נגישות
לוגו אתר משפטי - הפורטל המשפטי לקהל הרחב

חוות דעת שמאית לבית המשפט - באילו מקרים ומדוע?

במקרים רבים בתחום הנדל"ן, לא תוכלו בעצמכם או באמצעות עורך הדין שלכם לקבוע כמה פיצוי מגיע לכם. על  המצבים שבהם תזדקקו לחוות דעת מומחה בתחום שמאות המקרקעין, בכתבה הבאה

מאת: עמית שטרר, שמאי מקרקעין| | 4
חוות דעת שמאית לבית המשפט - באילו מקרים ומדוע?

תחום הנדל"ן כורך בחובו פונטציאל למחלוקות משפטיות רבות. לא משנה כמה תטרחו על ההסכם עם הקבלן או על ניסוח העיסקה, כל צד עלול להפר את ההסכם בטענות כאלו ואחרות, ואז תיאלצו לאלץ לפנות לבית המשפט לקבל את הפיצוי המגיע לכם. גם בתחום יחסי השכנות קיים פוטנציאל למחלוקות וסכסוכים, לדוגמא שימוש שלא כדין ברכוש המשותף או פלישה של צד אחד לרכוש הצד השני.

בנושאים רבים בתחום הנדל"ן, התביעה כלפי הצד השני תצטרך להיות מלווה בחוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה כדי לאמוד את גובה הנזק שנגרם. ככל שתספקו לבית המשפט את חוות הדעת בהקדם האפשרי, יחד עם כתב התביעה שלכם, כך תוכלו לקבל את הסעדים המגיעים לכם כמה שיותר מהר.

על פי החוק, בנושאים שבהם בית המשפט אינו מומחה, תידרש חוות דעת מומחה בתחום. בהתאם, בית המשפט ידרוש חוות דעת של שמאי מקרקעין ברגע שנכנסים לגדר המקרים העוסקים בנדל"ן

מתי יש לספק לבית המשפט חוות דעת של שמאי?

ככלל, בכל נושא שבו יש מחלוקת משפטית בנוגע למקרקעין ונדל"ן, כדאי להביא חוות דעת של שמאי מקרקעין לתמיכה בטיעוני הצד. ברוב המקרים זו אפילו חובה על פי החוק, הקובע כי בנושאים שבהם בית המשפט אינו מומחה, תידרש חוות דעת מומחה בתחום. בהתאם, בית המשפט ידרוש חוות דעת של שמאי מקרקעין ברגע שנכנסים לגדר המקרים העוסקים בנדל"ן.

הסעיפים שלפניכם הם המקרים הנפוצים בגינם תידרש חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין:

בתקופת הקורונה מנסים קבלנים רבים להשתמש בה כתירוץ לאי תשלום שכר דירה או איחור במסירה. מקרה כזה הוא  מקרה קלאסי שבו מומלץ לפנות לשמאי מומחה עבור חוות דעת לבית המשפט

פיצוי של תשלום דמי שכירות

במקרים שבהם יש סכסוך בין רוכשי דירה ליזם או קבלן הדירה, בגין איחור במסירת הנכס, יכולים הרוכשים לתבוע שכר דירה עבור תקופת העיכוב, בהתאם לאמור בחוק המכר. הפיצוי נקבע על פי דמי השכירות התיאורטיים אותם היו יכולים לקבל הרוכשים בעבור השכרת הדירה, כיוון שהקבלן או היזם הפרו את ההתחייבות שלהם למסירת הדירה במועד. הפיצוי הוא בהתאם למספר חודשי האיחור של הקבלן ובהתאם לפרמטרים נוספים הקבועים בחוק המכר. 

לרוב, היזמים או הקבלנים מנסים להתחמק מתשלום דמי שכירות שמגיעים לרוכשים על פי החוק עקב איחור במסירה באמצעות טענות חצי-פיקטיביות, כמו למשל תקופת הקורונה, שהקבלנים מנסים להשתמש בה כתירוץ. מקרה כזה הוא  מקרה קלאסי שבו מומלץ לפנות לשמאי מומחה עבור חוות דעת לבית המשפט.

כמו כן, לעתים יגיע לרוכשים פיצוי של דמי שכירות לא רק בגין מקרים של עיכוב במסירת הנכס אלא גם במסירה פגומה של הנכס. כך למשל, במקרה שרוכשי דירה פנו אל הח"מ, היזם מסר את הדירה אך ביצע עבודות איטום פגומות שכתוצאה מהן הרוכשים לא יכלו לגור בנכס במשך שנה. על כן הם תבעו אותו על דמי שכירות לתקופה זו.

חשוב לציין שהרבה פעמים כשחותמים על חוזה עם קבלן, דמי השכירות המצוינים כפיצוי במקרה של איחור במסירה הם מאוד נמוכים ולא משקפים את המחיר האמיתי שמגיע לרוכשים.

כמו כן, במקרים שבהם נדרשים פיצויים מסוגים שונים בתחום המקרקעין, כמו למשל שהנזק הוא לא רק של מגורים בדירה אלא גם של נזק לדירה עצמה, בית המשפט יבקש לדעת את הנזק ההנדסי בבניין. השמאי יוכל להיעזר בשירותים של מהנדס או הנדסאי בניין ולכלול את הנזקים הללו בחוות דעתו.

השמאי חווה דעתו בבית המשפט ושיערך את הערך שנוסף לרכושה של דיירת שהשתלטה על שטחים ציבוריים בבניין וכן את דמי השכירות והפיצוי שעליה לשלם לשאר דיירי הבניין

סכסוכי שכנים על נושאי נדל"ן

מחלוקות רבות בנושאי נדל"ן קשורות לסכסוכי שכנים. פעמים רבות שכנים נמצאים בעימותים בכל הנוגע לשימוש ברכוש המשותף ללא היתר, ויש צורך בחוות דעת שמאית כדי להעריך את שווי הנכס עליו נסוב הסכסוך. כך למשל, במקרה שעסק בו הח"מ, אחת הדיירות בבניין מגורים משותף פלשה למקלט וכן לגג המשותף של הבניין והשתמשה בהם כאילו הם רכושה הבלעדי. יתר דיירי הבניין ביקשו לתבוע את השכנה על השימוש ברכוש המשותף והם היו זקוקים לחוות דעת של שמאי כדי להעריך כמה שווה השימוש של שכנתם בשטחים אלה. השמאי חווה דעתו שהיא משתמשת במקלט כמחסן ובגג כמרפסת ובהתאם לכך שיערך את הערך שנוסף לרכושה וכן את דמי השכירות והפיצוי שאותה דיירת היתה צריכה לשלם לשאר דיירי הבניין.

במקרה נוסף דובר בבניין רב קומות חדש, אשר אחד הדיירים בו בנה פרגולה מעל החניה שלו כדי שהיא תהיה מקורה, וזאת מבלי לבקש או לקבל אישור משאר השכנים. הפרגולה עשתה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף ואף פגעה בחזית הבניין ובנראות שלו. במסגרת תביעה של דיירי הבניין, השמאי חיווה את דעתו בנוגע לעלות של חניה מקורה, הנזק שנגרם לבניין מכך שהשכן בנה פרגולה על חזית הבניין וכו'.

מקרים של איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן, סכסוכי שכנים וכן בנושאי נדל"ן כלליים, חוות הדעת השמאית יכולה לסייע ולהגדיל את גובה הפיצוי המגיע לכם בסכומים משמעותיים

סכסוכים כלליים בנושאי נדל"ן

בנושאים שונים בתחום הנדל"ן יש צורך פעמים רבות בחוות דעת שמאית. כך למשל, במקרה שהתרחש במושב בצפון הארץ, בו מעסיק נתן רשות לעובד שלו לאחסן בחצרו מכל בגודל של 30 מ"ר.

ברבות השנים, המעביד והעובד הסתכסכו והעובד תבע את מעבידו על פיצויים שונים בדיני עבודה. בתגובה, המעביד תבע אותו בחזרה על השימוש שעשה בחצרו באחסון המכל והיה זקוק לחוות דעת שמאית שתקבע כמה היה עולה לאחסן את המכל בחצר במקום אחר במהלך השנים. הסכום הצטבר לכדי סכום משמעותי מאד של עשרות אלפי שקלים, אשר קיזז בסופו של דבר מחבותו של המעביד כלפי העובד.

לסיכום, פעמים רבות בתחום הנדל"ן עשויה להתעורר מחלוקת אשר תדרוש חוות דעת שמאית. במקרים של איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן, סכסוכי שכנים וכן בנושאי נדל"ן כלליים, חוות הדעת השמאית יכולה לסייע ולהגדיל את גובה הפיצוי המגיע לכם בסכומים משמעותיים. בכל התלבטות של ייעוץ משפטי שקשור לתביעות בנדל"ן, ניתן ליצור קשר עם שמאי נדל"ן כדי לבחון את כדאיות התביעה ואת גובה הפיצוי שניתן לקבל בגינה.

* משרד שטרר שמאות ונדל"ן מתמחה בעריכת חוות דעת של שמאי מומחה לבית המשפט

האם מאמר זה עזר לך?
אנשים דירגו ()
סכסוכי שכנים חוות-דעת מומחה שמאי מקרקעין

קבע פגישה עם