פיצוי על שטח התוספת ואיבוד כיוון אוויר; אחוזי סטית בנייה - פורום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שאלה חדשה
  • שלווה

    נשלח ע"ישלווה 03:37, 7 ביוני 2016

    שלום לעורך דין מדובר בתמ"א 38 (2) של הריסה ובנייה ברובע ארבע בת"א. * בבניין ישנן 3 סוגי דירות בגדלים שונים. סוג אחד של דירות הינו גדול יותר ב- 30% ו-57% מהאחרות. אצלנו קבעו מבלי לשאול את הסכמת הדיירים את שיטת התוספת האחידה. היזם והעו"ד של הפרוייקט בהמשך תמך בדירות הקטנות גם בזה וגם בדברים אחרים. הם גם נתנו הסבר מוטעה ומטעה מדוע כדאי גם לדירות הגדולות לא ללכת בשיטת האחוזים שזה אבסורדי... האם הדירות הגדולות שיש להן יותר זכויות אחזקה על הקרקע זכאיות לפיצוי על קבלת תוספת אחידה כמו לדירות הקטנות? * יתרה מזו, אותן הדירות הגדולות גם מאבדות בתמ"א כיוון אוויר אחד מתוך 3 בעוד שבדירות העורפיות נשמרות סגולותיהן כמו במצב הבניין הקיים. האם איבוד כיוון אוויר זכאי לפיצוי כזה או אחר? * בהסכם רשמו שהסטייה המותרת ליזם עומדת על 5%, כמובן חלק עם פיצוי וחלק בלי פיצו על המטרים שנגרעים. ממה שאני מתרשמת באינטרנט, נהוג לאפשר בהסכם כ-2.5-2% גריעה. האם 5% זה לא ערך גבוה מדיי? עוד לא ברור סופית האם 5% זה כולל את גרייעת מסתורי הכביסה או שמסתורי הכביסה של 3 מטר זו גריעה נוספת בנוסף ל-5%. אודה לך מאוד על תשובות

    השב
  • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

    עו"ד שי אליאב,מנהל הפורום

    10:19, 7 ביוני 2016

    שלום רב,
    תמ"א 38 ביסודה הגדירה סוג של אנומליה בדרך של שוויון צורני.
    לאמור - כל בעל דירה זכאי לתוספת מוחלטת של 25 מ"ר. זאת ללא קשר לגודל הדירה.
    בפרויקטים של הריסה, בדר"כ נהוג לאזן את הענין בדרך של שוויון מהותי, לאמור גדילה באחוזים.
    זאת מכיוון שלרוב אי די זכויות במקרקעין והתוספת ממילא פחותה מ- 25 מ"ר לדירה.
    אך כאמור, מדובר בפרקטיקה בלבד.

    כך שסופו של יום, אין כלל ברזל בענין והדברים משתנים ביחס לכל פרויקט ופרויקט והסכמת בעלי הדירות.
    כשיש פער שלא ניתן לגשר אותו, ניתן לנות שמאי מרשימה סגורה של שמאים, לפי חוק פינוי ובינוי שיודע לשקלל את כלל הפרמטרים של הפרויקט ולאזן היכן שנדרש.
    אם כי אציע תחילה בכל זאת לפתור את הנושא בהידברות.

    לגבי החריגות - לאור אי הוודאות הקיימת בפרויקטים אלו, להבדיל מפרויקטים קלאסיים, נהוג לתת אחוז חריגה גבוהה יותר.
    5% עומד בסטנדרט המקובל.

    תגובה
מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

מנהל הפורום: עו"ד שי אליאב

חבר מן המניין בועדת הקניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין. נמנה על צוות חברי המשרד החל משנת 2011. מתמח
למידע נוסף

053-9374678 חיוג
הודעה

הפורום עוסק בשאלות גולשים הנוגעות לתהליכי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, איזה רוב דרוש, מה עושים עם שכן מתנגד, טפסים נדרשים, המלצות להתנהלות נכונה ויעילה מול ושל השכנים, דיירי הבניין ומול הקבלן והיזם, יתרונות הפרויקט לחיזוק המבנה והמשמעויות הכלכליות וכן בסוגיות פינוי-בינוי ובדילמות שבין הדיירים ליזם בפרויקטים מסוג זה, התנאים לאישור תכנית מסוג זה, שאלות מיסוי וכל שאלה אחרת בתחומים אלו.