"חוק דייר סרבן": סקירה מפורטת

זה קורה כמעט בכל פרויקט התחדשות עירונית: דיירים הסבורים שהם יכולים לקבל יותר גורמים לעיכובים של שנים, מה שמעורר תסכול רב אצל כל המעורבים.

לעיתים, דיירים מסרבים לחתום מטעמים מוצדקים, אך לצדם קיימים גם דיירים שמעכבים כל התקדמות בשל הרצון למקסם את רווחיהם מן הפרויקט. לשם כך, נועד חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, אשר התיקון לו מכונה גם "חוק הדייר הסרבן".

החוק, שביולי 2018 עבר תיקון משמעותי, נועד להתמודד מול תופעת הסרבנות בפרויקטים של פינוי-בינוי. החוק מאפשר לחייב את אותם דיירים באחריות נזיקית על התנהלותם, ואף לאלץ אותם לקדם עסקאות פינוי-בינוי, באמצעות מינוי בעל תפקיד, הנכנס לנעליהם.

מהי מטרת החוק?

לחוק יש כמה מטרות - 

ראשית, לאפשר הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (פינוי-בינוי), המתעכבים בגלל דיירים סרבנים, שאינם מוכנים להירתם לקידומם מטעמים אשר לעיתים אינם סבירים. 

שנית, מטרה סוציאלית: להגן על האוכלוסייה הבוגרת המסרבת להעביר את זכויותיהם בפרויקטים אלה מחשש שלא יקבלו את המגיע להם (ראו הרחבה בהמשך).

שלישית, להגביר את חובות השקיפות המוטלות על היזם ובעלי תפקידים מטעמו במסגרת הקשר שהוא מקיים עם הדיירים בבניין המשותף.

מה חשיבות החוק?

בראש ובראשונה, החוק מקנה לבתי המשפט סט של כלים להתמודד עם תופעת הסרבנות בפרויקטים של פינוי-בינוי. אלמנט משמעותי של החוק מתייחס במישרין לדיירים הנמנים עם האוכלוסייה הבוגרת, דהיינו: לפי הגדרת החוק "קשיש" מוגדר כמי שמלאו לו על פי הרישום במרשם האוכלוסין 75 שנים.

החוק מחייב את היזם להציע לדיירים אלה מספר חלופות במסגרת הפרויקט, אחרת לא ייחשבו כדיירים סרבנים.

מהם עיקרי החוק?

החוק כולל כמה עקרונות חשובים. לפניכם  כמה מהם: 

שקיפות מירבית כלפי בעלי הדירות בבית המשותף 

סעיף 1א לתיקון לחוק קובע, כי לפני חתימה על עסקת פינוי-בינוי ראשונה בבניין, נדרש היזם לערוך כינוס של בעלי הדירות, שבו יציג את העסקה המוצעת על ידו. 

היזם מחויב למסור לבעלי הדירות, עד שבועיים לפני החתימה על העסקה, מסמך מפורט הכולל, בין היתר, את עיקרי הצעתו, העקרונות הרלוונטיים לעניין התמורה, הבטוחות שיינתנו לדיירים ופרטים על ניסיונו המקצועי.

לאחר חתימת עסקת פינוי-בינוי ראשונה בבניין, מחויב היזם על פי סעיף 1ב(א) לחוק למסור על כך הודעה ליתר הדיירים.

ביטול עסקאות בבניין בהיעדר שקיפות מצד היזם

סעיף 1ג לתיקון לחוק קובע, כי אם היזם חתם על עסקאות פינוי-בינוי לפני שהוא ערך כינוס של בעלי הדירות או לפני שמסר להם מסמך המפרט את עיקרי הצעתו, רשאים רוב בעלי הדירות להחליט על ביטול העסקאות, כל עוד לא חתמו עם היזם 40% מכלל בעלי הדירות.

הסנקציות שבהן ניתן לנקוט נגד דייר סרבן

סעיף 2(א) לתיקון לחוק מתייחס לבעלי דירות המסרבים להעביר את זכויותיהם בדירה. על פי הסעיף, בית המשפט רשאי לקבוע, ככל שהתנהלותם של דיירים אלה בלתי סבירה, כי הם יהיו אחראים בנזיקין כלפי יתר בעל הדירות באותו מתחם, על הנזק שנגרם להם כתוצאה מסרבנות זו. 

סעיף 2(א)(2) לתיקון לחוק קובע סנקציה מרחיקת לכת אף יותר כנגד הדייר הסרבן, ולפיו בית המשפט רשאי להורות על פינויו של הדייר הסרבן מדירתו, ולמנות עורך דין או רואה חשבון שייכנסו בנעליו, ויהיו מוסמכים לחתום על עסקת פינוי-הבינוי במקומו.

מתי סירוב של דייר אינו "בלתי סביר"?

סעיף 2(ב) לתיקון לחוק קובע באילו נסיבות רשאי דייר לסרב לקידום פרויקט, וסירובו לא ייחשב בלתי סביר (וכפועל יוצא מכך לא יאפשר לנקוט נגדו באמצעים משפטיים) -

חוסר כדאיות כלכלית - ככל שעסקת הפינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית, דייר רשאי לסרב להעביר את זכויותיו במסגרתה (סעיף 2(ב)(1) לחוק).

היעדר מגורים זמניים - אם לדייר לא הוצעו מגורים חלופיים זמניים לתקופת הקמת הבניין החדש, הוא רשאי לסרב להצעה. עוד עילה לסירוב: אם בעל הדירה או בן משפחתו נכה, והדירה החלופית הזמנית המוצעת לו לא כוללת את ההתאמות הדרושות (סעיף 2(ב)(2) לחוק).

היעדר בטוחות - אם לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי-בינוי, גם אז הוא רשאי לסרב, וסירובו לא יאפשר לנקוט נגדו בצעדים משפטיים (סעיף 2(ב)(3) לחוק).

נסיבות מיוחדות - סעיף סל המאפשר לבעל הדירה לסרב להעביר את זכויותיו (סעיף 2(ב)(4) לחוק. 

דירת הקבע לא כוללת התאמות לנכים - אם בעל הדירה או בן משפחתו הוא נכה, הוא רשאי לסרב להעביר את זכויותיו, אם דירת הקבע המוצעת לו לא כוללת התאמות (סעיף 2(ב)(5)(א).

התיקון משנת 2018 הנוגע לאוכלוסייה הבוגרת 

אחד האלמנטים החשובים שנוספו לחוק, במסגרת התיקון משנת 2018, מתייחס לאוכלוסייה הבוגרת, דהיינו: הדיירים הקשישים. אלה מוגדרים בחוק כמי שמלאו להם 75, והם מתגוררים בבניין שנתיים לפחות. 

האוכלוסייה הבוגרת נוטה להירתע לעיתים מביצוע שינויים, וקשישים רבים חוששים שלא יימצא להם פתרון במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, ולכן מסרבים לקדמם.

התיקון קובע בסעיף 2(ב)(6) מספר חלופות שהיזם מחויב להציע לאוכלוסייה הבוגרת.  אם היזם לא מילא את חובתו להציע את אחת מחלופות אלה, הדייר הקשיש לא ייחשב לסרבן -

מעבר לבית אבות - היזם מחויב להציע לדייר הקשיש אפשרות לעבור לבית אבות, ולהציע לשלם לו פיצוי נוסף, כך שהשווי הכולל של התמורה שתינתן לו יהיה דומה לשווי של דירה בפרויקט.

רכישת דירה חלופית - היזם מחויב להציע לדייר הקשיש רכישת דירה חלופית, ששווייה דומה לשווי של דירת התמורה.

קבלת סכום כסף בשווי הדירה - מטרתו היא לאפשר לקשיש לרכוש דירה חלופית.

רכישת שתי דירות בשווי של דירת התמורה - חלופה שגם אותה מחויב היזם להציע לדייר הקשיש, אחרת לא יצא ידי חובתו.

דירת תמורה בשטח קטן יותר ופיצוי - ככל שיעלה היזם הצעה ברוח זו, הוא יידרש להוסיף להצעתו תשלום נוסף עד לשווי דומה לדירת התמורה.

לסיכום, עו"ד דרורית מלינרסקי העוסקת בתחום המקרקעין גורסת, כי חוק הדייר הסרבן מבקש להתמודד עם תופעת הסרבנות של בעלי דירות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. תיקון משמעותי, שעבר החוק, מתייחס במישרין לבעלי דירות הנמנים על האוכלוסייה הבוגרת. 

החוק מחייב יזמים להציע לאותם דיירים קשישים מספר חלופות, ובכך משרת מטרה סוציאלית להגן על אותם קשישים, ולספק להם יותר ודאות ובטחון ביחס לעתידם. 

זאת ועוד, החוק מעניק לבתי המשפט מערך אמצעים חוקיים משפטיים  להתמודד עם דיירים סרבנים, בין היתר, באמצעות מתן אפשרות לחייבם באחריות נזיקית ולמנות במקומם בעלי תפקידים, שיקדמו את הפרויקט.