יזמים שמנצלים לרעה את חוסר הידע של בעלי הדירות
שלום רב, העלתי אתמול לפורום הודעה מאוד מפורטת (מפוצלת לשתי הודעות שונות) שמתארת את הבעייתיות של חלק מהיזמים שמנצלים לרעה את חוסר הידע של בעלי הדירות ונותנים להם תמורות נמוכות מאוד, מורחים אותם בטיעונים ש"לא כלכלי" לתת יותר ומשיגים שיעורי רווחיות מופרזים שלא היו ניתנים להם בעסקאות בין שני אנשי מקצוע רציניים בתחום הנדל"ן, וכתבתי מספר הצעות שיכולות לסייע לבעלי הדירות להתמודד טוב יותר מול יזמים כאלו. משום מה ההודעה נמחקה. לדעתי מדובר בנושא חשוב מאוד עבור בעלי הדירות שחלק לא מבוטל מהם חסרי כלים ראויים לצורך התמודדות ראויה מול היזמים במקרים כאלו. אני בעל דירה בעצמי בפרויקט של פינוי בינוי ולדעתי הפורום יכול להוות פלטרפורמה טובה לשיתוף בידע ועזרה הדדית, לטובת קידום עסקאות הוגנות לשני הצדדים (גם לבעלי הדירות וגם ליזמים). לדעתי הפורום מסייע רבות בהגברת הידע בתחום של תמ"א 38 ופינוי בינוי, אך אני סבור שיש לתת יותר דגש בעניין מתן כלים לבעלי הדירות לצורך בחינת הוגנות התמורות. אודה לך מאוד אם תחזיר לפורום את ההודעה שנמחקה. לחלופין, אשמח אם תאפשר את פרסום הקישור הבא לדף הפייסבוק שלי שעוסק בנושא, תודה מראש. https://www.facebook.com/pages/%D7%A0%D7%9E%D7%90%D7%A1-%D7%9C%D7%94%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%90%D7%99%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%AA%D7%9E%D7%90-38-%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99/353527701520338
שלום רב, מטרת הפורום הינה אכן ליצור שיח ציבורי ולשתף ידע בתחום חשוב זה, בעיקר לאור הנקודה שהעלת, שהיא היעדר אקוויוולנטיות שבין בעלי הדירות לחברה, שמטבע הדברים מכירה את התחום טוב יותר. לא ידועה לי על הודעה שנמחקה ובוודאי שלא במכוון. מציע שתנסה להעלות שוב את ההודעה. אם תהיה בעיה, נפנה לגורמים הטכניים שיסדירו אותה. לרשותכם.
עו"ד אליאב, תודה על תשובתך, הוספתי שוב את ההודעה (מפוצלת לשתי הודעות שונות), מקווה שהפעם זה לא ימחק.
עו"ד אליאב, בהתאם להנחייתך הוספתי את ההודעה שוב והיא (שוב) נמחקה לפני מספר דקות משום מה. לא ויתרתי והוספתי את ההודעה בפעם השלישית, וכולי תקווה שהפעם היא לא תמחק. אם מדובר בבעיה טכנית של מחיקה אוטומטית אודה לך אם תסיר מגבלה זו, לטובת כל קוראי הפורום. תודה מראש.
1. מהיכן שאבת את הקביעה כי מקסימום הזכויות האפשריות בתמ"א הוא רק 25 מ"ר? למיטב ידיעתי וכדאי לבדוק זאת , זוהי רק הגבלה מבחינת פטור ממס שבח . מותר לקבל גם 50 מ"ר נוספים - אבל אז משלמים מס שבח על ההפרש. 2. לגבי שאר האמור בפוסט - אני חושב שאתה צודק בהחלט. יש לנו כאן מצב של סוגיית "יזם חמדן" ולא "דייר סרבן". הזכויות שייכות לדיירים ולא ליזם. אין לראות באמור לעיל משום יעוץ משפטי או אחר.
יוסף, אכן אפשר לתת יותר מ-25 מ"ר תוספת לדירה בתמ"א, ולמעשה ללא הגבלה, ככל שמדובר בתכנית שמשלבת בין זכויות תמ"א וזכויות תב"ע במתכונת של הריסה ובניה מחדש בלבד, ובמקרה כזה הזכויות הנוספות כפופות להוראות מיסוי אחרות (למרות שגם במקרה כזה ניתן לקבל פטורים, בין אם מכח פטורים אישיים או מכח הכרזה כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי). לעומת זאת, בתמ"א של חיזוק ותוספות למיטב ידיעתי המגבלה בחוק התמ"א היא ל-25 מ"ר בלבד (גם אם מדובר בשילוב של זכויות תב"ע). יתכן שהייתי צריך לציין זאת באופן ברור יותר בפוסט שכתבתי, ואני מודה לך על הפניית תשומת הלב לדברים אלו. עם זאת, בפוסט רציתי להמחיש שגם לגבי התוספת הסבירה של 25 מ"ר ובמיקום טוב במרכז יש יזמים טוענים ש"לא כלכלי" להם, במטרה להפחית ככל הניתן את התמורות שניתנות לבעלי הדירות. כמו כן, חשוב לזכור שככל שמדובר בתכנית של תמ"א עם שילוב זכויות תב"ע במתכונת של פינוי בינוי או בפרויקט של פינוי בינוי רגיל אין הגבלה בחוק על כמות הזכויות שניתנות לבעלי הדירות. ישנם פרויקטים של פינוי בינוי שנתנו 30 או אפילו 40 מ"ר תוספת כשטח פלדלת לדירה, וישנו פרויקט אחד של פינוי בינוי בבאר שבע שבו אפילו נתנו לכל בעל דירה שתי דירות קטנות כתמורה. התמורה נתונה למו"מ הדדי, וככל שבעלי הדירות (ולא רק היזמים) בקיאים בחומר ובשיעורי הרווחיות המקובלים כך יכולתם לתמחר את הזכויות שלהם טובה יותר. יש לציין שלאחרונה נקטה הועדה המחוזית בת"א בגישה של הגבלת אפשרות התוספת לדירה ל-25 מ"ר בלבד לגבי אישורי תב"ע מחוזית של פינוי בינוי, וזאת לכאורה במטרה להפחית את הדרישות של בעלי הדירות מהיזמים ולהגביר את הוודאות בתהליך המו"מ. הקביעה הזו נראית לי בעייתית בהתחשב בכך שהיא לא התייחסה גם למגבלת שיעורי רווחיות על היזמים, ויכולה להיות שונות משמעותית בשיעורי הרווחיות באיזורים שונים. כך למשל, בהינתן שני מתחמים זהים מבחינת זכויות בניה, אחד במרכז ת"א ושני בנתניה, ברור ששווי מ"ר בת"א גבוה כמעט פי 3 מהשווי בנתניה. אם במקרה כזה מגבלת ה-25 מ"ר תוספת תחול באופן זהה, הרי שיתכן מצב שבעוד שרווחיות היזם בנתניה תהא סבירה, רווחיות היזם בת"א תהיה מופרזת בצורה קיצונית, כמעט פי 3, ולמעשה בעלי הדירות בת"א יתנו זכויות בניה יקרות מפז כמעט בחינם ליזם שם, בחסות אותה מגבלה של הועדה המחוזית. בכל מקרה, לא מדובר במגבלה סטטוטורית אלא בעיקר במדיניות, שכמובן הועדה המחוזית יכולה להחליט האם וכיצד ליישם במקרים שונים עם נסיבות שונות, ואני מניח ומקווה שהיא אכן תשכיל לעשות את האבחנות הנדרשות ולהגמיש את המגבלה במקרים כגון אלו שתוארו לעיל. בנוסף לכך, שים לב שמדובר במגבלה שמתייחסת לאישור תב"ע בסמכות מחוזית בלבד, כלומר - תב"ע שמגדילה זכויות בניה. בכל מקרה אחר, של תמ"א 38 בשילוב עם זכויות תב"ע, או של תב"ע מקומית שאינה כרוכה בהגדלת זכויות בניה, הנושא כלל לא מגיע לועדה המחוזית ולפיכך אינו כפוף למגבלה האמורה.
