לקראת רכישת דירה - היערכות ותשלומים

למעט מחיר הדירה, יש לתת את הדעת על תשלומים נוספים, לצורך הקצאת התקציב המתאים לרכישה.

כפי שיפורט להלן, יש לחשב את מס הרכישה בהתאם לנסיבות הרכישה (האם מדובר בדירה יחידה, דירה נוספת או דירה שניה במספר כשיש כוונה למכור את הדירה הראשונה בתוך שנתיים); היטל השבחה – כמפורט להלן; עמלת תיווך אם ישנה; שכ"ט עו"ד; תשלומי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל בנסיבות של זכויות חכירה לא מהוונות של דירה בבעלות המנהל (מקובל להשית תשלום זה על המוכר ולא על הקונה, אך יש לציין זאת במפורש בהסכם המכר) ועוד.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום מקרקעין

בנסיבות של לקיחת משכנתא, יש לחשב את הסך הכולל של לקיחת ההלוואה, בנוסף לחישוב התשלומים החודשיים, כגון: דמי פתיחת תיק, ביטוחי חיים ודירה הנדרשים על-ידי הבנק וכו'.

משכנתא לקניית דירה

כחלק מהמשא ומתן לרכישת הדירה, מקובל לסכם עם המוכר את פריסת התשלומים עד לקבלת החזקה בדירה בפועל. על הרוכש להיערך לכך בהתאם, במיוחד אם יזדקק למשכנתא.
במקרה של צורך בהלוואה מגובה במשכנתא, חשוב מאוד לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, טרם החתימה על הסכם הרכישה.

לבקשה נהוג לצרף שלושה תלושי משכורת האחרונים של מבקשי הבקשה, תדפיס חשבון עו"ש בבנק של שלושת החודשים האחרונים, נסח טאבו של הדירה, או אישור זכויות מטעם מנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת אם הדירה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ומסמכים נוספים בהתאם לכל מקרה.

בדרך כלל הבנק יתנה את מתן ההלוואה בסף מינימום של תשלום ראשוני שצריך להיעשות על-ידי הקונה.
על הקונה לוודא, כי יש לו את ההון הראשוני המבוקש, טרם החתימה על חוזה לקניית הדירה, כדי שלא ייגרם מצב בו לאחר חתימתו על הסכם הרכישה לא יוכל לפרוע את מלוא התשלום עבור הדירה, ועל-ידי כך למעשה יפר את הסכם הרכישה. במקרה כזה, הוא ייאלץ לשלם פיצוי מוסכם למוכר בגין הפרה יסודית– סכום לא מבוטל, שעשוי להגיע ל-10% משווי הדירה במרבית המקרים, ולעיתים אף יותר.

יודגש, כי בדיקת הבנק בשלב לפני חתימת החוזה היא בדיקה ראשונית של יכולתם של הקונים לעמוד בתשלומי המשכנתא, כאשר אחרי חתימת  החוזה הבנק בודק גם את הדירה הנרכשת יותר לעומק לפני שהוא משחרר את כספי המשכנתא. רצוי לקחת בחשבון פרק זמן של 3-4 שבועות לצורך הליך לקיחת משכנתא, כאשר נמצאים בקשר רציף עם הבנק בתקופה זו.

מס רכישה:

מהו שיעור המס שהקונה ישלם כמס רכישה עבור דירה ראשונה?

תשלום מס רכישה משתנה בהתאם למחיר הדירה, ובמיוחד מעצם היותה של הדירה נכסו היחיד של הקונה, או נכס נוסף. כמו כן קיימות הקלות והנחות לנכים, נפגעי פעולות איבה, עולים ועוד.
מדרגות מס רכישה מתעדכנות, בהתאם לתיקון בחוק, אחת לשנה.
חישוב המס בהתאם למדרגות הפורטת להלן נכון לעסקאות מכר שיתבצעו עד ה-5 מאי 2013 (בשל הוראת השעה הוארך תוקף המדרגות מיום 31/12/12 עד 5/5/13):

א. דירה יחידה (מס רכישה – נכון לשנת 2012 ועד ליום 5/5/13):

רוכש דירה יחידה, שאין בבעלותו דירה נוספת (או חלק של מעל 1/4 מדירה נוספת), ישלם מס רכישה בהתאם למדרגות שלהלן:

על 1,470,560 השקלים הראשונים – לא ישולם מס רכישה.

על ההפרש בין 1,470,560 ₪ עד לסך של 1,744,270 ₪ – 3.5% מס רכישה.

על כל סכום מעל 1,744,270 ₪ – 5% מס רכישה.

רכישת דירה יחידה החל מיום כ"ו אייר תשע"ג (6.5.13) ועד ליום ב' שבט תשע"ד (15.1.14) - מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה חוזרות לשיעורן הרגיל הקבוע בחוק.

בהתאם לעדכון המדרגות השנתי בהתאם לשיעור עליית המדד יעמוד גובה המדרגות המעודכנות על השיעורים להלן:

1.   על חלק השווי שעד 1,241,110 שקלים חדשים – לא ישולם מס;

2.   על חלק השווי העולה על 1,241,110 שקלים חדשים ועד 1,744,270  שקלים חדשים – 3.5% מס רכישה;

3.   על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים – 5% מס רכישה.

ב. דירת מגורים נוספת (שאינה דירה יחידה)

 בשנת 2013 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

רכישת דירה עד ליום כ"ה אייר תשע"ג (5.5.13)-

רוכש "דירת מגורים" שאינה דירת מגורים יחידה יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן (כפי שעודכנו בהתאם לשיעור עליית המדד):

1. על חלק השווי שעד 1,089,350  שקלים חדשים –  5% מס רכישה;

2. על חלק השווי העולה על 1,089,350 שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים –  6% מס רכישה;

3. על חלק השווי העולה על  3,268,040 שקלים חדשים – 7% מס רכישה.
 
רכישת דירה החל מיום כ"ו אייר תשע"ג (6.5.13) ועד ב' שבט תשע"ד (15.1.14)

 1. על חלק השווי שעד 1,055,935 שקלים חדשים – 3.5% מס רכישה;

2.  על חלק השווי העולה על  1,055,935 שקלים חדשים – 5% מס רכישה.

החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת" ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה מתכוון למכור את הדירה הראשונה שבבעלותו בתוך שנתיים, ותיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה. במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. היה ולא ימכור את דירתו הנוספת בתוך שנתיים יישא סכום המס ריבית והצמדה.

ג. הקלה ל"עולה"

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה – 1974 (להלן: תקנות מס רכישה), זכאי רוכש המוגדר כ"עולה" בהתאם להגדרה האמורה בתקנה, להקלה במס הרכישה בעת רכישת דירת מגורים ו/או בית עסק זאת במשך תקופה המתחילה בשנה שלפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 השנים שלאחר עלייתו לישראל.

בהתאם לעדכון הסכומים האמורים בתקנה בהתאם לעליית המדד יעמוד שיעור מס הרכישה החל מיום ה' שבט התשע"ג (16.1.13) ועד ליום ב' שבט תשע"ד (15.1.14) על השיעורים להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,593,755 שקלים חדשים –  0.5% מס רכישה;

2.  על חלק השווי העולה על  1,593,755 שקלים חדשים – 5% מס רכישה.

 ד.  הקלה לרוכש משק חקלאי

בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה זכאי הרוכש "משק חקלאי" החל מיום ה' שבט תשע"ג (16.1.13) ועד ליום ב' שבט תשע"ד (15.1.14) לתשלום מס רכישה (לגבי החלק שאינו בניין המשמש למגורים אשר לגביו ישלם מס רכישה בהתאם לשיעורי מס הרכישה על דירת מגורים כאמור לעיל) בהתאם לשיעורים להלן:

1.  על חלק השווי שאינו עולה על 325,980 שקלים חדשים – 0.5% מס רכישה;

2.  על חלק השווי העולה על  325,980 שקלים חדשים – 5% מס רכישה.

עוד בנושא:

רכישת דירה ותשלום שכ"ט לעו"ד

*עו"ד שגיא בכור, behore@012.net.il

** יודגש כי יש להיוועץ באופן פרטני בעורך דין מומחה למקרקעין לפני עריכת כל עסקה במקרקעין, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי