חתימה על הסכם עקרונות

Question

שלום. ידוע לי שכל החלטה של שנוי ברכוש המשותף צריך להוא לאישור באספת דיירים. אפילו הדבר הקטן ביותר צריך לקבל אישור מ50 אחוז או ממשתתפי האספה שנקבעה מראש. 
כאשר בא יזם ומחתים דיירים הוא למעשה רוצה לעשות שינוי ברכוש המשותף. אפילו שינוי הגדול ביותר: להרוס את הבניין ולבנותו מחדש.
הוא למעשה מחתים דייר דייר על חוזה מעיין אישי . השאלה הראשונה שלי היא איך למעשה מותר שדייר אחד,שניים או יותר ישפיעו על כלל הדיירים בלי הכרזה אספה והחלטת רוב הנמצאים בה על השינוי המהותי של הבניין ?
בחוזה כתוב שאין לפנות ליזם אחר אבל בעצם החתימה שיכולה להיות לא בידיעה או שיתוף עם שאר הדיירים יכולה לגרום לכך , ובאין אספה שנעשתה קודם לכן, לאי בחירת היזם העדיף על כלל הדיירים תוך בחינת הצעות טובות יותר. 
האם מבחינה משפטית התהליך כאשר השינוי הוא על המבנה המשותף הסעיף שהיזם מחתים את הדייר באופן אישי שמוציא אותו למעשה מהחלטת הרוב באספה שעלולה להתקיים  ובלי שכלל הדיירים שותפים לה לא פסול ?

עו&quot;ד שי אליאב · Accepted Answer

לא מדובר במסמך המאפשר פעולה או דיספוזיציה ברכוש המשותף, כי אם במסמך ראשוני לצורך עריכת בדיקות מקדמיות.

בהיעדר אסיפה כללית - מי שחתם על המסמך, ההתחייבות חלה לגביו בלבד ולא על כולם.

יחד עם זאת, ברור שעם כל אחד יחתום ליזם אחר, הבניין יגיע למבוי סתום.

רצוי להסדיר זאת בהקדם, אגב קבלת החלטה עקרונית בנושא באסיפה כללית.

גיל · Answer

האם לדוגמא בחירת חברת גינון זאת לא פעולה שמחויבים בה כל הדיירים ? אפילו רק הבחירה טרם תחילת העבודות בגינה. האם זה נשמע לך שדייר בוחר בחוזה את חברת הגינון לכל הבניין בלי אספה ורק הוא ולעצמו?  הרי זה אותו הדבר רק כאן בוחרים משהו הרבה יותר גדול. האם החוקים של הדיור המשותף מבטלים בעצם את אותה החתימה שחתם הדייר עצמו בשם הבניין כולו כאשר היה אסור לו לבצע פעולה כזאת?

גיל · Answer

תוספת.. הרי במסמך העקרונות היזם מכין קודם סכמות ותוכניות לאישור לעיריה לבניין כולו ולא לדייר הבודד בלבד שהחתים. זאת בפירוש פעולה של הבית המשותף ולא קשורה בשלב זה לדייר שהוחתם.

עו&quot;ד שי אליאב · Answer

חברת גינון עשוי להיכנס תחת הגדרה של מתחזק.

על פי חוק המקרקעין, בחירת מתחזק תעשה לפי רוב מוחלט של בעלי הדירות.

גיל · Answer

תודה. וחברת יזמות היא לא בגדר מתחזק?

עו&quot;ד שי אליאב · Answer

יזמות לביצוע הפרויקט - ממש לא.

גיל · Answer

ואם הרוב של הבניין בוחר חברת יזמות אחרת? כאשר חלק המיעוט חתם לאחר . מה אז קורה? האם לא נבחר היזם של הרוב?
אני עדין לא רואה הבדל בין חברת יזמות לחברה ביצועית. ליזם יש קבלן והוא למעשה המפיק את ה"ארוע" שמבוצע על ידי הפועלים שלו.
הוא המשלם לאותו קבלן ולא הדיירים עצמם. הוא מחויב שהדירים לא ישלמו דבר. האם את מפיק "האירוע"  לא חייבים לבחור ברוב הדיירים ?. 
אומנם בסוף הוא כן נבחר ברוב הדיירים אבל כאשר יש רוב זה בשלב הבא שהוא מצליח לשכנע את אותם 80 אחוז. חתימה על מסמך עקרוני זה השלב שעדיין אין לו רוב ולכן אני עדין לא רואה אותו כמחייב לכלל הבניין שאותו מסמך נועד להיות - השלב רק של אישורי העיריה לשינויים במבנה הכללי ולא איך יראה המבנה הפרטי של זה שחתם לאותו היזם. אם הוא לא מחייב לכלל הבניין בגלל שאין לא רוב, רוב הבניין עדין יכול לבחור, ברוב ועל פי החוק, יזם אחר. לדעתי.

עו&quot;ד שי אליאב · Answer

זו כבר בעיה מתחום של עסקאות נוגדות.
הנושא לא פשוט כלל ועיקר ויש לראות את מסכת המסמכים שחתמו עליהם על מנת להבין את המצב.
לגבי ההמשך - אתה מבלבל בין נושאים.
אין נפקא מינא אם מדובר בחברת ביצוע או ייזום. בעלי הדירות חותמים מול החברה ודרושים לרוב המחוייב בחוק על מנת לכפות את הסכמת המיעוט.
אם חלק חתמו לאחד וחלק חתמו אחר, כפי שציינתי זה מסבך את הנושא, כמצוין לעיל.

שאלות נפוצות:

אינדקס עורכי דין

תחומי עניין בדיני גירושין ומשפחה

תחומי עניין בדיני נזיקין ופיצויים

משפטי

שאלות נפוצות:

כתבות מעניינות: