13 טיפים לפני שקונים דירה חדשה מקבלן

מבדיקת נסח הטאבו ועד הבנק המלווה: לפני רכישת דירה חדשה חשוב לבצע שורה ארוכה של בדיקות. אלו המרכזיות שבהן - מדריך

פורסם בתאריך 14.08.2017 זיכרון דברים הלוואת משכנתא רכישת דירה
13 טיפים לפני שקונים דירה חדשה מקבלן

טיפ 1

אל תחתמו לעולם על זיכרון דברים, בטח ללא ייעוץ משפטי: זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר. עדיף לקחת את טיוטת החוזה, ולהעבירה לבדיקת עורך דין מטעמכם שיעבור עליה, ויתמקח על הפרטים. ברגע שחתמתם על זיכרון דברים, הדבר מצמצם את כוח המיקוח שלכם על החוזה.

טיפ 2

בחרו עורך דין מיומן שילווה אתכם בביצוע העסקה: אל תחסכו כסף בסעיף הזה, ובחרו עורך דין  בעל מומחיות במקרקעין. עורך הדין ישמור עליכם לאורך כל העסקה. הוא יוודא שחוזה המכר של הקבלן אינו חד-צדדי, יזהה את המוקשים הקיימים בו, וינהל מו"מ מול עורך הדין של הקבלן.

ודאו, כי היזם או הקבלן רשומים כבעלים של השטח: זו אולי העצה החשובה ביותר, ומי שאמור לדאוג לכך באמצעות הוצאת נסח טאבו הוא עורך הדין שלכם

טיפ 3

ודאו, כי היזם או הקבלן רשומים כבעלים של השטח: זו אולי העצה החשובה ביותר, ומי שאמור לדאוג לכך באמצעות הוצאת נסח טאבו הוא עורך הדין שלכם. עם זאת, היו מודעים לכך שיש לבדוק את הזכאות של הקבלן לבנות על הקרקע בנסח הטאבו. שאלו את עורך הדין שלכם על כך.

טיפ 4

ודאו, כי יש לפרויקט היתר בנייה: זו עצה שאין להפריז בחשיבות שלה, והיא חייבת להיעשות במסגרת הבדיקות הראשוניות שאתם מבצעים לדירה. ודאו כי עורך הדין ששכרתם בודק זאת.

כרוכשים אתם אמורים לקבל שוברי תשלום, ולהעביר כל פעם נתח מהתשלום לבנק המלווה. כנגד כל תשלום כזה הנכם זכאים לקבל ערבות בנקאית תוך 14 יום. ודאו שקיבלתם את כל הערבויות לתשלומים שהעברתם

טיפ 5

ודאו שיש לפרויקט בנק מלווה: כרוכשים אתם אמורים לקבל שוברי תשלום, ולהעביר כל פעם נתח מהתשלום לבנק המלווה. כנגד כל תשלום כזה הנכם זכאים לקבל ערבות בנקאית תוך 14 יום (נוהל שהוסדר לאחר פרשת חפציבה). ודאו שקיבלתם את כל הערבויות לתשלומים שהעברתם.

טיפ 6

בדקו שהפרויקט לא משועבד: דרשו מעורך הדין שלכם לוודא שלא מתנהלים הליכים משפטיים על הקרקע, שהפרויקט נקי משעבודים, ושאין הערת אזהרה על שם הקבלן ועל זכויותיו בקרקע.

בדקו את סביבת הפרויקט: האם קיימת גישה לצירי תנועה מרכזיים, האם יש תחבורה ציבורית הולמת, האם יש מסביב גני ילדים, בתי ספר, פארקים, או חלילה מטרדי רעש

טיפ 7

בדקו את סביבת הפרויקט: האם קיימת גישה לצירי תנועה מרכזיים, האם יש תחבורה ציבורית הולמת, האם יש מסביב גני ילדים, בתי ספר, פארקים, או חלילה מטרדי רעש. חשוב לבדוק גם איך והאם האזור עתיד להתפתח, כדי לא להישאר בסופו של דבר עם דירה שאין מסביבה לא כלום. הבטיחו לכם דירה בקו ראשון לים? נהדר. בדקו אם הקרקע מסביבה מיועדת לבנייה, כדי שהנוף המרהיב לא ייחסם.

טיפ 8

קחו בחשבון הוצאות נלוות מעבר למחיר הדירה: מדובר, בין היתר, בהוצאות שכר טרחת עורך הדין מטעם הקבלן, שמוגבלות ל-5,000 שקל, במס רכישה (ראו בהמשך) ובהוצאות על שינויים במדד תשומות הבנייה, המשקף את השינויים בעלות חומרי הגלם, והתשלומים שטרם שולמו צמודים אליו. התייקרות בעלות חומרי הגלם עלולה לעלות עוד כמה עשרות אלפי שקלים. קחו זאת בחשבון. בנוסף, גם חיבור המים, החשמל והגז לדירה עשוי לעלות עוד כמה אלפי שקלים.

שימו לב למס הרכישה: עלות זו היא חלק מההוצאות הנלוות לרכישת דירה, אבל שווה להתעכב עליה גם בנפרד. קיימות דרגות שונות למס הרכישה

טיפ 9

שימו לב למס הרכישה: עלות זו היא חלק מההוצאות הנלוות לרכישת דירה (ראו הטיפ הקודם), אבל שווה להתעכב עליה גם בנפרד. קיימות דרגות שונות למס הרכישה. אלו הן -

 

דירה ראשונה דירה שנייה
עד 1.623 מיליון שקל לא משלמים מס רכישה עד 4.967 מיליון שקל 8%
1.925-1.623 מיליון שקל 3.5% על החלק היחסי מעל 4.967 מיליון שקל 10%
4.967-1.925 מיליון שקל 5% על החלק היחסי    
16.558-4.967 מיליון שקל 8% על החלק היחסי    
מעל 16.558 מיליון שקל 10% על החלק היחסי    

חשוב לקבל אישור עקרוני לנטילת המשכנתא לפני שיוצאים לדרך כדי לא להגיע למצב שבו תחתמו על ההסכם לרכישת הדירה, ולא תוכלו לממן אותה

טיפ 10

קבלו אישור עקרוני למשכנתא לפני סגירת העסקה: זוהי עצה קריטית. זוגות שיכולים לעמוד בתשלום הראשון לקבלן, חושבים לפעמים, באופן בלתי מוצדק, שנטילת המשכנתא היא הליך פורמלי, אבל זו לא המציאות. חשוב לקבל אישור עקרוני לנטילת המשכנתא לפני שיוצאים לדרך כדי לא להגיע למצב שבו תחתמו על ההסכם לרכישת הדירה, ולא תוכלו לממן אותה.

טיפ 11

קראו היטב את החוזה, אלוהים נמצא בפרטים הקטנים: ודאו עם הקבלן שאתם מקבלים את כל מה שהובטח לכם. עליכם לעקוב היטב אחר הדירה, ולוודא שמה שהובטח לכם אכן מתקיים.

בדקו היטב מה עלות כל שינוי שאתם רוצים לבצע בדירה: לרוב, רוכשי דירה חדשה רוצים לשנות בה אלמנטים שונים (לשבור קיר, לשדרג אריח כזה או אחר וכו'). כל שינוי כזה חייב להיות כתוב ועלותו חייבת להיות מוגדרת

טיפ 12

בדקו היטב מה עלות כל שינוי שאתם רוצים לבצע בדירה: לרוב, רוכשי דירה חדשה רוצים לשנות בה אלמנטים שונים (לשבור קיר, לשדרג אריח כזה או אחר וכו'). כל שינוי כזה חייב להיות כתוב ועלותו חייבת להיות מוגדרת. יש לקבוע דד-ליין עם הקבלן לביצוע השינויים. חשוב שדברים אלה יוגדרו באופן ברור בנספח שיצורף להסכם לרכישת הדירה, וששני הצדדים יחתמו עליו.

מפתח לבית החדש

טיפ 13

ודאו שבחוזה יש פיצוי מוסכם במקרה של הפרת החוזה על ידי הקבלן: בדרך כלל בהסכמי מכר הקבלן דואג לכך שיופיע סעיף פיצוי מוסכם שיחייב את הרוכש לשלם לו 10%-15% מסך העסקה במקרה של הפרה. חשוב לוודא שסעיף ההפרה יהיה הדדי. כלומר, גם אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, הוא יידרש לשלם פיצוי מוסכם על פי חוק החוזים. הדדיות היא מילת המפתח.

לסיכום, נפרסו בפניכם מס' מצומצם אך חשוב של טיפים. ישנן עוד בדיקות מקיפות שעל הצד הרוכש לבצע, אך זוהי רשימה מכובדת וקריטית שתתן לכם הקוראים את המידע החשוב לפני חתימתכם על "עסקת החלומות" שמציג בפניכם היזם. רכישה של דירה היא העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שעליה תחתמו בימי חייכם. לכן כדאי שתגדילו ראש ותעשו כל מאמץ לבצע את הבדיקות הנחוצות לפני החתימה, וכמובן - לא רוכשים דירה ללא ליווי של עורך דין!

האם מאמר זה עזר לך?
שי עמר - משרד עורכי דין קבע פגישה עם שי עמר - משרד עורכי דין

עו"ד שי עמר הוא בעל תואר ראשון במשפטים שמטפל בתיקים בתחומי הוצאה לפועל ופשיטת רגל. הוא מנהל משרד פרטי באור...

לפרופיל המלא