לחשבון הליווי באמצעות פנקס שוברים מיוחד לפרויקט. למעשה, ליווי בנקאי מבטיח את כספם של הרוכשים ומונע הישנות מקרה כמו "חפציבה".
חשוב לשים לב למועד החזרת הערבויות לקבלן בסיום הבנייה ומסירת הדירה לרוכש. מקובל שבתום הבנייה, הרוכש מחזיר לקבלן או לבא כוחו את כל הערבויות שקיבל. יחד עם זאת, יש להיזהר מאוד בעניין זה
ניהול נכון של ערבויות ובטחונות
חשוב מאוד לעגן בחוזה המכר את נושא קבלת הערבויות מהקבלן כנגד כל תשלום. לדוגמה: ככל שטרם אושר ליווי בנקאי לפרויקט, חשוב לכלול בחוזה סעיף הקובע כי התשלום הראשון על-חשבון תמורת הדירה יישמר בידיו הנאמנות של עו"ד הקבלן ויועבר לחשבון הבנק המלווה רק לאחר שיתקבל אישור ליווי בנקאי וכנגד קבלת פנקס שוברים מאת הבנק המלווה. החוק קובע כי על הקבלן למסור לרוכש ערבות בנקאית, על חשבון הקבלן, בגין כל תשלום העולה על 7% מתמורת הדירה וזאת בתוך פרק זמן של 14 ימים מביצוע כל תשלום. עליכם לוודא קבלת ערבות כאמור בהתאם לחוק.
חשוב לשים לב גם למועד החזרת הערבויות לקבלן בסיום הבנייה ומסירת הדירה לרוכש. מקובל שבתום הבנייה, הרוכש מחזיר לקבלן או לבא כוחו את כל הערבויות שקיבל. יחד עם זאת, יש להיזהר מאוד בעניין זה, בעיקר כשמדובר באדמות מינהל מקרקעי ישראל, מאחר שעצם קבלת הדירה אינה מבטיחה את הזכויות על הקרקע. הזכויות מובטחות רק לאחר חתימה על חוזה חכירה ספציפי בין המנהל לבין הרוכש.
על כן, חשוב להבטיח שהערבויות יופקדו בחשבון נאמנות מיוחד שינוהל על ידי עו"ד מטעם הצדדים, אשר ידאג להחזירן לקבלן רק לאחר חתימת ההסכם חכירה ספציפי בין רשות מקרקעי ישראל לבין הרוכש או כנגד רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש.
לסיכום, רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה מורכבת ויקרה מאוד. לכן, אין לוותר על ליווי עו"ד מטעם הקונים, שיבחן את פרטי החוזה של הקבלן בהתאם לחוק, יבדוק את הפרטים החשובים ויגן על הרוכשים מפני סיבוכים.
• עו"ד מיכאל אבירם עוסק בדיני מקרקעין
• סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי
